Swedish Logistic Propertys (SLP) affärsmodell är att köpa logistikfastigheter med potential och sedan förädla dem för att driva värde på sikt. Efter fem år ska den totala energiförbrukningen ha minskats med 15 procent, men det målet slås med råge.
– För varje fastighet vi förvärvar börjar vi med att fråga oss vad vi kan vidta för åtgärder som kan driva värde på sikt, säger VD Filip Persson. Det handlar oftast om logistikfastigheter som är tekniskt eftersatta, med höga driftskostnader, höga underhållskostnader eller med stora vakanta ytor.
Fokus på att sänka förbrukningen
SLP satsar i första hand på de lågt hängande frukterna, med ett primärt fokus på att sänka förbrukningen. Att helt enkelt få de tekniska installationerna i husen att lira på rätt sätt.
– Det finns många som äger fastigheter men det är inte så många som är duktiga på att maximera driften utifrån befintliga installationer, konstaterar Filip Persson. Vi kan relativt enkelt trycka ner energiförbrukningen på ett effektivt sätt genom att se till att samtliga installationer är inställda på rätt sätt efter den verksamhet som just nu bedrivs i fastigheten.
Att optimera exempelvis ventilation och värme behöver inte innebära någon investering men kan sänka energiförbrukningen rejält, menar han.
Får igen del av investering
När det inte längre går att optimera den befintliga tekniken är det dags för nästa steg. Eftersom SLP ofta köper äldre fastigheter kan vissa installationer redan ha uppnått sin tekniska livslängd. Då byter man istället ut dem. Exempelvis kan ett äldre ventilationsaggregat utan kyla bytas mot ett modernt med värmeväxling. Samtidigt lägger man till optimal styrning och komfortkyla.
– Det här är en relativt stor investering men eftersom inomhusklimatet och energiförbrukningen blir så mycket bättre kan hyresgästen vara villig att betala för det i form av högre hyra. På det viset kan vi ändå få avkastning på investeringen.
Optimera styrningen med AI
I en stor lagerfastighet spelar även belysning och värme en stor roll.
– Belysning är en av de stora förbrukarna i en lagerfastighet så kan man göra en åtgärd här gör man en väldigt stor besparing på fastighetens totala förbrukning, fortsätter Filip Persson.
Vad gäller värme handlar det om att styra systemet på ett optimalt sätt så att det inte förbrukar onödigt mycket energi. Ett exempel är att använda AI i styrningen som kan hålla koll på väderprognosen framåt. Om det ska bli kallare kan systemet förbereda för det genom att utnyttja värmelagringsförmågan hos tunga material som exempelvis betong och tegel.
Lång åtgärdslista i Enköping
I fastigheten Romberga 11:4 i Enköping har SLP fokuserat på optimerat driftsnetto, hyresgästerna och hållbarhet sedan förvärvet 2021. Ett stort antal åtgärder har gjort att fastigheten nu är mer energieffektiv och dessutom miljöcertifierad enligt BREEAM In-Use Very Good.
På åtgärdslistan hittar man tilläggsisolering av taket, nya ventilationsaggregat med hög återvinning, nytt reglersystem som gör att man kan använda av den ackumulerade värmen i byggnadens konstruktion, nya termostater på radiatorer, installation av aerotemprar och temperaturgivare i vissa ytor. SLP har också installerat nya portar till hyresgästen som ett led i att optimera värmeförbrukningen och en solcellsanläggning som kommer producera cirka 390 000 kWh per år.
– Här inledde vi en dialog direkt med hyresgästen och fick med oss i princip alla delar –belysning, ventilation, värmesystem och solceller. Och det gav en rejäl besparing. Vi har minskat elanvändningen med 19 procent hittills och elanvändningen med 4 procent.
Redan 21% ger triple win
SLP har mål satta på energieffektivitet, eller energiintensitet som bolaget kallar det.
– Målet innebär att vi ska ha minskat energiförbrukningen med totalt 15 procent för de fastigheter vi ägt under en femårsperiod. Tittar man på vårt bestånd från 2021 ligger vi på minus 22 procent och på fastigheterna från 2022 ligger vi på minus 21 procent redan per Q2 2025, så vi slår ju våra mål med god marginal.
Siffrorna visar såklart på enorma besparingar.
– Jag brukar kalla det en triple win. Det är ju både vi, hyresgästerna och klimatet som blir vinnare när vi genomför de här projekten.
Skapa värde
I grund och botten handlar det dock om att skapa ett värde för hyresgästerna, fortsätter han.
– Företagen som hyr hos oss håller inte bara nere sina driftskostnader utan får också färre klagomål från sin personal eftersom inomhusmiljön blir bättre. I samband med den här typen av åtgärder finns det också möjlighet att fräscha upp ytor och bygga om för hyresgästen.
SLPs förädlingsarbete ger också resultat i bolagets senaste NKI.
– I den senaste undersökningen fick vi ett resultat på 81 vilket är en stor ökning från vår första mätning 2023 då vi nådde 74. Det visar att det arbete vi gör faktiskt är värdefullt på flera sätt, konstaterar Filip Persson avslutningsvis.
SLP tipsar om förädlingsåtgärder:
- Se till att de tekniska installationer som finns fungerar.
- Se till att alla befintliga system styrs på ett optimalt sätt.
- Byt till LED-belysning, eventuellt med närvarostyrning.
- Installera nya moderna styr- och reglersystem.
- Byt ut eller renovera delar i värmesystemet.
- Renovera eller byt ut äldre ventilationssystem.
- Renovera eller byt ut äldre kylsystem.
- När fastighetens förbrukning minimerats, kolla på energikällorna.
Text: Pernilla Krantz
redaktionen@forvaltarforum.se
