Under lågkonjunktur är det tufft för både lokalhyresgästen såväl som för fastighetsägaren. Tack vare en ny dom i Högsta Förvaltningsdomstolen öppnas nu upp för alternativ som kan få vakanserna att minska.
Statistiken visar sitt tydliga språk – lokalhyresgäster har det tufft under rådande lågkonjunktur och antalet hyresgäster som antingen sagt upp sina lokaler för omförhandling eller behövt säga upp sina lokaler har varit ett återkommande inslag i dagspress. För Stockholms del är vakansgraden högre än under finanskrisen och sett till hela Sverige har konkurserna ökat med 77% under april jämfört med fjol.
Samtidigt visar statistik från innan pandemin att kontor används så lite som 10% av tiden sett till ett helt år, vilket gjort att andrahandsuthyrningar blivit allt vanligare den senaste tiden. Andrahandsuthyrningar som kan bli räddningen för hyresgästernas möjlighet att sitta kvar i sina lokaler och minimera risken för fler vakanser hos fastighetsägaren.
Olika former av andrahandsuthyrning
Andrahandsuthyrningar är dock ett juridiskt snårigt område och som kan ta sin form på olika sätt. Den form av andrahandsuthyrning som de allra flesta känner till är direkta andrahandsuthyrningar eller “total sublokation”. Att förstahandshyresgästen hyr ut hela ytan till en andrahandshyresgäst som får självständighet över lokalen. Något som kräver att förstahandshyresgästen söker hyresvärdens tillåtelse enligt hyreslagen.
Två andra alternativ till andrahandsuthyrningar är “partiell andrahandsuthyrning”, även kallat “partiell sublokation”, eller att sälja ytan som tjänst i form av timmar i ett mötesrum eller pris per utrustad arbetsplats, vilket är det coworkingbolagen gör. Det är två former för andrahandsuthyrning där hyresgästen kan göra så utan egentligt tillstånd från hyresvärden.
Fyra premisser för uthyrning med moms
Ett stort hinder vid dessa andrahandsuthyrningar har dock varit momsreglerna om “frivillig skattskyldighet” vars fyra premisser behöver vara uppfyllda för att fastighetsägare ska kunna hyra ut en lokal med moms. Hyrs lokalen ut med moms blir det även möjligt för fastighetsägaren att kunna dra av momsen eller “kvitta momsen” i folkmun på investeringar som gjorts på fastigheten samt moms på driftskostnader.
De fyra premisserna är uthyrning som är “stadigvarande”, med “exklusiv rätt/ensamrätt”, till en “momspliktig verksamhet” och i en “avgränsad” yta.
Ny dom öppnar upp
Under 2023 kom en ny dom och därmed ny praxis från Högsta förvaltningsdomstolen där de slår fast att en fastighetsägare kan hyra ut en lokal till flera momspliktiga hyresgäster, utan att någon av dessa har ensamrätt till en specifik yta.
Johan Wessel, Svalner
Något som Johan Wessel, chef på Svalner skatt- och transaktionsrådgivning kommenterar så här:
– Frågan om frivillig skattskyldighet, eller frivillig beskattning som det numera heter, vid samnyttjade ytor har under lång tid medfört problem för fastighetsägare och hyresgäster. Skatteverkets inställning har varit att en yta inte kan hyras ut med moms när flera hyresgäster disponerar samma yta. HFD:s förtydligande innebär därför ett tydligt klargörande av reglerna om frivillig beskattning vid upplåtelse av lokaler och medför en större flexibilitet för många fastighetsägare och hyresgäster till olika former av andrahandsuthyrningar.
Finns det något annat ni ser som kan förändra spelplanen ytterligare för effektivare användning av ytor?
– I kombination med den nya utredning om utvidgade möjligheter till frivillig moms på fastighetsområdet som Regeringen nyligen har tillsatt ser vi att även lagstiftaren har uppmärksammat att reglerna behöver uppdateras. Vår förhoppning är att de nya reglerna förenklas men även uppdateras för att följa med samhällsutvecklingen, och således möjliggöra en effektivare användning av ytor samt underlätta för till exempel momsfria aktörer att hitta lokaler.
Tack vare ny praxis öppnas härmed nya möjligheter med andrahandsuthyrningar där både uthyrare och förvaltare kan hjälpa hyresgäster att sitta kvar i sina lokaler, samt rädda både deras och fastighetsägarens affär genom att dela lokaler och lokalkostnader.
Text: Robin Rushdi Al-sálehi
redaktionen@forvaltarforum.se
