”Vi ger vår förvaltning stor grad av handlingsfrihet”

Han ansvarar för 34 miljarder i fastighetsvärde och portföljen innehåller 390 000 kvadratmeter att förvalta. Jonas Lindegren, chef för Gamla SEB Trygg Liv, säger sitt om kontorens framtid, fastighetsägarnas arbetaransvar och hur man beställer en bra förvaltning.

Efter lantmäterilinjen på KTH återvände Jonas Lindegren till köpcentrumbolaget Piren. Han hade tidigare jobbat som uthyrare men fått tjänstledigt för studier. Det var således naturligt att gå tillbaka till Piren och bli förvaltare och uthyrare.

– Det var en grym erfarenhet, men jobbigt. Arbetar du med butiker är det en helt annan nerv än om du hyr ut kontor. Hyran dras från kontorets administrationskostnad medan butiken upplever att du tar en del av deras omsättning. Har du köpcentrum är du också ansvarig för tillströmningen, berättar Jonas Lindegren.

Tiden på Piren är en nyttig erfarenhet, som han numera sätter stort värde på i sin position som ansvarig för Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB Trygg Livs fastighetsbestånd. Hans titel är Head of Real Estate på SEB Investment Management AB och han är ansvarig för den del av pensionsspar-portföljen som innehåller kapitalförvaltning i form av fastigheter.

Bytte sida
Men innan han kom till SEB arbetade han även med kontorsuthyrning, bland annat på Vasakronan. Därefter gick han tillbaka till köpcentrumvärlden på Unibail-Rodamco-Westfield men slutade efter en kort tid och började på Aberdeen, som då förvaltade fastigheterna åt SEB.

2016 klev han över till ägarsidan och blev så chef för Gamla SEB Trygg Livs förvaltning. Han har ett gäng med tio medarbetare under sig som totalt förvaltar fastighetsportföljer till ett värde av 34 miljarder kronor.

– Det är spännande att vara i den här miljön. Vi har fastighetskunskapen och får dessutom mycket finansiell input eftersom vi jobbar på SEB Investment management, som sköter aktiefonder. Vi får andra typer av inspel och en större bild av vad det här går ut på.

Lägger ut själva förvaltningen
Genom att hantera pensionspengar är det viktigt att vara seriösa fastighetsägare och långsiktiga i sina beslut påpekar han.

SEB hanterar inte själva förvaltningen av fastigheterna utan har lagt ut den. Det är en modell som fungerar för dem. Med sitt slimmade team har Gamla SEB Trygg Liv fokus på de finansiella frågorna och avkastningen medan Novier sköter förvaltningen av hela fastighetsbolaget.

Men det ställer också krav på dem att vara bra beställare och Jonas Lindegren säger att de jobbar hårt för att vara det.

Ger stor grad av handlingsfrihet
De har upphandlat ett stort specificerat avtal om hur förvaltningen ska gå till. Varje månad har man uppföljningsmöten där de tre portföljförvaltarna, med varsin tredjedel av fastighetsportföljen, träffar förvaltarna och går igenom hus för hus vad som händer.

Sedan har man mer formella beställarmöten då man går igenom juridiska frågor och prickar av att myndighetskrav uppfylls och allt sköts på rätt sätt.

– Vi hjälper även till och sätter hyrorna, tillsammans med förvaltning, så de tre portföljförvaltarna har väldigt mycket kontakt rakt ner med de som är förvaltare säger Jonas och fortsätter:

– Vi försöker styra lagom mycket så att de kan vara innovativa. Vi måste ge dem en stor grad av handlingsfrihet och inte hacka sönder allt de gör. Det släpper loss deras kreativitet. Men alla frågor över vissa belopp måste man stämma av med oss.

Har med sig jobbet hela tiden
Att hålla sig uppdaterad via de olika mötena ger Jonas Lindegren en god insikt i vad fastighetsförvaltning innebär nu för tiden. Hans egen bakgrund hjälper honom också i det nuvarande arbete. Han har som sagt erfarenhet från uthyrning till handel, hotell och restaurang och kan dessa branscher och hur de tänker. Dessutom har han suttit i flera ledningar i olika företag och vet hur det arbetet bör skötas.

Han säger att visst, han bär med sig jobbet hela tiden, har en hel del övertid och är alltid tillgänglig, på något sätt.

– Jag har jobbat på det här sättet sedan 2016. Det är mycket pengar involverat men man blir ju van vid situationen och jag vet hur jag ska hantera den. Det får man en trygghet i.

Tog initiativ till nytt hållbarhetstänk
Genom åren är det olika frågor som engagerat och drivit honom framåt. Ganska snart inpå att han började stod man inför stora hållbarhetsfrågor. Det var på Jonas Lindegrens initiativ som man ändrade målet från att tänka i pengar till att tänka önskad procent i miljöcertifierade fastigheter.

– Innan var målet att investera 50 miljoner per år i saker som gynnar miljön. Det är för trubbigt så istället vände vi det till att alla hus skulle bli miljöcertifierade. Vi började 2017 och få år senare är nu alla våra 70 hus certifierade. När vi miljöcertifierar kommer investeringarna längst vägen och det blir ofta bättre investeringar.

Arbetet inte klart – ständig uppgradering
Att ha miljöcertifierat alla byggnader innebär inte att arbetet är klart. Inom certifieringssystemet finns olika standard. Nybyggda kontorshus har hög standard medan andra byggnader har lägre. I certifieringsarbetet jobbar man med uppgraderingar hela tiden och ökar på sätt varje byggnads miljöstandard.

Jonas Lindegren säger att det är för att Gamla SEB Trygg Liv verkar inom bankvärlden som hållbarhetsfrågorna i deras bestånd drivs på i hårdare takt.

– Det finns krav från kapitalmarknaden gällande rapporteringar kring miljön. Det ”drabbar” vårt fastighetsbestånd mer än kanske många andra fastighetsbolag.

Branschens utmaningar
Att förvaltningsbranschen trots allt måste arbeta mer med miljö och hållbarhet är han helt inne på. ESG-frågan (environmental, social, and corporate governance alltså miljö-, social- och företagsstyrning) är något Gamla SEB Trygg Liv arbetar hårt med. Liksom att digitalisera den tekniska förvaltningen, för att förenkla och styra system på distans och lyfta sitt bestånd till en modern standard.

Men det han lyfter fram som en av deras stora utmaningar är hur de ska kunna nå sina slutkunder, att kommunicerade till hyresgästerna om vad de gör.

– Eftersom vi har några som sköter vår förvaltning och som i sin tur lägger ut driften på underleverantörer möter våra kunder väldigt många olika personer och har svårt att veta vem som är huvudmannen. Det är en ganska spretig bild, tror jag, för hyresgästen och en utmaning för oss gällande kundnöjdheten.

Han förstår att det till syvende och sist är Noviers arbete som återspeglas i kundindex – och även deras underentreprenörers arbete.

Bubblare i branschen
Vi kommer in på en fråga som Jonas Lindegren visar ett starkt engagemang i och han säger att detta är branschens stora ”bubblare” – att man som fastighetsägare och förvaltare måste se till att ha koll på vilka som rör sig i ens fastigheter.

– Det gäller att ha kontroll på leverantörer och arbetsvillkoren. Att ha ordning på alla papper, skriva rätt avtal, att utföra kontroller av ID06-leg och se till att delegering med en utsedd byggsamordnare vid ombyggnationer fungerar.

Bankerna kommer att ställa krav
Via fastighetsförvaltarna har man stort fokus på att inte få in fel hyresgäster eller fel entreprenörer. Man har tagit fram en mall och checklista, som även ingår i alla upphandlingar och avtal. Förvaltarna checkar av och följer upp så att rätt personer är ute och jobbar i byggnaderna.

På samma sätt arbetar de målmedvetet i den inre förvaltningen med till exempel städfirmor där de värderar ”seriositet mer än prislapp”.

– Tyvärr finns inget system idag för hur man kan göra uppföljningar men jag tror att det kommer. Bankerna, som långivare, kommer att ställa mer krav på fastighetsbolag och byggare. Det här är en fråga som verkligen håller på och bubblar.

Kontorens framtid
Att vara fastighetsägare med ett av Sveriges största citybestånd av lokaler innebär fler frågor som engagerar en chef. Den totala ytan av innehavet är på 390 000 kvadratmeter och de flesta byggnaderna finns i Stockholm och Göteborg och många har kontorslokaler.

Tittar man utomlands, i New York och London, har kontoren numera svårt att få tillbaka folk till arbetsplatserna, ofta beroende på pendlingsavstånd. Och i Sverige är det helt klart färre personer på kontoren idag än för fyra år sedan. Hur ser han på kontorslokalernas framtid?

– Att ha attraktiva kontor som är spännande att komma till, är ju svaret för att locka folk. Men ofta är det ju hyresgästerna som paketerar sin lokaler själva. Vi kan erbjuda nära service och restauranger och det finns ofta i våra citylägen.

Bygger större kontor
Han ser att kontorshotellen har växt kraftigt och lockat det små hyresgästerna, på 2–3 personer som önskar 70 kvadratmeter. Där märker gamla SEB Trygg Liv ett tapp och svaret på detta är att man har byggt bort sådana kontor i det egna beståndet.

– Vi lägger ihop dem och gör dem större för det få in den sekvensen av marknaden som fortfarande hyr stora lokaler. Det ligger inte heller i vår affärsidé att starta eget kontorshotell och drifta det med personal. Då skulle vi behöva äga ett bolag till och det finns inte i den struktur vi jobbar i.

Förändring är drivkraften
Att göra affär är det som driver Jonas Lindegren. Han säger att det egentligen är hans drivkraft; men eftersom han numera är chef är det sällan han som får göra just affärer.

– Så jag triggas nog av att se tillbaka efter en tid och konstatera vad mycket vi har förändrat. Som till exempel när det gällde miljöcertifieringen. Jag är väldigt nöjd över allt som skett efter det jag sa 2017. Det finns någonting härligt i att utveckla och göra ett bestånd ännu bättre. Det är min drivkraft.