”Det är motiverande att det finns saker att utveckla här”

Ylva Sarby Westman är van att arbeta intensivt. Ända sedan KTH har det gått i ett – förutom halvåret efter en turbulent period på Castellum. Nu är hon i gång igen som VD på Neobo, avknoppningen från SBB. Möt fastighetsprofilen med ett imponerade cv.

I höstas klev Ylva Sarby Westman på jobbet som VD för Neobo, en avknoppning från Samhällsbyggnadsbolaget i Norden SBB, och vars portfölj ska fokusera på bostäder.

För tillfället är Ylva inne i en period som har varit utmanande på många sätt. Rollen som nytillträdd VD innebär intensiva arbetsinsatser. Vid flera tillfällen under intervjun kommer hon på saker som hon vanligtvis hinner göra, men som nu får ligga på vänt.

– Det har varit en väldigt intensiv och speciell situation. På kort tid har vi separerat Neobo från SBB, börsnoterat bolaget och sett till att få både organisation och finansiering på plats. Jag har fått släppa vissa delar under en period såsom träning, att vara lika social privat eller att vara så närvarande i det dagliga ledarskapet som jag egentligen skulle vilja.

Ledarskap som hjärtefråga
Hon säger att en av hennes hjärtefrågor är just ledarskap men att när ”man befinner sig i en virvelstorm” är det utmanande att prioritera alla aspekter av ett framgångsrikt ledarskap. För henne handlar det inte bara om att se till att andra mår bra och känner arbetsglädje.

– Det är att få en strategisk riktning på bolaget och se till att alla prioriterar det mest värdeskapande aktiviteterna och arbetar i samma riktning utifrån en gemensam värdegrund. Det handlar också om att representera bolaget gentemot aktiemarknad, banker och andra intressenter samt att vara en engagerande ledare i det dagliga arbetet, säger hon med god självkännedom om sin egen förmåga.

Självklart självförtroende
Självförtroendet finns där som en självklarhet, utan minsta negativa klang. Hon säger att hon med åren har blivit trygg med vad hon kan och inte kan och att hon gärna ber om hjälp från kollegor och andra i nätverket.

– I feedback jag fått tidigare, så uppfattas jag av mina medarbetare som en ledare som är engagerad och gillar mitt jobb. Jag är transparent och tycker det är viktigt att dela information öppet, det skapar tillit. Jag har nolltolerans mot maktspel och ser kraften i att skapa starka team. Det är så jag vill uppfattas som ledare – och så tror jag också att jag är, under vanliga omständigheter, skrattar hon erkännande.

– Jag har en förhoppning om att det kommer att lugna ner sig lite nu, så att det ska bli möjligt att hitta en bättre och mer långsiktigt hållbar balans.

Skapa något nytt
Det roliga med det nya jobbet, enligt henne, är att få möjlighet att skapa något helt nytt. Bolagets ledning har ansvar för det strategiska arbetet och att skapa en värderingsstyrd organisation med motiverade medarbetare.

Hållbarhet, med alla dess aspekter, är branschens viktigaste fråga och något hon tidigt i sin karriär varit engagerad i.

Frågan spänner från det miljömässiga perspektivet med fokus på att minska energiförbrukning, att använda rätt material vid underhållsåtgärder, se till att det finns biologisk mångfald och reducera koldioxidutsläpp till de sociala hållbarhetsfrågorna. Hon tycker att det vilar ett stort ansvar på fastighetsägare eftersom branschen står för en stor del av koldioxidutsläppen i samhället.

Dessutom ser hon de sociala hållbarhetsfrågorna som en viktig prioritering för ett stort bostadsförvaltande bolag i Sverige idag.

– Hyreslägenheter är en viktig bostadsform i dagens Sverige som kompletterar möjligheten att äga sitt eget boende. Vi måste öka trygghet, trivsel och samverkan, både mellan hyresgäster och mellan andra aktörer i samhället som finns i närområdet.

Socialt ansvar för inköpta tjänster
Ytterligare en aspekt på social hållbarhet är ansvaret som fastighetsbolag har för inköpta tjänster inom förvaltningen.

– Där har vi ett enormt stort ansvar. Det är ingen tvekan om att det finns mycket att göra när det kommer till arbetsvillkor inom byggsektorn och det är vi som beställare som kan sätta kraven på alla som vi samarbetar med. Det kommer vara en viktig del av vår hållbarhetsstrategi, att vi ska göra leverantörskontroller och ställa höga krav på de som arbetar i våra fastigheter, säger Ylva och fortsätter:

– På samma sätt ska vi vara väldigt tydliga med att ha hög affärsetik och nolltolerans mot att man agerar oegentligt i bolaget. Det är viktigt med en bra hållbarhetsstrategi gentemot alla våra intressentgrupper.

Finns saker att utveckla här
För Ylvas del finns det en extra spännande dimension med att komma till helt ”nya” Neobo. Det är ett bolag som visserligen har ett pågående hållbarhetsarbete men det finns mer att göra och det behövs en sammanhållen strategi.

– Genom att ta tag i det så kan jag bidra mer, än om jag kom till ett bolag där allt redan fanns på plats. Det är motiverande att det finns saker att utveckla ur ett hållbarhetsperspektiv här.

Utmaning att arbeta med bostadsfastigheter
Arbetet som VD innebär även utmaningar och där tycker hon att krisen, med stigande priser på energi och material samtidigt som räntorna ökar är särskilt utmanande när man arbetar med bostadsfastigheter.

– Bostadsfastigheter är lågavkastande tillgångar så med stigande kostnader kan det bli svårt att få ihop en rimlig avkastning vid vissa typer av investeringar. Det är också en eftersläpning i hyresökningarna som inte direkt följer med inflationen, på samma sätt som de gör för kommersiella fastigheter, vilket bidrar till att komplicera situationen.

Diger karriärsportfölj
Ylva Sarby Westman har flera prestigefyllda arbeten i sin karriärsportfölj och hon har ofta stannat på sina arbetsplatser länge och stigit i graderna och ökat på sina ansvarsområden. Direkt efter studier på KTH började hon som förvaltare på NCC där hon fick lära sig fastighetsaffären från grunden, förhandla med hyresgäster, göra affärsplaner och hyra ut lokaler.

Därefter gick hon över till transaktionsavdelningen under en period då de större byggbolagen avyttrade stora delar av sina förvaltningsbestånd, ofta till utländska investerare.

Senare blev hon fastighetsutvecklingschef i Stockholm och fick jobba med hela utvecklingsprocessen från att förvärva mark, förhandla med kommuner om att köpa byggrätter, projektering, detaljplanering, uppförandeskede och till slut till inflyttning och avyttring till investerare.

Triumf och misstag på Kungsleden
Efter två föräldraledigheter valde hon att gå vidare och efter en mellanperiod som konsult på Newsec hamnade hon på Kungsleden och en ny intensiv arbetsperiod tog vid, framför allt från 2015 då hon fick frågan om att bli vice VD.

– Jag fick ytterligare ansvarsområden inom bland annat hållbarhet, HR och IT utöver transaktion och analys. Det var en väldigt spännande roll som också innehöll mycket IR-frågor (investor relation). Vi transformerade Kungsleden och ändrade hela den strategiska inriktningen och gjorde om både balansräkningen och fastighetsportföljen. Det var ett intensivt arbete men roliga år och slutresultatet blev också mycket bra. Det är jag väldigt stolt över, säger Ylva.

Samtidigt erkänner hon att det även begicks misstag, men som hon också lärde sig av.

– När vi gjorde den stora strategiomläggningen så sprang vi i ledningen ganska snabbt framåt. Med facit i hand skulle vi ha jobbat ännu mer med att få med oss hela organisationen tidigare. Det var en insikt som jag lärde mig mycket av; att inte underskatta kraften i att få med sig alla medarbetare från start.

Blev inte som hon hade tänkt sig
De sista två åren på Kungsleden blev Ylva dessutom CFO med ansvar för ekonomi- och finansfunktionerna. Sista året blev än mer intensivt då hon hösten 2021 var med och förberedde för sammanslagningen av Kungsleden och Castellum. Vid årsskiftet blev Castellum ett av de största fastighetsbolagen i Norden och Ylva blev erbjuden rollen som vice VD och CEO.

Det blev dock inte riktigt som hon tänkt sig och efter en turbulent period sade hon upp sig. När sommaren kom var hon helt arbetsfri.

– Det var fantastiskt att vara ledig. Efter gymnasiet började jag direkt på KTH och sedan dess har jag jobbat väldigt, väldigt mycket. Jag fick några månader att andas och fundera på nästa steg. Aldrig kunde jag ana att nästa steg var ett bostadsbolag som skulle knoppas av och noteras i rekordfart, säger hon och skrattar.

Tidigare erfarenheter kommer till användning nu
Alla hennes erfarenheter från tidigare arbetsroller kommer till användning i VD-rollen på Neobo.

– Att vara VD i ett noterat fastighetsbolag, med allt vad det innebär med aktieägare, investerare, finansiärer och organisation, liknar de arbetsuppgifter jag har haft som vice VD. Det är också en styrka, som jag har haft nytta av genom hela karriären, att jag startade med förvaltning och fick lära mig kärnverksamheten från grunden. Det är väldigt skönt att vara på hemmaplan både när jag träffar medarbetare i förvaltningsorganisationen eller investerare i aktiemarknaden.

Transaktioner och byten kan stärka vår marknadsposition
Som relativt ny på jobbet har Ylva Sarby Westman redan hunnit med en hel del. Den mest arbetsintensiva perioden hoppas hon nu ska vara över så att hon kan fokusera på verksamheten och strategier framåt.

– Det är fokus på att bygga upp organisationen och att utveckla kärnverksamheten. Vi ska prioritera de mest värdeskapande aktiviteterna för att öka avkastningen på fastighetsportföljen och vi ska också öka takten i hållbarhetsarbetet.

– Framöver kommer vi också optimera portföljen. I vissa kommuner har vi bara ett fåtal fastigheter. Genom transaktioner och bytesaffär kan vi skapa starkare position i utvalda marknader. Det gäller att ha det långsiktiga perspektivet. För vi vill ju att bolaget ska vara framgångsrikt på sikt.

Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se