Reditos grundare: ”Jag har flow när jag gör affärer eller lagar mat”

Med 50–60 fastighetsrelaterade projekt om året tar entreprenören Jan Björk, VD på Trophi och grundare av Redito, ett avgörande affärsmässigt beslut i veckan. En del skulle säga att han är för snabb men tack vare 30-årig erfarenhet i branschen vet han när ”det flyger”.

Transaktioner har blivit den röda tråden genom Jan Björks karriär. Redan från första jobbet efter examen, på Lantmäterilinjen på KTH, har han arbetat i fastighetsvärlden med affärer. Han har varit delaktig i större förvärv och försäljningar inom bland annat Svenska Bostäder och startat och ansvarat för investeringsportföljer på Aberdeen Property Investor och pensionsbolaget Alecta.

Startade eget
Efter att ha jobbat i storbolagsvärlden i många år, kände han att det var läge att starta egen firma 2011. Han jobbade ensam med rådgivning och ”det gick väldigt bra”. Firman finns fortfarande kvar och drivs idag av hans fru Charlotta, som han träffade på Lantmäteriutbildningen. Hon hanterar numera rådgivning och egna fastigheter parallellt med att driva familjens gård, som de flyttade till för tre år sedan. En gård med skog, jordbruk och djur som ligger i närheten av Furusund, norr om Stockholm.

För Jans del blev den egna, ensamma firman en kortare historia eftersom Patrik Hegbart kontaktade honom och ville prata potentiella affärer och bolagsbildande.

– Patrik hade lite andra tankar på bolag än vad jag hade haft. Men hans idéer, kopplade med mina kunskaper blev en ganska bra kombo, säger Jan Björk med ett leende.

Tydlig strategi för nya bolaget
När duon drog upp linjerna för sitt nya företaget Redito hade de en tydlig strategi:

– Bolaget skulle investera i fastigheter i Norden och bygga upp fastighetsbolag, inte fastighetsfonder, och ta in externt kapital för att bygga och driva bolagen. Vi skulle inte följa strömmen utan hitta våra egna vägar och objekt som vi ansåg var felaktigt prissatta.

Jan hade tidigare erfarenhet av en joint venture mellan Alecta och ICA och där såg de att det fanns en marknad – med dagligvarufastigheter.

– Vi bestämde oss för att det skulle vi sätta tänderna i. Den enkla idén byggde på att det var hög avkastning och väldigt låg risk att folk ska sluta gå till ICA, Coop eller Axfood och köpa mat.

För att söka kapital träffade de Tredje AP-fonden som gick in som exklusiv ägare och den första affären de gjorde var förvärv för nära en miljard kronor. Sedan den dagen har Jan Björk varit VD för det första bolaget de byggde och som följaktligen fick heta Trophi, vilket betyder ”mat” på grekiska.

Klarat lågkonjunkturen
Strategin för det nya bolaget var att jobba med fastigheter och hyresgäster som är okänsliga för konjunktursvängningar, och som egentligen kan prestera bättre i lågkonjunktur. Det ultimata testet var under pandemin som slog hårt mot en stor del av handeln – men inte för mat. Och även efteråt har dagligvarusektorn varit en vinnare.

– De senaste två åren har varit ganska tuffa på många sätt – men då har vi haft tillväxt. Människor lägger mer pengar på att äta hemma och när det gäller aktörer inom dagligvaruhandeln så minskar inte helheten. Om en hyresgäst slår igen brukar det finnas någon annan som tar över. Vi har en ganska stabil vakansgrad som varierar mellan 2 och 3 %.

Trophi äger även några handelsplatser och även där genomsyrar strategin. Fokus är alltid dagligvaruhandeln och de övriga grannarna är restauranger och volymhandel inom lågprissektorn – som varken har eller sällan påverkas av e-handeln. Det är butiker där man tänkte köpa något litet men kommer ut med kassen full med ”fynd”. Enligt Jan ska det finnas en mix av aktörer på handelsplatserna som hjälps åt att skapa kundflöde.

Får flow när han gör affärer
Sedan 2012 har han och kollegorna gjort ett stort antal affärer i bolagen Redito och Trophi, alla relaterade till fastigheter. De startade Serena med handelsplatser i Sverige och Finland och som senare blev uppköpt att Balder. Sinoma har fastigheter med lättindustrier och där Redito också nyligen sålde sitt ägande.

Sedan några år är de hälftenägare av ett större bostadsbyggarprojekt och har ägande i bolag inom solenergi och leveransboxar för e-handel. Det kan tyckas spretigt men alla bolag är fastighetsrelaterade, påpekar Jan Björk.

– En stark drivkraft för mig har alltid varit affärer, resultat och tillväxt. Att tjäna pengar är inte någon bra drivkraft egentligen, men däremot att skapa framgångsrika bolag, det är det som får fart på mig. Jag lägger ofta i ett par extra växlar när det blir skarpa affärsdiskussioner.

Han kallar det för att han har ”flow” och det får han när han gör affärer, åker skidor, seglar eller lagar mat. Då mår han bra.

Lite för snabb
Under sin 30-åriga karriär har han gjort cirka 700 fastighetsaffärer. Den erfarenheten gör att han kan räkna ut om det kommer att flyga eller inte. En typisk dag består av många möten och löpande beslut. På ett år har bolagen mellan 50 och 60 projekt som rullar och de vanligaste besluten handlar om investeringar i dessa. Det blir ungefär ett affärsstrategiskt beslut i veckan.

Han driver inte projekten på egen hand utan bollar med sina kollegor och ser till att göra sig tillgänglig genom att sitta mitt i det öppna kontorsrummet.

– Jag vill vara okomplicerad som chef och det ska vara korta och snabba beslutsvägar. Mina anställda skulle nog säga att jag ibland är för snabb. Jag springer fort vilket innebär att jag inte alltid hinner kommunicera vad som händer. Men det positiva är att jag har en snabb analytisk förmåga och kan se vad som fungerar.

Han har haft ”förmånen” att själv bygga upp den platta organisationen, fri från hierarkier, och han har direktkontakt med de närmare femtio anställda i de olika bolagen.

– Människor ska vara självgående och de har stort mandat att ta egna beslut. Jag vill ha kompetenta och positiva människor omkring mig – med ett driv att komma i mål, men också att de har stor respekt för sin motpart.

Köper in förvaltningen lokalt
Man har valt att inte ha den tekniska förvaltningen och driften in-house hos Trophi. Fördelen är att de leverantörer som är inköpta är experter på sitt område och att bolagen som engageras har lokal förankring. Trophis fastigheter ligger spridda över hela landet, från Gällivare till Trelleborg.

Nackdelen är att man inte kan välja den personal som ska jobba i deras fastigheter.

– Det ska vara rätt personer som både är tekniskt kunniga på skötsel och drift och dessutom har ett servicetänk. De träffar ju våra hyresgäster mest och måste ha kundperspektivet.

Trophi har gått från att anlita väldigt många driftbolag till, nu, två leverantörer som är regionalt uppdelade. I deras avtal ingår en uppförandekod som ska efterföljas. Där anges schyssta arbetsvillkor så som säkra arbetsplatser och noll diskriminering. Trophi följer upp detta genom att ta hjälp av externt bolag som gör oannonserade besök och Jan är nöjd med att det sällan eller aldrig finns några anmärkningar.

Förvaltningens utmaningar
Om drift och skötsel av fastigheterna är inköpta tjänster finns delar inom förvaltningen som sköts in-house. Där finns också utmaningarna med dagens fastighetsförvaltning enligt Jan Björk.

– Det är en stor utmaning för oss och för hela branschen – alla de direktiv som bland annat kommer från EU och som kräver otroligt mycket arbete och resurser. Man ska ha koll på allt från byggmaterial till energiförbrukning. Du behöver ha data och den ska vara lättillgänglig. Och du behöver inte bara ha data på egen förbrukning utan även dina hyresgästers och leverantörer.

Möter krav med kompetens
Jan Björk berättar att man har tagit in ny slags kompetens under de senaste åren; personer med kunskap om hållbarhetskontroll och informationsinsamling via IT. Bolagets hållbarhetschef rapporterar direkt till honom vilket gör att han är påläst och har god kunskap om hur hållbarhetsarbetet fungerar.

– Vi har inte rapporteringskrav avseende CSRD förrän 2025 men genom att vi har tillsatt resurser kan man säga att vi ligger långt fram. Det måste man göra, fattar man inte det eller inte är intresserad av de här frågorna idag kommer man att vara obsolet imorgon, framför allt som fastighetsägare, säger Jan Björk med eftertryck.

Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se