Vd:n och förvaltningschefen på Mitt Alby summerar läget fyra år efter att bolaget köpte hyreshusen på Albyberget av Botkyrkabyggen.
Under 2013 förvärvade Mitt Alby 24 hyreshus på Albyberget i Botkyrka kommun söder om Stockholm. Bolaget ägs av Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB och har ett uttalat mål att vara ett samhällsorienterat fastighetsbolag.
Vd Stefan Dahlbo, fastighetsförvaltaren Stephanie Chindeh och förvaltningschef Sanel Hasic.
– Hyresgästerna är vår viktigaste tillgång. Det glömmer man ofta i fastighetsbranschen. Man pratar mycket hus, men det är våra hyresgäster som vi ska prata om. Är de nöjda blir husen lättare att sköta. Då går driftkostnaden ner och ekonomin blir bättre för ägaren, säger Stefan Dahlbo, som är vd på Mitt Alby sedan ett drygt år tillbaka.
Fyra pelare
Allt arbete i Mitt Alby ska baseras på fyra pelare:
- Kommunikation
- Förvaltning
- Socialt engagemang
- Finansiering
– Vi ska jobba smart med förvaltningen. Ta ett socialt ansvar och se till att alla trivs och känner sig trygga här. Vi ska jobba med kommunikation och då är det viktigt att vi har en dialog och bjuder in till samtal. Vi ska också se till att vi har en stark och smart finansiering.
Göra skillnad
Stefan Dahlbo berättar att Mitt Alby tillsammans med de boende, kommunen, skolan, föreningslivet, sociala entreprenörer och olika frivilligorganisationer vill utveckla Albyberget till en ännu bättre plats att leva på och en ännu bättre miljö att arbeta i.
– Var dag ska vi vara i vardagen. Det är där vi kan göra skillnad. Det är inte måndag–fredag, utan det är de platser där alla våra hyresgäster befinner sig, till exempel skolan, jobbet och utemiljön.
Mitt Alby ska inte enbart vara en förvaltare av byggnader med hyresgäster utan även en förvaltare och utvecklare av hela det ekosystem där byggnaderna och hyresgästerna finns.
Ny CSO
Varje år avsätter Mitt Alby ungefär en miljon kronor till sociala projekt och initiativ.
– Vi har en egen modell, så att vi kan jobba med det här systematiskt. I vårt uppdrag ligger att skapa bättre trygghet och trivsel, men också att hjälpa till med utbildning och öka möjligheterna att få jobb, bättre hälsa och innehållsrik fritid.
Dessa projekt leds av en chief social officer (CSO. Tjänsten har delvis varit vakant under 2017, men nyligen rekryterades Adisa Hanbzic, som bland annat har arbetat med sociala frågor för Hyresgästföreningen. Hon börjar på Mitt Alby i slutet på februari.
Subtopia
Stefan Dahlbo och Mitt Albys förvaltningschef Sanel Hasic räknar upp en del av bolagets sociala projekt och initiativ:
- Stöd till lokala entreprenörer, till exempel kulturklustret Subtopia där 80 företag, ideella föreningar och utbildningar ingår, bland annat Changers Hub.
- Lokal med fritt internet till Albys kvinnoförening.
- Starthjälp till två lokala cricketklubbar.
- Sommarjobb för ett tiotal ungdomar i området.
- Utflykter och sommaraktiviteter för barnen.
- Cirkusföreställningar med Subtopia och Cirkus Cirkör.
- Läxhjälp till skolungdomar med Mattecentrum.
- Stöd till idrottsföreningar som riktar sig till barn och ungdomar.
- Årlig jullunch för hyresgästerna.
- Deltar i projektet ”Fastighetstalang” som drivs av Fasticon Kompetens och Tillväxtverket för att minska utanförskapet och tillföra kompetens till fastighetsbranschen. Läs mer om projektet här!
Var-dags-rum
För att öka trivsel och trygghet rustar Mitt Alby och Botkyrka kommun upp utemiljön.
– Vi har rensat upp i buskage och fällt träd. Vi har till exempel haft problem med otrygghet i gångarna. Och 2018 ska vi bjuda in hyresgästerna till dialog om vad som bör göras med lek- och uteplatserna. Vi ska även fräscha upp asfaltsgångar och bänkar, säger Stefan Dahlbo.
Mitt Alby driver också projektet Var-dags-rum med konstnärerna Karin Frode och Mikael Richter från Föreningen för svensk samtidskonst. Projektet får finansiellt stöd från Boverket och konstverken ska placeras i utemiljön 2018. Läs mer om projektet här.
Talar 16 språk
När det gäller ekonomisk och teknisk förvaltning försöker Mitt Alby jobba nära hyresgästerna och ha egen personal till i princip allt.
– Vi försöker lyfta hela området och anställa folk som bor här. Sju av våra totalt femton anställda bor här. Det senaste är att vi har tagit hem all uteskötsel. Vi vill alltid vara närvarande och vara på plats. Service och närhet är oerhört viktigt, säger Sanel Hasic.
Bland hyresgästerna var tidigare polska det vanligaste språket, men nu är det arabiska. Medarbetarna i förvaltningsorganisationen talar 16 språk, vilket underlättar kommunikationen med hyresgästerna.
Hög vattenförbrukning
Att installera solceller på taken är i dagsläget inte aktuellt, dels för att området räknas som en fastighet och då blir bidragen låga, dels eftersom det eventuellt ska byggas nya lägenheter på taken. Däremot tittar Mitt Alby på möjligheterna att borra för bergvärme.
I år startar ett arbete med att minska vattenförbrukningen. Första steget blir att sätta vattenmätare på inkommande kallvatten som digitalt visar förbrukning per minut och fastighet.
– Det hjälper oss att stoppa läckor och se ovanliga mönster. En läckande toastol som fylls på hela tiden kan kosta 30 000 per år. Med tanke på att husen byggdes 1971–1973 kan vi anta att det finns flera sådana. Sen kan det också vara läckor i kulvert, säger Sanel Hasic.
Skjuter på stambyten
Alla husen utrustades med FTX när Botkyrkabyggen var ägare, så det krävs inga större investeringar för att förbättra ventilation och värmeåtervinning.
VVC relinades i början av 2016. Däremot har Mitt Alby skjutit på stambytena.
– Efter noggrann analys kom vi fram till att stammarna är i rätt bra skick. De håller ett tag till. Det är mest plaststammar, men vi har också några gjutjärnsstammar i botttenplattan och de kommer renoveras först, säger Stefan Dahlbo.
– Många dömer ut sina stammar på grund av ålder, men det är sällan de undersöker vilket skick de egentligen är i, säger Sanel Hasic.
Renoverar entréer
Hyreshusen som byggdes 1971–1973 har precis som många andra förorter med miljonprogramhus ett stort underhållsbehov.
2017–2019 genomför Mitt Alby en stor renovering av de 80 entréerna med ny bättre belysning, magnetlås och allmän uppfräschning.
– Det normala är att ta trapphus efter trapphus, men vi började titta, var det verkligen så slitet på plan 5? Eller skulle vi ta entréerna först? Då föreslog Sanel att det är mycket smartare att ta entréerna först. Det är ju det alla ser och ofta är det rätt så fräscht några våningar upp, säger Stefan Dahlbo.
Lyxrenovering?
Mitt Alby har också renoverat tvättstugor och bytt ut cirka 80 procent av tvättmaskinerna. Soprummen har fått kameror för att öka tryggheten och arbetet med att byta ut gamla, slitna hissar har påbörjats och kommer att pågå många år framöver.
2017 började bolaget renovera tomställda lägenheter med ett stort behov av upprustning.
Men när Mitt Alby ville höja årshyran för de första tolv renoverade lägenheterna med cirka 40 procent till 1 395 kronor kvadratmetern skrev tio hyresgäster ett öppet brev till Botkyrkas politiker där de kritiserade bolaget för att lyxrenovera med syftet att höja hyrorna.
Orättvis kritik
I slutet på 2017 blev förhandlingen med Hyresgästföreningen klar och normhyran i de nyrenoverade lägenheterna för 2018 fastställdes till 1 395 kronor per kvadratmeter.
– Vi har höjt hyrorna i de renoverade lägenheterna till vad vi bedömer ligger i mitten av spannet i södra Stockholm. Vi har lagt ut de första lägenheter som renoverats i vår interna kö och Stockholms stads kö och vi har haft ett jättestort intresse med flera hundra sökande till varje lägenhet, säger Stefan Dahlbo, som menar att kritiken är orättvis.
Han tillägger att Mitt Alby har vakanser på mellan 4 och 5 procent per år och räknar med att renovera drygt 50 av de totalt nästan 1 300 lägenheterna årligen.
Problem med VLU
Stefan Dahlbo berättar att de flesta lägenheterna i området har VLU (valfritt lägenhetsunderhåll) sedan Botkyrkabyggen var ägare.
– Det innebär tyvärr att många hyresgäster inte har bytt kök och att det är rätt nergånget när de flyttar. De får ju rabatt på hyran mot att de själva sköter underhållet.
– Jag tror att många bolag som har VLU har skapat ett ganska stort underhållsbehov eftersom folk inte renoverar, säger Sanel Hasic.
Ombildar till brf:er
Mitt Alby ska enligt överenskommelse med Botkyrkabyggen ombilda cirka 10 procent av beståndet till bostadsrätter. Ett hus med 24 lägenheter ombildades till bostadsrätter 2016. Och 2017 påbörjades ombildningsprocess i två hus med 124 lägenheter.
– Vårt mål, som var väldigt tydligt när vi köpte, var att erbjuda renoverade, orenoverade och nya lägenheter. Och att det ska finnas både hyres- och bostadsrätter, säger Stefan Dahlbo.
Han berättar att Mitt Alby ställer kravet att få behålla förvaltningen av bostadsrätterna.
– Då kan vi säkerställa att föreningarna blir välskötta. De får samma avtal när det gäller underhåll och när någon ska renovera kan de alltid fråga om priser.
Planerar nya hus
Mitt Alby kan totalt bebygga 20 000 kvadratmeter enligt gällande plan. Bolaget har många byggrätter och lämnade i slutet av 2017 in ett bygglov på ett hus om 5 000 kvadratmeter.
– Vi kommer göra en upphandling i början av 2018 och sen får vi se var vi landar. Om det blir hyres- eller bostadsrätter beror på marknaden, säger Stefan Dahlbo.
Han menar att Mitt Albys byggprojekt är ett exempel på långsiktighet och hållbara nivåer.
Amnesti för andrahandshyresgäster
– Vi tror att kommunen har tänkt rätt när de vill ha en mix av olika boendeformer här. Då får man igång flyttkedjorna. Många vill ju göra bostadskarriär och det ser vi med våra nyrenoverade lägenheter. Många här som det går bra för flyttar till radhus i närheten eftersom de inte vill lämna området. Samma sak med bostadsrätter, säger Stefan Dahlbo.
Han påpekar att den olovliga andrahandsuthyrningen är ett stort problem. För att komma åt det utlyste bolaget för några år sedan amnesti för dessa andrahandshyresgäster.
– De kunde anmäla anonymt att de bor i andra hand och få pröva om de kunde ta över kontraktet. Vi hade 14 stycken som anmälde och alla fick ta över förstahandskontraktet. (det var fler som anmälde)
Spårar olovlig uthyrning
Mitt Alby jobbar hela tiden med att identifiera lägenheter där man tror att det bor folk olovligen i andra hand. Just nu finns ett 50-tal sådana lägenheter i området. Hittills har 14 hyresgäster utöver de som berördes av amnestin blivit av med sina kontrakt.
Stefan Dahlbo eller Sanel Hasic tycker det är bra med strängare regler och straff för att stoppa olovlig andrahandsuthyrning, men de tror inte att det löser problemet.
Ett annat problem kan vara att många hyresgäster har inneboende.
– Det är okej så länge det inte stör grannarna, men det kan påverka slitaget i lägenheterna och tryggheten i området, så det måste vi också jobba med. Många ställer upp entrédörrar, manipulerar låsen och gör flera nycklar. Så det är en trygghetsfråga, säger Stefan Dahlbo.
Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se
