Humlegårdens VD: ”Kontorskunder vill hyra mindre och få mer”

Fotograf: Jonas Malmström

Humlegårdens VD Anneli Jansson lockas av ständig utveckling och strävar efter att alltid vara autentisk, det har gett henne trovärdighet. Här berättar hon initierat om kontorens överlevnad, att skippa duktig-flicka-tanken och vikten av en peppande mentor.

Anneli Jansson växte upp i Stockholms skärgård, på ön Yxlan, och ville som liten bli sjökapten, eftersom släktingar i generationer varit ”till sjöss”. Så blev det inte utan hon valde att gå Lantmäteriutbildningen på KTH och fortsatte sedan att beta av, område för område inom fastighetsbranschen.

– Jag är en nyfiken person och lockas av att utvecklas, lära mig saker och förstå det nya. Jag började som fastighetsvärderare och gick sedan vidare till finansieringssidan och därefter som hyresförhandlare. Jag har alltid drivits mot affärer och investeringar – och förhandling tycker jag är jättekul, säger hon.

Gillar utmaningar
Efter många år i branschen med arbetsgivare som DTZ, Ernst & Young, KF Fastigheter och, som kronan på verket, ansvarig för Grosvenor Funds verksamhet i Norden fick hon erbjudande om att bli VD på Länsförsäkringar-ägda Humlegården, 2016.

– Det var ett jobb som jag verkligen ville ha. Jag hade inte varit direkt VD tidigare men fick ett tydligt uppdrag att utveckla bolaget till nästa nivå. Jag gillar ju utmaningar och kände att det var perfekt att få göra förändringar i ett bolag som redan hade en fin fastighetsportfölj och en bra grund.

”Jag är autentisk”
Hon anar att hon blev rekryterad för sin breda erfarenhet från olika delar av fastighetsbranschen, finans- och investeringsverksamheter i kombination med att hon är en målinriktad, affärsmässig ledare med mycket energi för att utveckla verksamheten, som hon uttrycker det själv.

– En av mina framgångsfaktorer är att jag är väldigt autentisk – jag är mig själv och man kan lita på mig. En viktig inre kompass är trovärdighet. Jag jobbade tidigare med kapitalresning och utländska investerare, det handlade om att de skulle känna förtroende för Sverige, för marknader och för mig. Detta gäller i alla sammanhang, att man kan lita på varandra. Det ger ömsesidig respekt, säger Anneli Jansson med emfas.

Hennes uppdrag som ny VD var att positionera bolaget på marknaden, skapa resultat och struktur kring ledarskap och organisation. Hon påpekar att hon gillar affärer men att arbetet handlar lika mycket om att hantera människor. I hennes roll måste man tycka om att bygga och utveckla teamet lika mycket som att vilja utveckla företaget. Som VD ska hon dessutom skapa förtroende både inför marknaden och ägarna och att binda ihop allting.

Kontoret – post pandemin
Verksamheten på Humlegården är inriktad på att äga och hyra ut kontor i A-läge i Stockholm och att optimera förvaltningsresultatet. Det är affärer som Anneli Jansson gillar. Samtidigt står man inför ett nytt scenario inom uthyrningssektorn – post pandemin.

Kontoret har blivit en central fråga för många verksamheter och hybridarbete har blivit en norm. Det ställer krav på en arbetsgivare att erbjuda ett intressant sammanhang, för att få folk att komma in till kontoret, menar Anneli Jansson och säger att detta påverkar så klart Humlegården, som uthyrare av kontorslokaler.

Hon ser flera trender inom uthyrningssektorn; som att läge och kvalitet på lokalerna är viktigare nu än förr. Att företag hellre minskar sina ytor och optimerar dem. Man minskar till fördel för bättre läge. Samt att man gärna delar ytor med andra, till exempel loungemiljö i entrén och större mötesrum.

– Man hyr mindre men får mer. Genom att vi ger dem det, skapar vi kundvärde och ökar verkningsgraden i våra hus, så det är win-win, säger Anneli Jansson.

Kunden har större förväntningar
Enligt henne har hyresgästen och dess medarbetare större förväntningar på platsen vilket gör att som fastighetsägare måste du möta detta med relevanta erbjudanden. Numera är gym och cykelrum en hygienfaktor, likväl som en gemensam reception med ökad service. Dessutom kan det finnas önskemål på digitala lösningar hur man tar sig in i lokalen eller bokar ett konferensrum med telefonen.

Hon säger att det är mer dialog med kunderna nu än tidigare. Man går dessutom ifrån Business to Business och mer mot Business to Consumer – alltså att man som fastighetsägare bemöter hyresgästens medarbetare och hjälper dem i deras vardag. För trivs inte de på kontoret kommer kunden att flytta ut och man förlorar sin hyresgäst.

Uthyrningar tar längre tid
Kundernas och deras medarbetares förväntningar utmanar så klart fastighetsägaren. Som uthyrare bör man ha en strategi kring hur lokalernas användning kan optimeras, med kundens behov i fokus. Dessutom måste man vara mer lyhörd och ha mer tålamod; uthyrningar tar numera längre tid och kunderna behöver mer stöd i processen, enligt Anneli Jansson.

– Kraven gör att vi måste vara mer aktiva och framåtlutade för att kunna möta dem. Där tror jag att digitalisering ger en stor möjlighet. Men det kräver också förändringar i många aspekter. Det är en möjliggörare och en utmaning, säger hon.

Utmaningen ligger i hur man kan använda de digitala verktygen, vilken data som är relevant och att det är människor som måste lära sig att använda tekniken. Det handlar om att välja ut det som gör störst positiv inverkan, menar hon.

DAMN – värdeord för Humlegården
Oavsett vad man tar in för lösningar är Anneli Janssons jobb att säkerställa att alla medarbetare har rätt förutsättningar för att göra sitt jobb på bästa sätt. Som chef vill hon att alla har ett engagemang och triggar varandra. På Humlegården finns ett värdeord som man arbetar efter, DAMN; dedikerad, ansvarsfull, modig och nyfiken. Själva ordet ska nog även associeras med ”ett jäklar anamma” på engelska.

Anneli vill att hennes medarbetare ska tycka att det är roligt att gå till jobbet och hon vill själv verka inspirerande. Devisen hon fått med sig från föräldrahemmet är att man jobbar hårt och inget är gratis och gör man något man trivs med då blir man bra på det.

– Mina medarbetare skulle nog säga att jag väldigt engagerad, det lyser igenom. Jag har jobbat med mycket inom fastighetsbranschen och det mesta är roligt så jag är intresserad av många olika frågor. Men det är inte det jag ska göra, utan nu ska jag delegera och peppa, säger hon.

Roligt att vara hands-on
Ibland är det dock kul att få vara med i det mer operativa arbetet. Anneli Jansson tycker ju om affärer och hon medger att marknaden det senaste halvåret har varit lite tyngre och att beslut generellt tagit längre tid. Men precis inför sommarledigheten slöt Humlegården två större kontrakt. Bland annat med DNB som ska hyra ett helt kontorshus på 8 300 kvm, på Hamngatan mitt i Stockholm city.

– Där hade jag förmånen att få vara med som bollplank inom stora affärsmässiga frågor, om hur vi kan agera som företag. Det är fortfarande jättekul att få vara delaktig, ta beslut och vara hands-on.

Inga förutfattade meningar
Men generellt är det delegering som gäller och hon har stark tilltro till sina medarbetare. Hennes ledarskap har formats av vilka hon har jobbat med och ursprungsfamiljens värdegrund; det handlar om människors lika värde, att visa respekt för alla och att ta hänsyn.

Hon är också intresserad av psykologi, ledarskap och utveckling och läser många böcker i ämnet.

– Mitt ledarskap utgår från erfarenhet och ett nyfiket förhållningssätt. Det gör mig till en bättre, tryggare ledare, med öppet sinne. Jag har inga förutfattade meningar utan lyssnar på vad folk säger istället för att tro vad de menar. Jag har också lärt mig att vara mer anpassningsbar och tala på olika sätt till olika människor. En del vill att man pratar i siffror, andra i bilder. Och en del vill att jag mer lyssnar.

Försöker släppa duktig-flicka-syndromet
Den personliga utvecklingen har Anneli Jansson även fått tack vare en mentor, som hon har haft under flera år. Det är en senior kvinna i branschen som stöttat, utmanat och inspirerat Anneli. Det var bland annat hon som uppmuntrade Anneli till att tacka ja till VD-jobbet på Humlegården. ”Klart att hon skulle klara av det!”

– Hon har peppat och fått mig att förstå att jag är bra och att jag inte behöver göra allt till 150 %, som duktig-flicka-syndromet innebär. Jag försöker låta bli det nu och det går minst lika bra och ibland bättre, för jag är mer avspänd. Det handlar om att fokusera på det är man är bra på och inte på det man gör dåligt.

Flera styrelseuppdrag
Det verkar som mentorskapet har burit frukt och att andra också har sett Anneli Janssons kvaliteter. Genom åren har hon adderat ett antal styrelseuppdrag på cv:t och hon är även med i förtroenderådet för SNS – Studieförbundet Näringsliv och Samhälle.

– Det är en ideell organisation som bedriver forskning och tar fram samhällsinnovationer utifrån välgrundade analyser. Kombinationen av hög kvalitet inom forskning, att få ett starkt nätverk i många olika branscher och kompetensutveckling och insikter i aktuella samhällsfrågor, det ger mig väldigt mycket.

Det ger mindfullness
Hon utstrålar energi och handlingskraft när vi ses och har lätt till skratt. I kombination med det hon berättar om engagemang, att alltid vara trovärdig och att jobba hårt för att utvecklas så undrar jag var hon hämtar kraft för att orka med.

– Det är hästarna! När jag kommer hem från jobben och är stressad åker jag till stallet och rider, det är mindfullness för mig. Jag tycker om hela känslan av att vara nära hästen – doften och ljuden och att få rida ut i skogen.

Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se