En hyresgäst och fastighetsvärd var överens om att hyresgästen avstod sitt besittningsskydd som var gällande i tio år. Men trots att de var överens fick man avslag i både Hyresnämnden och Svea hovrätt. Juristen reder ut varför.
Inledningsvis vill jag hänvisa till min kollega Aziza Örs artikel för att läsa om vad besittningsskydd är och när det kan avtalas bort.
Svea hovrätt har nyligen avgjort ett ärende (H 10567-23) i vilket parterna träffat en överenskommelse om avstående från besittningsskydd som var gällande i tio år i avvaktan på att hyresvärdens barn (födda mellan 2002-2006) hade möjlighet att bosätta sig i lägenheten. Parterna ansökte om hyresnämndens godkännande men fick avslag bland annat på grund av att en tioårig giltighetstid var alltför inskränkande av hyresgästernas besittningsskydd. Beslutet överklagades, av såväl hyresvärd som hyresgäst, men Svea hovrätt instämde i hyresnämndens bedömning och avslog överklagandet med motiveringen att det inte framkommit några ”särskilda omständigheter för att godkänna avståendeavtalet” (som avsåg en tioårsperiod).
Med besittningsskydd för bostäder avses att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden säger upp hyresavtalet till upphörande och avflyttning. Hyresgästens besittningsskydd prövas inom ramen för så kallade förlängningstvister inför hyresnämnd. Av lagtexten i 12 kap 45 a § jordabalken framgår inte att det finns någon bortre tidsgräns för att en överenskommelse ska kunna godkännas, inte heller framgår det att det ska föreligga ”särskilda omständigheter” för att en överenskommelse ska kunna godkännas. Hovrätten har i ett tidigare avgörande (ÖH 9635-19) angett att hyresnämnderna normalt sett inte godkänner avstående från besittningsskydd för en längre tid än fyra år och att ett längre avstående kan godkännas endast under särskilda förutsättningar och då inte överstiga fyra år med några få år.
Påståendena kan ifrågasättas. Hyresnämnden i Stockholm godkänner regelmässigt överenskommelser om avstående från besittningsskydd för längre perioder än fyra år, i vissa ärenden gäller överenskommelserna tills vidare (det vill säga utan tidsbegränsning). Hyresnämndernas och hovrättens prövning borde i stället för att utan lagstöd introducera hinder för att godkänna frivilliga överenskommelser mellan parterna inrikta sig på vad lagstiftaren förutsatt i samband med att bestämmelsen i 12 kap 45 a § jordabalken infördes utföra prövningen med utgångspunkt i att underlätta uthyrning av lägenheter och hindra missbruk av avtalsfriheten.
Om hyresnämnderna upprätthåller den strama tillämpning som hovrättens bedömningar ger uttryck för kommer uthyrning av lägenheter som hyresvärdar inte har möjlighet att upplåta för långsiktigt boende minska och de rättsliga riskerna, både för hyresvärdar och hyresgäster, öka.
Det ska i sammanhanget påpekas att överenskommelser om avstående från besittningsskydd som för dess giltighet ska godkännas av hyresnämnd (eller hovrätt) endast gäller om överenskommelsen träffas innan hyresförhållandet inletts. Så snart hyresförhållandet inletts råder avtalsfrihet och hyresgästen kan avsäga sig besittningsskyddet för alla tänkbara uppsägningssituationer och gäller tills vidare. Det finns utrymme för att avtalsmässigt tillse att en bostadshyresgäst godtar en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet efter det att hyresförhållandet inletts. Risken för missbruk av avtalsfriheten torde inte vara mindre för bostadshyresgäster med en sådan ordning.
Sammanfattning
- Möjligheten att få en överenskommelse om avstående från besittningsskydd godkänd av hyresnämnd i längre tid än fyra år har begränsats.
- För att få en överenskommelse godkänd krävs att det föreligger särskilda skäl som utvecklas noggrant i ansökan.
- Istället för att ansökan om hyresnämndens godkännande kan parterna överväga att teckna överenskommelsen efter tillträdet.
Martin Lundberg
Martin Lundberg är jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad.
