Att leva i nuet gör livet mer levande, spännande och oförutsägbart. Men förvaltare föredrar att förebygga snarare än att åtgärda fel i efterhand och följer därför en underhållsplan. Men vad händer när förutsättningar ändras?
Med ett ränteläge på nära 6 procent och historiska kostnadshöjningar kapas nu åtgärder friskt i underhållsplaner. Planer som fastighetsägaren låtit ta fram för att få kontroll på fastighetens underhåll över tid och sett till kostnader. Vi närmar oss med stormsteg 2024 då det dessutom enligt lag blir obligatoriskt för alla nya och nyombildade bostadsrättsföreningar att ha en 50-årig underhållsplan på plats. Flera banker kräver sedan länge att brf:er som söker lån för sina underhållsåtgärder har en underhållsplan på plats. Men om planen inte följs vad är det då för vits att ha ett sådant krav?
Skjuta på det planerade?
Fastighetsägare och förvaltare brottas nu med de sista bitarna för att få till 2024 års budget. Men när det inte går ihop på sista raden väljer man att i stället för att bita i det sura äpplet och justera intäktssidan, skjuta på de planerade underhållsåtgärderna och helt enkelt inte låtsas om behovet.
Vad leder det till? Jo, när man struntar i att måla om, byta tak eller stamrenovera så börjar det se fult ut, saker börjar läcka och gå sönder och de tappar dessutom i värde. En underhållsskuld byggs upp och pengar som egentligen skulle gått till planerat underhåll går istället till mångdubbelt dyra akuta reparationer och skadesaneringar.
Håll koll på skador
Hur ska man då tänka och vilka åtgärder ska man helt enkelt låta bli att skjuta på undrar nog många. Först och främst gäller det att hålla underhållsskulden till ett minimum och se till att minska risken för skador. Tänk funktion före utseende.
Vattenskador är det vanligaste problemet i vårt fastighetsbestånd och uppgår sammanlagt till enorma skadebelopp varje år enligt Vattenskadecentrum. Som fastighetsägare bör du därför agera på tydliga förslitningsindikationer så som rost, läckage och fukt.
Agera genast också på sådant som innebär fara, till exempel indikationer på brott eller sprickor, om puts börjar trilla ner eller om armering kommer upp i dagen. I dessa situationer blir det varken roligare, enklare eller mer meningsfullt att inte följa en underhållsplan.
Få in kapital
Det kan även finnas åtgärder som faktiskt innebär att man sparar eller rent av får in kapital, till exempel lokalomvandling. Med den senaste vintern i minne gäller det även att skaffa koll över energiförbrukningen.
Gör en energikartläggning och få energikoll. För brf:er blir det dessutom från och med 2024 enligt årsredovisningslagen krav på att i förvaltningsberättelsen redovisa energikostnad per kvadratmeter vilket omfattar kostnader för uppvärmning, el och vatten.
Konsten att överleva
Vi vet alla att det är smartare att planera än att improvisera. Att göra avsteg från underhållsplanen, att skjuta underhållet på framtiden, innebär inte att kostnaden försvinner, tvärtom kan den späda på kostnaderna ytterligare i form av oförutsedda utgifter.
Trots all denna insikt och kunskap ser vi att många nu väljer att leva i nuet. Konsten är att leva i nuet och samtidigt ta höjd för framtiden, det är ju det som är konsten att överleva.
David Jost,
Globetrotter med civilingenjörsexamen från KTH och arbetar till vardags som chef för projektledning och energi hos SBC Sveriges Bostadsrättscentrum AB i Stockholm.
