1/5 av Sveriges bostäder finns i miljonprogrammen och har stort renoveringsbehov. Men renovering betyder stigande hyror och stor klimatpåverkan. Hyressättningssystemet, som belönar nytt och inte underhåll, behöver ändras anser Fredrik Olsson på Sweco.
Många fastighetsägare har ett underhållsberg i mångmiljardklassen, vilket är en utmaning att hantera. Det ska både finansieras och förhoppningsvis också bära viss avkastning. Ska man dessutom behöva ta ansvar för den belastning på klimatet det medför? Självklart.
Enligt Boverket genererar bygg- och fastighetssektorn cirka 40% av Sveriges avfall. Svenska byggnader står enligt Naturvårdsverket totalt för en dryg femtedel av Sveriges utsläpp av växthusgaser sett ur ett livscykelperspektiv. Det borde vara skäl nog för att marknadens parter att skaffa ett gemensamt motiv till att omvärdera dagens hyressättningssystem, som belönar en utveckling i motsatt riktning mot de globala hållbarhetsmålen.
Bruksvärdessystemet skulle skydda hyresgästen
Bruksvärdessystemet, lite förenklat förklarat, det hyressättningssystem som reglerar att hyran ska baseras på lägenhetens standard, kvalitet och service jämfört med likvärdiga lägenheter, skapades av goda skäl för att skydda hyresgäster från orimliga hyresökningar. Hyran kan höjas vid renovering om lägenheten får en standardhöjning.
Det finns en tradition i delar av fastighetsbranschen att med hjälp av nyckeltal kalkylera lönsamheten i projekt. Att väga in alla hållbarhetsbegrepp i kalkylen är komplext. Det gör att det många gånger hamnar i skymundan i renoveringsprojekt.
Kombinationen av att vara affärsmässig, förbättra sin lönsamhet och hyressättningssystemets ”möjligheter” driver vilka underhållsåtgärder en fastighetsägare helst vill göra. Mönstret har enligt min uppfattning länge varit att fastighetsägarna prioriterar de standardhöjande åtgärderna som ger grund för hyreshöjning och bästa möjliga avkastning.
Helt naturligt. Det vore naivt att tro något annat än att en affärsverksamhet inte skulle använda sig av de spelregler som finns för att utveckla sin lönsamhet. Men det får fler effekter.
Köksexempel
För er som läser Förvaltarforum är detta inga nyheter, men låt mig ändå exemplifiera med en köksrenovering där jag grovt generaliserar. Givetvis finns en mängd olika typer av renoveringsmetoder och hyresnivåer och behov av att byta kök i gamla hus.
Renoverar man ett befintligt kök med ommålning, byter bänkskivan med mera justeras i princip hyran inte alls eftersom det inte är en standardhöjning utan ett underhåll. Byter man däremot ut hela köket mot ett nytt, alltså gör en standardhöjande åtgärd, så har fastighetsägaren en i sammanhanget relativt bra direktavkastning på den åtgärden, uppskattningsvis cirka 6–10%.
Hyran för lägenheten kan höjas med cirka 600–1 700 kronor/månad beroende på omfattning och utförande. Dessutom åtgärdas en del av underhållsbehovet och eftersom hyresintäkterna på fastigheten höjs, höjs också värdet på fastigheten. Det i sin tur slår igenom positivt i räkenskaperna över tid.
Ohållbart för hyresgästen
Exemplet med köksrenoveringen skapar värde även för hyresgästerna. Ibland är det till och med på önskan av hyresgästerna det genomförs.
Det vi däremot oftast läser om är när hyresökningen blir ekonomiskt ohållbar för hyresgästerna. Med den snabba förändring som skett under 2022 i samhället med ökade kostnader för finansiering för fastighetsbolagen, ökade materialpriser och ökade levnadskostnader för hyresgästerna så försämras troligtvis förutsättningarna att hitta en gemensam väg mellan parterna.
Dags att tänka nytt för kommande generationers skull
Det är egentligen inte konstigt att det har blivit så här – fel.
Parterna, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, är fast i ett system som varit föremål för politisk diskussion i årtionden. Samtidigt visar till exempel en ny studie från Sweco, som vi skrivit för Fastighetsägarna 2022, att hyresgäster är positivt inställda till renoveringar med återbrukade byggvaror.
Det görs lokala försök att tänka i nya mer hållbara banor, men överenskommelserna håller sällan över tid då människor byts ut.
Hade vi i stället ett system där ”mindre renovering” i princip ger en lika bra eller bättre direktavkastning i procent än ett utbyte (standardhöjning), så skulle förmodligen även alla ekonomiska krafter hjälpa till att få en mer hållbar utveckling. Det kan leda till mindre omfattande men ändå lönsam renovering, lägre hyresökning och mindre klimatmässigt avtryck.
Nytt är inte alltid bäst
Det finns ett stort renoveringsbehov. Ibland måste man byta ut saker, men det borde aldrig vara det bästa alternativet.
Min poäng är att renovering av hyresrätter kan göras mer hållbart ur alla perspektiv. Det pågår många bra initiativ runt om i landet, men vi borde genast skapa bättre förutsättningar och belöna underhåll i stället för utbyte.
Är jag naiv? Jag tror inte det. Vill du ses och resonera vidare? Jag bjuder på kaffe!
Fredrik Olsson
Affärsstrateg och projektledare på Sweco och har 25 års erfarenhet av fastighetsutveckling
