”Vill göra bra affärer och se resultat”

– Jag förstår hur viktigt det är att man genomför förändringar på ett tydligt och snabbt sätt. Det har gjort att jag i mitt ledarskap alltid är tydlig, oavsett vad det handlar om. Tydlig, rak och snabb, säger Folksams fastighetsdirektör Lars Johnsson.

Folksams fastighetsdirektör Lars Johnsson drivs av att göra bra affärer och se resultat.
– Eftersom vi förvaltar andras pensionspengar är det vårt ansvar att det blir bra. Det skulle vara lätt att förstöra massa pengar om man inte hade den inställningen, säger han.

Karriären började som trainee på Lundbergföretagen i Norrköping efter civilingenjörsexamen på Väg- och vatten på Lunds tekniska högskola. Men redan efter ett halvår blev det en förvaltartjänst ledig i Göteborg.

– Det var en väldigt bra skola. Man hade inte en massa rådgivare på stan utan fick själv rita hyresgästanpassningar och stå nere i pannrummet och förklara för fastighetsskötaren hur shuntningen skulle hanteras. Mycket hands on på den tiden, men det passade bra, man tyckte ju att man var världsbäst när man nyss kommit ut från skolan, säger Lars Johnsson.

Förvaltningens ekonomi
Det var också hos Lundbergs han fick lära sig förvaltningens ekonomi.

– Vi jobbade ju med familjens egen börs och visste att om man använde 1 krona så skulle det komma minst 1,25 tillbaka. Det var en bra arbetsplats, den som skötte sig och levererade bra resultat fick stora befogenheter och mycket ansvar. Och variationen var stor. På förmiddagen omförhandlade jag kanske ett stort kontorsavtal med Göteborg Vatten och på eftermiddagen var det utvecklingssamtal med en drifttekniker. Man fick lära sig allt den praktiska vägen.

Efter ett par år på fastighetsbolaget Korbe hamnade han på AP Fastigheter som chef för bolagets alla kontorsfastigheter. Fastigheter var billiga efter fastighetskraschen 1992-1994. Och bolaget köpte mycket under denna tid och Lars avancerade så småningom till vice vd.

Och 2008 kom Vasakronan ut på marknaden. Efter Lehmankraschen var AP Fastigheter ensam budgivare och kunde köpa Vasakronan ganska billigt.

Enkel och rak organisation
Lars var ansvarig för sammanslagningen av bolagen, ett uppdrag som präglat hans syn på organisationsförändringar.

– På 3,5 månader hade vi ett bolag med ny ledningsstruktur, ny organisation, nytt IT-system, nytt kontor och hade dessutom tagit namnet Vasakronan. Vi fick en väldigt enkel och rak organisation som gjorde att vi kunde ta tillvara det bästa från båda organisationerna.

Det var också med erfarenheterna från förändringsarbete och att bygga upp fastighetsportföljer han fick och tog jobbet som fastighetsdirektör på Folksam 2015, där han ansvarar för att bygga upp fastighetsportföljen.

Fastigheter är så mycket
Och han stormtrivs med jobbet.

– Det roligaste är att vi på Folksam har en sådan positiv inställning till fastigheter som tillgångsslag, trots att det utgör en mycket mindre andel än aktier och obligationer. Fastigheter är så mycket mer än värdepapper – ett ställe att bo eller jobba, det är arkitektur, en del i stadsbilden och stadsrummet som ofta betyder nåt för människor och inte minst en tekniskt komplicerad produkt. Fastigheter är så mycket. Om man är intresserad av omvärlden har man verkligen en möjlighet att få insikt och lära sig olika saker genom att jobba med sina lokalkunder i olika branscher. Det fascinerade mig redan från början.

– Jag träffar några hyresgäster vid inflyttning och omförhandlingar och försöker även däremellan att komma ut och trampa fastigheter så mycket jag kan.

Lars största drivkraft är att det han gör ska bli bra och ge resultat, helt enkelt förränta pensionsspararnas pengar.

– Det roligaste är att vi på Folksam har en sådan positiv inställning till fastigheter som tillgångsslag, trots att det utgör en mycket mindre andel än aktier och obligationer. Fastigheter är så mycket mer än värdepapper, säger Lars.

Förmera varje krona
– Jag är ju besjälad från Lundbergstiden att man ska förmera varje krona. Jag gillar inte när folk säger, ja vi investerar det här nu så blir det bra på lång sikt. Folk som säger så gör det ofta för att motivera en dålig affär. Och då är det ju farligt om det inte är ens egna pengar.

Det ska vara en affär i allt man gör. Om vi ska stoppa in de här pengarna i den här fastigheten så ska vi tro att det är en bättre affär än att inte göra det.

De många förändringsprocesser han har lett har format honom som ledare.

– Jag förstår hur viktigt det är att man genomför förändringar på ett tydligt och snabbt sätt. Det har gjort att jag i mitt ledarskap alltid är tydlig, oavsett vad det handlar om. Tydlig, rak och snabb. Jag är nog mer en ledare i förändring och uppbyggnad än i förvaltning. På Folksam är vi fortfarande i en uppbyggnadsfas med vårt samarbete med Newsec och med fastighetsportföljen.

Utvecklas med Newsec
Folksam har nyligen förlängt sitt partnerskap med Newsec som sedan fem år förvaltar och driftar alla försäkringsbolagets fastigheter medan Lars och hans kolleger har fokus på att köpa nya bra fastigheter och skapa lönsamhet och värdeutveckling i befintligt bestånd.

– Det är en kontinuerlig process där vi utvecklas tillsammans. Förlängningen ger både oss och Newsec arbetsro och möjlighet att utveckla verksamheten på ett helt annat sätt än om vi skulle handla upp förvaltningen en kortare period i taget.  Vi jobbar ihop som en enhet, som ett lag. Oavsett om det står Newsec eller Folksam på anställningsavtalet.

– Jag tror att alla fastighetsägare kan jobba så här oavsett storlek, allt handlar om vad man vill uppnå. För oss ger det möjlighet att fokusera på att expandera vår fastighetsportfölj.

Många vill köpa just nu
Något som just i dessa tider är tufft. Folksam letar bra kontorsfastigheter i centrala lägen, något som många andra också gör.

– Vår största utmaning just nu är att det är så många som både kan och vill köpa fastigheter. Vi äger ju våra fastigheter fullt ut medan många andra belånar sina och det är i dag lätt att få tag i kapital till låga räntor. Och för oss som förvaltar människors pensioner är alternativen just nu sämre , det är till exempel riktigt låga avkastningar på obligationer.

– Vi har köpt för 19 miljarder kronor sedan vi omstartade verksamheten 2015, och vi behöver köpa lika mycket till. Det blir svårare och svårare i takt med att det är färre fastigheter av den typ vi vill ha som omsätts i marknaden (det är istället mycket logistik, industri och bostäder som byter ägare). Kanske är det bara 10 procent av det totala utbudet som passar in i vår strategi.

Ökade hållbarhetskrav
För branschen i stort tror Lars Johnsson att den närmaste utmaningen blir ökade hållbarhetskrav, inte minst från investerare.

– Vår bransch står för 40 procent av landets klimatutsläpp. Vi måste tänka nytt och använda våra befintliga byggnader mer. Inte vara så snabba på att bygga nytt och satsa på mer generiska lösningar. Det är inte rimligt att vi ska blåsa ut ett kontor så fort en ny hyresgäst flyttar.

Heja Rögle
En annan utmaning för Lars har varit att följa favoritlaget Rögles framfart i årets elitserie och slutspel där man föll på mållinjen i finalen mot Växjö. Han såg många matcher på plats när det var tillåtet, men senaste säsongen har han suttit klistrad framför tv:n.

– Rögle är mitt lag och jag är en ganska stor fan. Hockeyn är otroligt stor i Ängelholm där jag kommer ifrån.

Text: Hans Hellberg
hans.hellberg@forvaltarforum.se