Efter ett år med pandemi kommer vi nu se fler andrahandsuthyrningar än vad vi gjort på väldigt länge i centralare delar i våra storstäder. I Stockholm innerstad är vi snart uppe i 100 000 kvadratmeter i andrahandsuthyrning.
Det är ju en uthyrning som man som fastighetsägare och förvaltare har väldigt lite att säga till om, det vill säga man kommer långt bort från affären och kan inte påverka utkomsten. Det är hyresgästens ”förlust” som avgör utgången av affären.
Ny inkomst för hyresgästen
Varför sätter jag förlust inom citationstecken?! Jo för det beror ju på hur hyresgästen ser på saken. De har redan en budgeterad kostnad för denna yta fram tills när avtalet kan avslutas, det vill säga de kommer ju ändå att betala. Men om de då kan hyra ut 30–50 procent av sin lokal till en andrahandshyresgäst så är det pengar in som de faktiskt inte budgeterat för.
Möjligtvis har de lite omställningskostnader samt behöver betala en konsult för det arbete denne lägger ner för att hitta andrahandshyresgästen. Men annars blir det faktiskt en inkomst de inte haft tidigare.
Denna marknad är också helt fri. Hyresgästen kan sätta vilken hyra som helst för att på så sätt få in en del pengar för de ytor som ändå ekar tomma. Och som fastighetsägare får man bara sitta i baksätet och titta på, eller? Är hyresgästen även välinformerad så kommer denne förstå att det är när andrahandspengarna kan börja rulla in som är mest intressant, inte egentligen vad hyran blir.
Aktiv förvaltning
Det är nu man som fastighetsägare bör dra igång det alla kallar aktiv förvaltning. Det är nu det är dags att agera, för i morgon kan det vara för sent! Att sitta med armarna i kors kan få ödesdigra konsekvenser om några år när huvudavtalet går ut.
Det sista man ska göra just nu är att försöka stoppa en eventuell andrahandsuthyrning och bli ovän med hyresgästen. Så klart ska regler och villkor i det befintliga avtalet uppfyllas, men det kan man då hjälpa till med och se till att informationen kommer fram på ett bra sätt. Här finns både informationsplikt och brandregler att förhålla sig till.
Förlänga avtalet redan nu
Se över om lokalen kan delas av i framtiden för att på så sätt ha en möjlighet att kunna förlänga avtalet med förstahandshyresgästen framöver eller kanske redan nu. Den hyra man då måste rabattera kommer med största sannolikhet att ligga högre än när förstahandskontraktet ska omförhandlas i en helt annan marknad om några år.
Försök även att ha en dialog med andrahandshyresgästen även om denne har en prisförväntan som ligger långt under den rådande hyran i förstahandsavtalet. Men se även andrahandshyresgästen som en framtida hyresgäst även om det kanske inte blir på just denna adress.
Se möjligheter
I dialogen med förstahandshyresgästen kanske ni hittar fram till att flytta dem till en mindre lokal som är bättre anpassad för det framtida behovet.
Då slipper förstahandshyresgästen hyra ut i andra hand, kommer ned i kostnad och har ingen möjlighet att diskutera sin situation med andra fastighetsägare (de är ju uppknutna hos er i några år till). Får ni då även till en förlängning med 3 år i den nya lokalen på bibehållen hyra kommer ni att se det positiva i detta flexibla och lyhörda beteende.
Så se möjligheter, inte motarbeta. De fastighetsägare och förvaltare som agerar snyggt nu kommer få så mycket tillbaka i det eventuella framtida blodbad som kan uppstå framöver. Tro mig jag har varit med om två rejäla sättningar i marknaden och de fastighetsägare som agerat kaxigt och inte lyhört samt försökt att vara smarta har inte haft många hyresgäster att föra vidare diskussioner med i framtiden.
Kostsamt reparera dålig relation
Ta även med er detta: I bolag finns oftast en mycket kompetent styrelse. Dessa styrelsemedlemmar sitter inte bara i detta utan ofta i ett flertal bolag. Under rådande tider när chansen uppstår att man som vd eller ekonomiansvarig kan justera till bolagets kostnader avsevärt, är detta något som inom relativt kort tid tas upp på nästa styrelsemöte.
Om man som förvaltare och fastighetsägare då behandlar denne vd eller ekonomichef illa berättar hen det för sin styrelse och styrelsemedlemmar. Och dessa för i sin tur med sig informationen till de andra bolag man representerar. Det blir ringar på vattnet och vart dessa slutar vet man aldrig, jag vet bara att det har varit oerhört kostsamt att reparera.
Mitt råd blir alltså: även om ni sitter i baksätet, var den där sköna baksätespassageraren som håller chauffören vaken genom att komma med bra väg- och musikförslag som gör resan till en magisk upplevelse.
Jimmie Hall
Jimmie Hall har drygt 20 års erfarenhet av framgångsrik uthyrning och utveckling av kommersiella fastigheter med toppnoteringar från bland annat Nordstjernanhuset på Stureplan. Sedan sju år driver han egna företaget Realist Fastighetsutveckling där han bland annat utvecklat fastigheter i Tokyos, Stockholm och Lund. Jimmie är upphovsman till Skandinaviens största gatukonstgalleri Wallery.
