Många kontorshyresgäster önskar informella loungemiljöer. Foto: Posthuset
Mindre ytor, högre krav på ventilation och mindre renoveringar i samband med lokalanpassningar är några trender som Rickard Ekman på Niras ser inom kontorshyresmarknaden. Här ger han alla sina insikter som uthyrningsproffs.
Rickard Ekman, Niras
Är det någon som vet hur lokalhyresmarknaden ser ut i storstadsregionen så är det Rickard Ekman på Niras. Företaget hjälper kontorshyresgäster genom att matcha deras behov med utbud och ekonomi. Vad måste fastighetsägare, å sin sida, ha koll på för att klara av ökade vakanser? Vi bokade intervju med Rickard för att ta pulsen på marknaden.
Hur ser kontorsarbetsplatserna ut i dagsläget?
– Företag med kontor är ofta dimensionerade för hur det var innan pandemin och nu har de flesta svårt att få tillbaka medarbetare till arbetsplatsen. Det är ju en svår balansgång mellan att vilja få in folk, för att samarbeten fungerar bättre när man är på plats, och att inte vara auktoritär och tvinga in dem, för då blir man betraktad som ett gammaldags företag, vilket kan hämma rekryteringar. Därför försöker man locka på olika sätt; med definierade kontorsdagar eller att man bjuder på frukost. Jag hörde till och med att en advokatfirma anlitade en stjärnkock som stod och lagade lunch.
Vad ser du för trender på lokalhyresmarknaden?
– De vi hjälper vill ofta minska sina ytor. Det är inte försvarbart att alla har varsitt skrivbord, om det visar sig att folk är på jobbet 50 procent av tiden – och då tillbringar tid i mötesrum, på kundbesök eller på tjänsteresa. Vi gör digitala nyttjandegradsmätningar och ser att det är mellan 20 och 25 procent nyttjandet av skrivborden på arbetsplatserna. Det är lite chockade för de flesta, när de får reda på det.
Är det ekonomin som styr mot minskade ytor?
– Nej, det har inte bara med pengarna att göra. När du kommer in på jobbet då vill du ju ha andra människor runt omkring dig och inte gå runt och ropa efter någon att luncha med. Minskade ytor ger mer dynamik.
Vad är det som inte fungerar på kontoren i dagsläget?
– Eftersom vi har fler teams- och hybridmöten nu så stör man om man sitter i ett öppet landskap. Det är vanligt att man har 2–3 mötesrum för 10 personer men att det bara sitter en person i varje och har sitt lilla teamsmöte där – det är ett ineffektivt nyttjande. 75 procent av tiden nyttjas stora mötesrum av färre än två personer, enligt våra nyttjandemätningar.
Så vad vill hyresgästerna ha?
– Våra kunder vill ha fler mindre rum, för att ha sina teamsmöten i – man har inte lika många stora möten längre. Dessutom upptäcker vi att fler vill skapa avslappnade ytor att jobba i och gärna med en stämning av loungemiljö, likt en hotellobby. Det kan till och med vara med doftljus som är hämtade från kända hotell. I många lokaler, särskilt om vi kommer utanför Stockholms tullar, anstränger sig nu företag för att skapa gemensamma, trevliga miljöer för att få medarbetare att komma dit.
Men med flera små rum, finns inte risken att folk sätter sig där permanent?
– Många gör de här mindre rummen obokningsbara, så att folk inte kan boka dem mellan åtta och sjutton och göra dem till ett eget rum. Men som arbetsgivare måste du också kunna erbjuda en miljö på arbetsplatsen som får folk att vilja komma in till jobbet. För det är ju genom korridorssnacket som man skapar utveckling. Du kopplar inte upp dig på teams för att småprata med en kollega, det gör man på en arbetsplats.
Hur ser du på de omfattande lokalanpassningarnas framtid?
– Företag som hyr berättar gärna om hur duktiga de är på sitt miljöarbete. Det är en fördel för fastighetsägare som inte behöver göra större lokalanpassningar där man river ut något som byggdes för bara några år sedan. Nu tror jag att alla parter är ok med att försöka behålla så mycket som möjligt, som fungerar. Man byter istället ut slitna bänkskivor i pentryn och lägger till mellanväggar för att få fler mindre mötesrum.
Finns det något annat krav från hyresgästerna, som du ser trendar?
– De tekniska kraven tycker vi har skruvats upp de sista två åren. Dimensionerar man för att sitta lite tajtare så kommer det att vara fler människor på mindre yta, då blir det högre krav och fokus på de tekniska frågorna. Kylanläggningen och ventilationsanläggningen måste uppfylla högre krav än när det var lite folk på kontoren och luften aldrig hann bli dålig. Det är mer skarpt läge när de gäller det, upplever vi.
Vad finns det för krav ur klimathänseende?
– Många hyresgäster vill teckna det som kallas för Gröna hyresavtal. För att fastighetsägare ska kunna leverera det är miljöklassificering av fastigheten ett sätt att gå. I Gröna hyresavtal ingår också transporter till fastigheten och därför måste det finnas omklädningsrum så att man kan cykla till och från jobbet, det är ett grundkrav idag.
Är transport till och från arbetsplatsen viktig?
– Ja, 90 procent av våra kunder vill ha max tio minuters promenad från centralstation till kontoret. Vi upplever att företagen vill sitta mer centralt och vara attraktiva som arbetsgivare. Det ska vara lätt och smidigt för folk att komma in till jobbet.
Så man vill inte flytta från innerstaden för att få lägre hyra?
– Det ska väldigt mycket till för att flytta utanför stan, då ska det vara ganska kraftiga ekonomiska påtryckningsmedel, skulle jag säga. Väljer man istället att minska ner på den totala lokalytan, har man råd att sitta kvar.
Framtidsspaning, vad tror du händer framöver?
– Jag tror fortfarande på kontoret. Det är en bra mötesplats att få folk att arbeta tillsammans på. Man minskar inte bara ytan för att spara pengar utan för att få ett tajtare kontor och mer puls. Kontoret måste helt enkelt göras attraktivare för att få folk att komma dit.
Berätta, vilka är de 4–5 främsta hyresgästkraven?
– Det ska vara bra tekniskt inneklimat, för när du komprimerar lokalen blir det mer folk på mindre yta.
– Det får gärna finnas en gemensam konferenslokal i fastigheten, som delas av flera hyresgäster och kan hyras vid tillfälle. Några få gånger om året behöver hyresgästen ett mötesrum för 20 personer, men man vill inte ha det i sina egna lokaler.
– Bra kommunikationer är ett måste. Vi upplever inte något större tryck på P-platser, ingen vill skryta med att de åker bil till jobbet nu för tiden.
– Ska det finnas P-platser ska det finnas el-laddare. Det är populärt.
– Gröna hyresavtal efterfrågas. Vi har många myndigheter som kunder och de har CSRD-drivna krav på sig att ha Gröna hyresavtal.
Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se
