Den inköpta fastighetsdriften har orsakat markant högre värmekostnader. Vad bör fastighetsägaren göra? Upphandlingsexperten ger råd.
Bakgrund:
Vi är ett fastighetsbolag som köper all fastighetsdrift och en del teknisk förvaltning, och vårt nuvarande avtal har löpt i nästan tre år. Nu sitter vi i en situation där en fastighet under senaste året har fått markant högre värmekostnader. Dels en rejält ökad förbrukning och dessutom högre avgifter eftersom returtemperaturen varit för hög under hela vintern. Vid en felsökning på våren och sommaren så visade det sig att växlaren var igensatt, och dessutom hade teknikern höjt värmen i hela systemet när någon klagade på att det var kallt.
Vi tycker såklart att leverantören ska ersätta oss för det här, men de anser inte att de är ersättningsskyldiga. Avtalet är ett Aff-avtal, men tyvärr hittar vi inget i kontraktet som hjälper oss att tolka situationen.
Svar:
Eftersom ni har ett Aff-avtal så finns det regler för dylika situationer i ABFF, vilket är en anledning till att du inte hittar något i ert kontrakt. Inom Aff pratar man om Kontraktshandlingar, vilka tillsammans utgör avtalet. Kontraktet är en av dem, precis som ABFF och normalt även Tjänstebeskrivningar med mera.
Nu framgår det inte i frågan vilken ABFF som gäller för ert avtal, så i svaret utgår jag från ABFF 15.
Inte fackmässigt utfört
För att leverantören ska bli ersättningsskyldig så krävs det att de har gjort sig skyldiga till ”fel i entreprenaden”, det vill säga att de inte gjort vad de ska enligt avtalet. Det kan vara att de missat något helt, eller gjort på annat sätt än det som står i handlingarna.
Eftersom ABFF också anger att entreprenaden ska utföras fackmässigt kan felet handla om att leverantören inte utfört sitt åtagande på ett fackmässigt sätt.
Vad står i avtalet?
Så i ditt fall är frågan vad leverantören ska utföra enligt avtalet. Om vi utgår från att leverantören ska utöva regelbunden tillsyn av värmeundercentralen, och dessutom arbeta med styr- och övervakningssystemen kan det finnas fog för att leverantören inte utfört entreprenaden korrekt när de inte har noterat och agerat på den höga returtemperaturen och den höga energianvändningen.
Men, det här beror helt på vad ni köper för tjänst.
Har leverantören gjort fel?
Om nu leverantören har gjort fel, finns det även regler för ersättningsskyldighet i ABFF. Där framgår – förenklat – att leverantören ska ersätta beställaren för skada som uppkommer på grund av att leverantören har gjort fel.
För att ni ska kunna kräva ersättningen behöver ni också snarast reklamera felet och begära ersättning, detta ska ske skriftligen.
Så det ni behöver göra är att:
- Gå igenom tjänsten för att se om leverantören gjort sig skyldig till fel.
- Utreda om era höga värmekostnader är en följd av det felet, eller om de helt eller delvis har annan grund.
- Om det är så – reklamera och begära ersättning.
Anna Cedvén
Seniorkonsult Förvaltningsstrategi, specialist inom fastighetsförvaltning och tjänsteentreprenader.
