Fastighetsägare som renoverar, bygger om sina hus eller bygger nya är alldeles för dåliga beställare. Men nu är det hög tid att vi höjer vår kompetens som byggherrar rejält och tar tillbaka initiativet och kontrollen, anser Anette Sand i sin krönika.
I stort sett alla de entreprenadformer som branschen använder sig av vid större projekt är ”uppfinningar” av entreprenörerna själva. Först kom exempelvis generalentreprenaden, därefter totalentreprenaden och egenkontroll och så samverkansentreprenaden.
Det är självklart att entreprenadföretaget har tagit fram dessa modeller för att de ger fördelar för dem. Exempelvis mindre risktagande och bättre ekonomi inklusive rabatter, kickbacks, bättre cachflow med mera. Annars skulle modellerna inte tagits fram.
Enkla lösningar lockar
En entreprenör vill hitta affärsmodeller som gynnar det egna företaget i första hand och som samtidigt ser bra ut för kunden. Kunden/beställaren blir ofta lockad av affärsmodeller som innebär enklare lösningar – läs mindre besvär – för kunden själv, utan tankar på följdverkningarna.
Resultatet över tid av denna utveckling behöver knappast beskrivas. Beställare sitter med sämre kontroll över processen, fler underentreprenörsled, organiserad brottslighet på byggarbetsplatsen, större risker, mindre inflytande över slutresultatet och mer kostsamma projekt – även om huvudentreprenören ses som ett seriöst bolag.
För att inte tala om de extra kostnader som uppkommer i driften av dåligt byggda hus. Vi byggherrar har alltså ganska bekymmerslöst gynnat entreprenörerna och låtit slutkunden betala.
Fastighetsägare – dags att skärpa till sig!
Entreprenörskap har förvisso alltid innefattar utveckling av nya affärsmodeller och det är bra för företagen. Men nu är det nog dags för fastighetsägarna, som betalar kalaset, att skärpa till sig.
Varför är byggherrarna inte entreprenöriella, kreativa och modiga? Vi borde kunna hitta affärsmodeller som ger oss kontroll över processen, ökar möjligheten att utkräva ansvar från de som utfört arbetet, skapar arbetsplatser utan kriminalitet men med hög effektivitet och produktivitet. Det kommer att ge mycket bättre slutresultat – och till en mycket lägre kostnad!
Var vi släpphänta?
Under de första 20 åren på 2000-talet hade vi väldigt låga räntor och låg inflation. Priser utvecklades långsamt. Det stora undantaget var nyproduktion av hus och större ombyggnader som ökade i kostnader med mellan 5 % och 8 % per år! Vi beställare bara betalade och höjde hyran eller priset för slutkunden.
När räntorna gick upp tog det stopp, det fanns inga marginaler. Hur kunde vi vara så släpphänta? Jag vet att nya myndighetskrav, materialpriser och så vidare påverkade prisutvecklingen men var det verkligen hela sanningen? Det kanske är så att vi beställare var så inkompetenta att vi inte klarade av att göra något åt saken. Det kanske var vi som tillät materialpriserna att skena? Eller kom vi inte på tillräckligt smarta lösningar på de nya myndighetskraven? Hur kommer det sig att vi lade ut allt detta på entreprenörerna?
Bryta invanda mönster
Problembilden är komplex och invanda mönster är svåra att bryta. Många vet att de stora entreprenörerna inte ens räknar på projekt om de inte får den entreprenadform de själva vill. Men det måste gå. Vi som är byggherrar måste helt enkelt hitta vägar fram för att kunna bygga och renovera med rimliga kostnader och lång hållbarhet.
En del säger att vi måste använda fler kreativa arkitekter och ingenjörer i projekteringen, som vi givetvis själva ska hålla i. En del säger att vi ska handla upp fler delade entreprenader och ha kontrollanter på bygget. Andra säger att vi måste öka konkurrensen och därför anlita fler små och medelstora entreprenörer. Många säger att LOU måste försvinna för branschen.
Vad säger du?
Skulle så gärna få kommentarer på detta och så småningom initiativ bland beställare för gemensamma lösningar för framtiden. Kom igen Byggherrarna, Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och enskilda företag och individer! Säg något!
Anette Sand
Senior rådgivare, SandPartner
