Under Almedalsveckan 2024 arrangerade Jernhusen och Skandia Fastigheter ett samtal på temat närvaromätning och hållbart fastighetsägande. Per Forsling och hans kollega Lukas Posolda, Analys- och värderingsansvarig på Jernhusen, resonerar här vidare.
Hypotesen att svenska fastigheter har en potential att nyttjas effektivare är kanske inte revolutionerande. Vi vet att lokaler – ibland hela byggnader – används bara delar av dagar. Övrig tid står mycket tomt. Men vi vet inte i vilket grad, våra observationer bygger sällan på noggrann kunskap. Ur ett fastighetsägarperspektiv är lokalerna förvisso ofta uthyrda och genererar intäkter. Men med insikter om hur lokalerna nyttjas kan fastighetsaffären bli ännu bättre. För att kunna använda lokalerna mer effektivt behöver vi alltså vettiga mätmetoder för att se hur mycket – eller lite – lokalerna används.
Från ett rundabordssamtal under Almedalsveckan på temat fick Jernhusen flertalet insikter.
- Hyresgästerna kommer veta mer och mer om sin verksamhet
I en digitaliserad och datadriven vardag kan hyresgästerna idag veta mer om lokalanvändningen i sin egen verksamhet än tidigare. Hybridtillvaro är bestående förändring. Nya arbetsplatsverktyg stöder närvaro både fysiskt på kontoret och på distans. Verktyg som Microsoft Places kommer också kunna nyttjas för arbetsgivare att förstå medarbetares behov och beteenden. De insikterna kommer hyresgästerna att ta med till dialoger med sin hyresvärd. Vi ser att hyresgästerna själva börjat mäta och samla insikter hur lokalerna används, i denna aspekt är de kanske före fastighetsägarna.
Även en hyresvärd och fastighetsägare som Jernhusen behöver egna insikter. Vi behöver förstå hur hyresgästen nyttjar lokalerna för att kunna stötta våra hyresgäster vid förändrade behov. Genom egna mätningar får vi en faktabas om ökande eller minskande lokalbehov. Om vi förstår hur hyresgästerna nyttjar lokaler hos oss har vi bättre förutsättningar att tillgodose hyresgästernas förändrade behov. - Börja mäta enkelt och utveckla över tid
En del av samtalet i Visby rörde konkreta råd kring hur fastighetsägare kan komma igång med sina närvaromätningar.
Ett praktiskt tips; börja med att definiera mätetal! Att mäta är kanske enkelt, i alla fall tekniskt. Olika mätningsmetoder kan ge oss olika typer av information, definiera därför vad du mäter. Men, som en av de kloka deltagarna sa: ”en mätning ska kunna analyseras över tid och stötta fastighetsägarens egen verksamhet”.
Att definiera vad man menar med en ”besökare” är kanske självklart vid första anblick. Men om man skärskådar begreppet kan det definieras på många sätt. Rådet är att hålla definitioner så enkla som möjligt. I de flesta kontorsbyggnader kommer man långt med att enbart mäta inpasseringar av ”besökare”. Vill du bara veta hur användandet av kontoret utvecklades relativt under senaste åren? Då räcker det att bara titta på dina fakturor för kaffe – hur kaffekonsumtion på kontoret utvecklats säger dig mycket! Din kaffeleverantör har möjligtvis ett färdigt svar för dig.
Värt att notera är att fastighetsbranschen famlar kring mätetalen. I en rapport från Kungliga vetenskapsakademin konstateras att det saknas en enhetlig definition av begreppet nyttjandegrad. Idag kan vi höra talas om beläggningsgrad, närvaro, användningsintensitet och utnyttjandegrad. Ibland menar vi samma sak, ibland inte. Vi har inga standarder kring de här frågorna. Därför behöver vi dela erfarenheter för att så småningom hitta ett gemensamt språk.
Jernhusen är som många andra bolag, vi behöver också definiera för oss själva vad vi menar med besökare i kontorsmiljöerna. I delar av vårt bestånd, framför allt i stationsmiljöerna har vi goda förutsättningar att mäta besök, men i andra delar av fastighetsbeståndet behöver vi utveckla oss. - Nyttan av insikterna kan vara stor
Närvaromätningar och datainsamling ger en hel del insikter för fastighetsbolag. Det var alla överens om under vårt samtal. Som nämnts är det bättre för en fastighetsägare att veta om hyresgästen verkar ha för stora lokaler än att bli överraskad när de vill omförhandla och krympa sin förhyrning.
Men det finns mer nytta att hitta:
Optimerad drift är en nytta som är lätt att förstå. Genom analys om hur byggnader används kan driften bli effektivare. Större hotell kan sektioneras i driftzoner gällande städning, ventilation etcetera. Under perioder med högre beläggning nyttjas hela kapaciteten. Vid lägre beläggning koncentreras driften till zoner i andra byggnadsdelar. Driften går då på sparlåga. Samma strategi är än så länge ovanlig i kontor.
Insikter om hur en byggnad används kan användas också på andra sätt. På Jernhusen tror vi att ökad kunskap om nyttjande kan hjälpa till att minska energiförbrukning, minska behovet av att bygga nytt och inte minst, förstå hur människor reser till och från sin arbetsplats. Som fastighetsbolag i järnvägsnära lägen har vi förutsättningar att medverka till ökad hållbarhet på många olika sätt. Det handlar ofta om att göra mer med det vi redan har.
Med samtal inom fastighetsbranschen kan vi utvecklas tillsammans. På Jernhusen har vi kommit en bit på vägen mot ökade insikter, men vi vill och planerar att lära oss mycket mer. Hoppas du känner likadant!
Per Forsling och Lukas Posolda
Jernhusen
