Vi köper fastighetsskötsel av en driftleverantör och har nu fått ett problem; de inte vill rensa hängrännorna på en byggnad, med hänvisning till att det saknas taksäkerhetsanordningar där. Men byggnaden ingår i avtalet – vad gäller egentligen?
I svaret här utgår jag ifrån att avtalet om fastighetsskötsel är enligt Aff och att ABFF gäller för din entreprenad. När du har upphandlat en leverantör för att utföra vissa arbetsuppgifter ingår det såklart i detta att de också utför arbetet. I ett Aff-avtal kallas det ”kontraktsarbete”. Du som beställare ska kunna känna dig trygg i att få arbetet utfört, och leverantören ska å sin sida kunna lita på att de får utföra arbetet och också få betalt för det.
Samtidigt inser beställaren ofta att man vill ha ytterligare uppgifter utförda, som inte står i avtalet, och ber då leverantören utföra dessa. Den typen av arbete kallas istället ”tilläggsarbete”, och det arbetet är inte leverantören skyldig att utföra. Du som beställare är inte heller skyldig att anlita leverantören för uppgifterna.
Vad står i avtalet?
Så – om arbetsuppgiften rensa hängrännor inte finns beskriven i avtalet är svaret kort och gott ”nej, de behöver inte rensa hängrännorna”. Men om det framgår i ditt avtal att leverantören ska rensa hängrännor, är arbetet istället ett kontraktsarbete och svaret lite längre.
Leverantörer måste följa lag om säkerhet
Leverantören är skyldig att följa lagar och föreskrifter, exempelvis vad gäller arbetsmiljö. Med andra ord krävs det tillfredsställande säkerhetsanordningar för att leverantören ska kunna skicka upp personal på taket. Finns inte det, behöver leverantören fundera på andra alternativa lösningar, exempelvis en plattformslyft eller annat.
Om leverantören inte har haft anledning att kalkylera med denna typ av lösning, kommer det att föranleda en reglering av ersättningen. Anledning kan i det här fallet vara att det framgick i förfrågningsunderlaget att det krävdes en lyft, eller att det tydligt har framgått vid en visning. I det här fallet ska leverantören fortfarande utföra arbetet, men det blir dyrare för dig som beställare. Diskussionen om hur utförandet ska ske och vad det innebär för ersättningen ska ske innan arbetet påbörjas.
Möjliggöra säkert arbete
Men i vissa fall kanske det inte ens finns alternativa lösningar att rensa hängrännorna på ett arbetsmiljömässigt godtagbart sätt. I det fallet kommer inte leverantören behöva utföra arbetsuppgiften, eftersom arbetsmiljölagen inte kan åsidosättas. Då behöver du som fastighetsägare först tillse att byggnaden möjliggör säkert arbete på taket, sedan kan leverantören utföra arbetet.
Om det blir så att leverantören inte kan rensa hängrännorna så ska det också ske ett prisavdrag för den arbetsuppgiften, minst motsvarande den kostnad som leverantören har besparat sig.
Anna Cedvén
Seniorkonsult Förvaltningsstrategi, specialist inom fastighetsförvaltning och tjänsteentreprenader.
