Per Marting.
I en värld av e-handel och hög utvecklingstakt inom logistik/supply chain har vikten av rätt lokalisering, design och layout av en logistikfastighet blivit viktigare än någonsin.
Geografi
Vi talar oftast om placering i eller nära stora logistikcentra, till exempel Göteborg och Jönköping, där hög efterfrågan på logistiklokaler råder. Dock är en nackdel att de stora logistikområdena har brist på arbetskraft och en ökning av lokalisering utanför de riktigt heta områdena kan därför ses.
Bra infrastruktur är dock ett måste – helst inkluderat järnväg.
Storlek
Här ses ofta allt större yta vad gäller klassiska lager och distributionscentraler, bland annat drivet av e-handeln som kräver mer yta per hanterad enhet än traditionell handel. E-handeln kräver inte mer yta enbart för plock av varor – returerna är en ytkrävande aktivitet.
För kedjeföretagen gäller multikanal-lager – att kunna hantera både butiks- och e-handelsflöden i samma lager. Vi ser även behov av fler mindre lager nära storstäderna, bland annat för att stödja viss e-handel och city-logistiken.
Utnyttja takhöjden
Med ökad e-handel och trend med fler men mindre leveranser ökar möjligheten att nyttja döda ytor till exempel ovanför portar för bättre yteffektivitet – som entrésollösningar, det vill säga halv- och mellanvåningar. E-handel innebär ju ofta hantering av enstaka produkter som kan lämpa sig väl för entresol, undan från trucktrafik.
I takt med fler tekniska lösningar är nackdelen med hantering på entresol-nivå i avtagande. En regel är att de 50 procent av antalet artiklar som omsätts minst svarar för så lite som 5 procent av aktiviteten – ofta är dessa artiklar lämpade för entresol.
Något som blir vanligare är entresol i två våningar, för ännu bättre utnyttjande av takhöjd.
Tekniska specifikationer och nyckeltal
Här finns nyckeltal som till exempel begränsning i takhöjd, om man inte vill sprinkla i nivåer och golvbelastning per kvadratmeter. För golv kan det vara värt att satsa på hög bärighet, kopplat till ökat bruk av lagerautomater som ofta innebär hög punktbelastning.
Trenderna mot mer bruk av plock-robotar och mobila plock-stationer ställer också krav på hög golvstandard (bra ytskikt). För antal portar är 1 port per tusen kvadratmeter ett vanligt nyckeltal.
En faktor som självklart också påverkar behovet av storleksyta är eftersträvad beläggningsgrad i lagret. Ofta bedöms 85 procent vara optimalt. Högre grad leder till lägre effektivitet och lägre till slöseri med yta. En utmaning är föränderliga behov över tid. Skala upp eller ned?
Miljö
Intensifierade satsningar på energieffektivitet, smarta lösningar och återvinning.
Nike bygger ett distributionscenter i Belgien som drivs fullt ut av ren energi, återvinner 95 procent av avfallet och som kan nås sjövägen, för att undvika landtransport av containrar.
Morgondagens lager
Har färre anställda men i gengäld fler enheter som behöver uppställnings- och laddplatser (truckar, AGV:s och mobila robotar – AMR:s).
Logiskt innebär detta reducerat ytbehov för personalutrymmen och ökat för fordonsparken.
Kontraktstider
Kopplat till hög förändringstakt ökar efterfrågan på flexibilitet avseende ytor och lagerlösningar. Detta ökar efterfrågan på möjlighet till kortare avtalsperioder och/eller möjlighet att öka eller krympa den yta man betalar för.
Slutsats
Logistikfastigheter är ett intressant område, både för hyresgäster och fastighetsägare, med ett antal viktiga parametrar att ta ställning till innan man bygger och innan man hyr.
Per Marting
Per arbetar sedan många år som logistikkonsult med uppdrag kopplade till effektivisering av lager och distribution, i vissa fall inklusive projektledning eller interimt management.
