Robert Ström, advokat och delägare på Landahl Advokatbyrå.
I hyreslagen finns en regel som inte är så känd men som när den tillämpas kan ställa till med problem för hyresvärdar. Jag tänker här på den så kallade semesterparagrafen, JB 12 Kap 32 § andra stycket.
Bakgrunden är följande. I hyreslagen 32 § första stycket finns ett generellt förbud mot överlåtelse av hyresavtal. Där finns dock några noga beskrivna undantag. Ett av undantagen finns i 36 § där det föreskrivs att om en lokal hyrs för kommersiellt ändamål så får hyresrätten överlåtas till den som ska överta verksamheten. Rätten att överlåta hyresrätten till en lokal innefattar således inte lokaler som används av myndigheter, ideella organisationer och liknande.
Enligt 32 § andra stycket hyreslagen måste en hyresvärd svara inom tre veckor om en hyresgäst begär tillstånd att få överlåta hyresrätten. Denna regel gäller såväl bostäder som lokaler och är absolut. Om hyresvärden inte lämnar tillstånd till överlåtelsen ska han ha ”skälig anledning”. Denna tidsgräns gäller oavsett om frågan ställs i semestertid eller i samband med jul- och nyårshelger.
Det är mycket viktigt att besked ges inom treveckorsfristen. Om hyresgästen inte erhåller besked inom tre veckor har han rätt att säga upp hyresavtalet. För bostäder torde det inte innebära något problem. En bostadshyresgäst har ju oavsett avtalstid alltid rätt att säga upp sitt avtal med tre månaders uppsägningstid.
För en hyresvärd med kanske flera år kvar på ett lokalavtal kan det ha stor betydelse om hyresgästen får möjlighet att säga upp avtalet i förtid. Denna metod används frekvent av vissa ombud på marknaden för att hjälpa lokalhyresgäst att få möjlighet att komma ur lokalhyresavtal med lång återstående avtalstid.
Frågan om hyresgästens rätt att säga upp avtalet har prövats av domstolar ett antal gånger:
NJA 1993 s 693
En hyresgäst hade begärt hyresvärdens samtycke till en överlåtelse av en hyresrätt och uppgivit till vem överlåtelsen skulle ske. Den föreslagna hyresgästen hade uppgivit att han inte var intresserad av att överta hyresavtalet. Hyresvärden medgav därför inte överlåtelse av hyresrätten. Den omständigheten ensam att den föreslagna hyresgästen förklarat sig inte vara intresserad av att överta hyresrätten har ansetts inte utgöra skälig anledning för hyresvärden att vägra sitt samtycke. Hyresgästen hade därför rätt att säga upp sitt avtal
Det är således klart att en hyresvärd inte får vägra samtycke till överlåtelse av ett avtal även om han vet att den tilltänkta hyresgästen inte vill fullfölja.
SVEA HOVRÄTT, MÅL T 9148-02
En hyresgäst begärde den 21 december 2001 tillstånd till att överlåta hyresrätten till en lokal. Den 2 januari 2002 hade hyresvärden och hyresgäst kontakt per telefon och samma dag sändes ett faxmeddelande från hyresvärden vari han meddelade att han inte kunde ta ställning till överlåtelsen förrän i slutet på januari då alla åter skulle vara på plats. Hyresgästen sade upp avtalet den 18 januari 2002.
I en efterföljande process gjorde hyresvärden gällande att syftet med förfrågan var att komma ur avtalet i förtid och att någon avsikt att överlåta inte förelegat. Hovrätten fann att det inte kunde uteslutas att andra bevekelsegrunder än att komma ur avtalet skulle ha förelegat och ansåg därför att hyresgästen hade rätt att säga upp avtalet.
HOVRÄTTEN ÖVER SKÅNE OCH BLEKINGE, MÅL T 137-05
(PT EJ BEVILJAT)
Ett företag i Malmö begärde tillstånd att få överlåta en lokalhyresrätt till ett namngivet danskt aktiebolag. Hyresvärden besvarade begäran med att de kunde överväga att acceptera en överlåtelse om de fick tillgång till ett aktuellt bokslut för den tilltänkta hyresgästen.
Sedan hyresgästen sagt upp avtalet konstaterades att hyresvärden inte lämnat besked inom tre veckor. Den kompletterande information som hyresvärden avsåg sig behöva för att kunna ta ställning till framställan borde han utan svårighet själv kunnat ta fram.
Kravet på besked inom tre veckor är absolut och det räcker inte att hyresvärden begär kompletterande information om den är relevant och inte kan erhållas utan hyresgästens medverkan.
STOCKHOLMS TINGSRÄTT, MÅL T 5289-04
Hyresvärden avslog en begäran om tillstånd att överlåta ett hyresavtal med motiveringen att underlaget till överlåtelsen inte varit tillräckligt belysande. I efterföljande domstolsprövning åberopade hyresvärden som skäl till vägrat tillstånd att hyresgästen aldrig haft för avsikt att överlåta hyresavtalet utan enbart framställt begäran för att kunna skapa förutsättningar för att säga upp avtalet i förtid. Hyresgästen ansågs ha rätt att säga upp avtalet eftersom besked inte lämnats inom tre veckor. Förfrågan avsåg två olika kontrakt och det ena kontraktet sades upp sex veckor efter hyresvärdens svar och det andra först efter fyra månader. Tingsrätten ansåg att hyresvärden inte haft skälig anledning att vägra samtycke. Att säga upp avtalet sex veckor efter erhållit besked ansågs ha skett inom skälig tid medan fyra månader ansågs för lång tid efter erhållit besked.
Tingsrättens dom överklagades till Svea hovrätt men parterna träffade en förlikningsöverenskommelse innan hovrätten prövat målet.
Begäran om kompletterande info räcker inte
De frågor som ställs mot bakgrund av ovan relaterade avgöranden är hur hyresvärd skall agera när han erhåller en förfrågan om överlåtelse av ett lokalhyresavtal.
Först kan konstateras att en begäran om kompletterande information inte är ett svar som hindrar hyresgästen från att säga upp avtalet. Det åligger hyresvärden att skaffa kompletterande information om det kan ske utan svårighet och utan hyresgästens medverkan. Detta kan gälla senaste bokslut, kreditupplysning, uppgift om firmatecknare och liknande.
Om en begäran om överlåtelse kommer till en hyresvärd under semesterperiod innebär det särskilda problem. Med begränsad möjlighet att utreda saken och en skyldighet att avge motiverat svar inom tre veckor bör man ha lite strategi för hur en kommande förfrågan skall hanteras. Man kan se tre sätt att hantera den situationen:
1) Det första man som hyresvärd måste göra är att skaffa så mycket information om den tilltänkta hyresgästen som möjligt. Detta kan ske genom att beställa kreditupplysning och kopior av senaste bokslut. Om det inte förefaller vara problem med den tilltänkta hyresgästen bör ett positivt svar ske direkt.
2) Om det inte av ekonomiska skäl är så självklart att den nya hyresgästen kan accepteras kan hyresvärden ge tillstånd till överlåtelsen under förutsättning att överlåtande hyresgäst går i borgen för den nya hyresgästens skyldigheter. Då har man uppfyllt lagens krav på att ge ett besked.
3) Om svaret skulle uppfattas som en vägran kan man då åberopa att den nya hyresgästen inte förväntas kunna fullfölja sina skyldigheter och att då säkerhet i form av borgen skulle vara motiverat.
Regeln om hyresgästens rätt att säga upp hyresavtalet om han inte får svar inom tre veckor är alltför kategorisk. Dessutom har man kunnat konstatera att vissa ombud valt att tillämpa systemet på ett helt annat sätt än vad som var avsikten från början. I kommande översyn av hyreslagen bör övervägas om inte regeln bör nyanseras, till exempel att hyresvärden under alla förhållanden kan medges en förlängning av tiden för att ge ett svar.
Robert Ström
Robert Ström är advokat och delägare i Landahl Advokatbyrå. Han har arbetat med hyresrätt och annan fastighetsrelaterad juridik sedan slutet på 1980-talet, bland annat på Fastighetsägarna Stockholm och är sedan 2001 verksam på advokatbyrå. Robert Ström var tidigare ordförande i Föreningen Stockholms Fastighetsförvaltare och ägnar sig även åt utbildningsverksamhet i hyresrätt.
