Vill du nå våra 25 000 andra förvaltare?
Vill du ha förvaltarforum direkt i mailen?

Sveriges bästa renoveringsprojekt

Backa Röds Pärlor visar att det lönar sig att arbeta med ett problemområde.

Backa Röd, Göteborgs största sammanhängande miljonprogramsområde, var tidigare ett problemområde med ungdomsgäng, bilbränder, otrygg utemiljö, oroliga hyresgäster och vakanser. Det var till och med klassat som ett riskområde för räddningstjänsten som bara åkte dit med poliseskort

Det kommunala bostadsbolaget Bostads AB Poseidon lyckades tillsammans med de boende vända den negativa trenden. Upprustningen och det sociala arbetet har pågått sedan 2005 och fortsätter i ytterligare tio år.

Som grädde på moset vann bolagets renoveringsprojekt Backa Röds Pärlor tävlingen Årets bästa renoveringsprojekt som arrangeras av SABO för att presentera och sprida framgångsrika metoder, produkter och tankesätt.

Marie Werner, distriktschef på Poseidon.

Marie Werner, distriktschef på Poseidon.

Mänsklig strategi
– Vi jobbar både med husen och människorna som bor där. Kombinerar man de två får man ett vinnande koncept. Men man måste jobba med båda två för att lyckas, säger Marie Werner, distriktschef på Poseidon, som tillsammans med bolagets projektchef Cathrine Gerle presenterade projektet på SABO:s fastighetsdagar 1-2 juni.

I motiveringen till priset skriver juryn: ”Företaget har genom långsiktigt målinriktat arbete lyckats omvandla ett problemfyllt bostadsområde. Området beskrivs nu som ett attraktivt och tryggt boende med höjd status. Genom stor miljöfokus, forskningssamarbete och gedigen boendedialog har projektet lyckats skapa hållbara och moderna hus. Poseidon har i projektet Backa Röds Pärlor visat på ett lyckosamt helhetsgrepp för områdesutveckling. Projektet är planerat och genomfört med framtidsfokus vilket många byggherrar kan inspireras av.”

Starka mammor
– Vändningen kom 2010 när vi började samverka. Ensam är inte stark i de här lägena, utan man måste gå samman och göra saker tillsammans, säger Marie Werner.

Hon berättar att Poseidon inledde ett samarbete med polis och andra aktörer i stadsdelen, bjöd in ungdomarna i gängen till dialogmöten för att fråga hur de ville ha sin boendemiljö och startade ett projekt för att skapa ungdomsjobb. Bolaget drog också igång ett kvinnoprojekt.

– Vi startade ett integrationsprojekt som vi kallade Backa – Kvinnokraft där vi engagerade mammor i arbetet. Vi tror att det är mammorna som är de starka individerna i familjerna. Det är de som kan påverka barnen mest. Vet ni vad ungdomarna som stod och hängde i vändzonen hade tatuerat in på armen? Mamma! Så enkelt var det, säger Marie Werner.

Högsta NKI
I dag är det lugnare i Backa Röd och de boende känner sig nöjda och delaktiga. Relationen mellan Poseidon, ungdomarna och andra i området bygger på tillit och respekt. Nu kan bostadsbolaget också fokusera på vardagsförvaltningen igen.

– När det gäller kundbetyget har vi gått från rena bottenbetyget till att ha bolagets högsta kundbetyg, vilket vi är oerhört stolta över, säger Marie Werner.

Arbetet med den sociala hållbarheten var bara en del av projektet. Den andra delen bestod i att bygga om fem slitna, energislukande punkthus till färg- och formstarka, rejält renoverade lågenergihus med 70 procent lägre energiförbrukning.

Catherine Gerle, projektledare för Backa Röds Pärlor.

Catherine Gerle, projektledare för Backa Röds Pärlor.

60 nya bostäder
Renoveringen av husen i projektet Backa Röds Pärlor föregicks av ett forsknings- och pilotprojekt kallat Katjas gata där Poseidon 2009 byggde om ett mindre fyravånings punkthus.

– Vi ville testa vad vi kan göra för att nå en ordentlig reducering av energiförbrukningen och vilka erfarenheter vi kan ta fram, tekniskt, ekonomiskt och hur hyresgästerna upplever det, säger Cathrine Gerle projektchef på Poseidon.

Katjas Gata blev en succé, men lönsamheten var ett problem. Därför valde Poseidon att bygga till två våningar på de fem husen i Backa Röds Pärlor. På så vis skapades 60 nya lägenheter. I övrigt bygger Backa Röds Pärlor väldigt mycket på erfarenheterna från Katjas gata.

Förbättringsarbete
– Vårt vinnande koncept var just att vi hade fler lägenheter att fördela kostnaden på. Men också att vi hade repeterbarhet. Vi började med ett hus och sen hade vi fem hus att jobba med och det blev bättre för varje hus, säger Catherine Gerle.

Bakom de båda projekten stod Cathrine Gerle och Marie Werner, arkitekten Eva Grane från Semrén & Månsson, entreprenören Skanska, underentreprenörer, Chalmers tekniska högskola, Lunds tekniska högskola, SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut och de boende i området.

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se

 

Läs mer om renoveringen Backa Röds Pärlor

 

Så uppnåddes lönsamhet

•    Påbyggnad med fler lägenheter att fördela gemensamma kostnader på, såsom installationer, ventilationssystem, fläktrum & isolering av grund, samt installation av hiss.
•    Repeterbarhet inom området.
•    Enkelhet, inga komplexa systemlösningar.
•    Förvaltningstänk.
•    Partnering – samsyn.

 

Energianvändningen i Backa Röds Pärlor

(kWh/m² före och efter ombyggnaden)

Fjärrvärme totalt 170 – 45

El (fastighetsel) 8 – 11 (hiss installerades)

Totalt 178 – 56

 

Projektkostnad och hyra

Total projektkostnad 214 mkr för fem hus

Hyresnivåer före och efter renovering
771 kr/m² – 1 177 kr/ m²

Hyra för 3:a på 79 kvm före och efter renovering
5 080 kr/mån – 7 250-8 200 kr/mån

 

Inköpsportal - tipsa oss
Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Inköpsportal - tipsa en kollega