Vilka krav ställer PBL vid underhållsåtgärder?


Underhållsåtgärder avseende befintliga byggnader kan medföra att nya, högre krav kan ställas på byggnadens egenskaper enligt plan- och bygglagstiftningen. I detta expertsvar belyses bland annat gränsdragningen mellan underhåll och ändring av byggnad.

Begreppet underhåll definieras i 1 kap. 4 § plan- och bygglagen (PBL) som ”en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde”. I samma paragraf definieras ändring som en eller flera åtgärder som ändrar en byggnad i samma avseenden. Gränsdragningsproblematiken mellan begreppen underhåll och ändring är därmed uppenbar.

När blir underhåll en ändring av byggnaden?
Det är i dagsläget oklart om åtgärder som till exempel relining, ommålning eller omputsning av fasader med material av motsvarande kvalitet och kulör som den tidigare utgör en ändring.

Däremot innebär byte av ett läckande tegeltak mot ett plåttak att takets funktion återställs, men att byggnadens utseende ändras. Takrenoveringen innebär därmed en ändring i lagens mening.

Byte av isolering i en vägg kan också betraktas som en ändring av den delen av byggnaden. Det kan också vara fråga om en ändring av byggnaden vid mer omfattande ingrepp i dess ledningar för vatten och avlopp.

Sammanfattningsvis kan konstateras att gränsen för när underhåll av en byggnad samtidigt utgör en ändring av densamma är mycket låg.

Vilka krav gäller vid ändring?
Inledningsvis konstateras att många åtgärder som rent allmänspråkligt betraktas som underhåll, kan vara lov- eller anmälningspliktiga. Det kan kräva lov att färga om byggnaden i en ny kulör, att byta ut fasadmaterialet eller bara att sätta in nya fönster.

Åtgärder som berör byggnadens bärande delar kan kräva anmälan liksom byte av styr- eller reglerutrustning för hela eller betydande delar av ett ventilationssystem i en byggnad. Enligt PBL ska dock både utformningskrav och tekniska egenskapskrav uppfyllas vad gäller själva ändringen oavsett om åtgärden är lov-/anmälningspliktig eller inte.

Utgångspunkten är de krav som gäller när ändringen görs. Beroende på vad ändringen innebär, vilken byggnadsdel som berörs och omfattningen av arbetena kan dock kravnivåerna variera.

Två exempel
En byggnad som är projekterad och utförd som studentboende omvandlas till ordinärt gemensamhetsboende utan att några fysiska ändringar utförs. Åtgärden innebär att byggnaden får ett annat användningssätt och innebär därmed en ändring – dock inte lovpliktig. Däremot kan högre krav avseende tillgänglighet ställas på ordinära bostäder än på studentbostäder.

Balkongerna på ett äldre flerbostadshus renoveras genom att befintliga balkonger bilas bort och ersätts med nya. Eftersom åtgärden högst sannolikt innebär att både byggnadens utseende och konstruktion förändras är det fråga om en ändring av byggnaden. Det gör att krav på till exempel balkongräcken bör kunna ställas utifrån dagens nivåer, vilket kan innebära hinder mot återmontering av de äldre räckena.

Tillsyn
Bestämmelserna om byggsanktionsavgifter, vilka ska tas ut efter vissa överträdelser av PBL och anslutande föreskrifter, kan inte aktualiseras för åtgärder som inte kräver lov/startbesked. Byggnadsnämnden har däremot en möjlighet att ingripa mot åtgärder som inte uppfyller utformnings- eller egenskapskraven, till exempel genom att besluta om förelägganden förenade med vite.

Att tänka på

  1. Undersök redan vid projektering om den planerade åtgärden innebär underhåll eller ändring och om det kan krävas lov eller anmälan.

  2. För arbeten som innebär en ändring: identifiera relevanta krav och vilka kravnivåer som aktualiseras. Vid osäkerhet – kontakta byggnadsnämnden för rådgivning. I annat fall finns det en risk för att åtgärden utförs på ett sätt som inte anses uppfylla kraven i PBL. Det innebär i sin tur en risk för ingripanden från byggnadsnämnden som både kan bli kostsamma och problematiska att hantera.

Johan Larsson
Jurist på Landahl Advokatbyrå, specialiserad på frågor rörande plan- och bygglagstiftning, fastighetsrätt, arrenderätt och miljörätt (strandskydd, biotopskydd, riksintressen med mera).

 

Dela artikeln: LinkedIn
Inköpsportal - tipsa oss

Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *

Maximum file size: 209.72MB

Bild, minst 540 pixlar bred *

Maximum file size: 209.72MB

Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *

Maximum file size: 209.72MB

Inköpsportal - tipsa en kollega