Fråga:
Vad är egentligen ett blockhyresavtal och vad behöver man tänka på när man ingår ett sådant?
Svar:
Den senaste tiden har vi på Landahl Advokatbyrå märkt en ökad efterfrågan på så kallade blockhyresavtal.
Den huvudsakliga anledningen till det är att konstruktionen med blockhyra innebär ett sätt för fastighetsägare att få en högre hyra genom att hyra ut bostadslägenheter i ”block”. Det vill säga tre eller fler bostadslägenheter som hyrs ut till en hyresgäst (blockhyresgästen) som i sin tur ska hyra ut lägenheterna i andra hand, än vad som annars är möjligt enligt hyreslagens regler när en bostadslägenhet per kontrakt hyrs ut.
I den här artikeln förklarar jag vad ett blockhyresavtal är, vad man behöver tänka på vid tecknandet av blockhyresavtalet och delar även med mig av några tips till den som är intresserad av att ingå ett blockhyresavtal.
Bostadshyresavtal
En grundläggande förutsättning för förståelsen av avtalskonstruktionen avseende blockhyra är att blockhyresavtalet är ett bostadshyresavtal – det är inte ett lokalhyresavtal. Ett vanligt missförstånd är att blockhyresavtalet egentligen är ett lokalhyresavtal, men det stämmer alltså inte.
Däremot är det möjligt att inom ramen för blockhyreskonstruktionen avtala om vissa villkor som går utöver vad som är tillåtet för bostadshyresavtal, bara villkoret inte är strängare mot blockhyresgästen än vad som enligt hyreslagen går att avtala om i lokalhyresförhållanden.
Det finns alltså ett spann mellan vad hyreslagen tillåter för bostadslägenheter och för lokaler och det är i det spannet som vissa villkor i blockhyresavtalet kan befinna sig. En förutsättning för att de speciella blockhyresvillkoren ska vara giltiga är att hyresnämnden godkänner parternas ansökan om dispens för dessa villkor. Det är en säkerhetsventil att hyresnämnden måste godkänna blockhyresvillkoren för att de ska gälla.
Syftet med den regleringen är att hyresvärdar inte ska kunna missbruka reglerna om blockuthyrning och därigenom försöka kringgå hyreslagens tvingande regler. Om stat, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd krävs dock inte hyresnämndens godkännande.
Exempel på blockhyresvillkor
Här följer några exempel på sådana blockhyresvillkor som parterna brukar vilja föra in i blockhyresavtalet, det vill säga avtalet mellan fastighetsägaren och blockhyresgästen:
- En högre hyra som bestäms utifrån marknaden och inte utifrån bruksvärdesprincipen som annars som huvudregel anger hyresnivån för bostadslägenheter.
- Indexreglering av hyran.
- Ansvar för underhåll läggs över på hyresgästen i stor utsträckning.
- Avtala bort hyresgästens möjlighet att få hyran omprövad under hyrestiden.
- Avtala bort hyresgästens möjlighet att säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid.
- Avtala bort hyresgästens möjligheter att begära åtgärdsföreläggande, upprustningsföreläggande och hyresgästinflytande m.m.
Prövas enligt hyreslagens bestämmelser
Hyreslagen anger även uttryckligen följande regleringar som inte går att avtala bort vid blockhyra:
- Rätten till förlängning av avtalet.
- Grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning.
Det innebär att om blockhyresavtalet sägs upp för avflyttning till hyrestidens utgång av hyresvärden och det blir en tvist i hyresnämnden om blockhyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet kommer hyresnämnden att pröva frågan i enlighet med hyreslagens bestämmelser för bostadslägenheter.
Blockhyresgästen har då, om inte besittningsskyddet har avtalats bort, en stark rätt till förlängning. Om blockhyresgästen, som ofta är ett företag eller en annan juridisk person som inte kan vara bosatt, har besittningsskydd kommer andrahandshyresgästernas intresse att vägas in i bedömningen, eftersom andrahandshyresgästerna är de fysiska personer som faktiskt har ett behov av att bo i lägenheterna.
Avstående från besittningsskydd
Detta leder oss till nästa fråga som man bör fundera över vid blockhyra, nämligen om blockhyresgästen och fastighetsägaren ska ingå ett avtal om avstående från besittningsskydd. Även detta avtal behöver som huvudregel godkännas av hyresnämnden för att vara giltigt som en säkerhetsventil för hyresgästen.
Om blockhyresgästen har avstått från sitt besittningsskydd genom ett giltigt avtal i en särskilt upprättad handling för detta ändamål har blockhyresgästen ingen rätt till förlängning och det blir aldrig fråga om en prövning av dennes eventuella rätt till förlängning i hyresnämnden.
Blockhyresgästen ska då avflytta. Andrahandshyresgästerna förlorar då också sin rätt att uppehålla sig i lägenheterna i och med att blockhyresgästen inte har rätt att vara kvar.
Villkor för andrahandshyresgästen
Om blockhyresgästen inte avstår från sitt besittningsskydd kan det vara en god idé att i blockhyresavtalet mellan fastighetsägaren och blockhyresgästen skriva ett villkor med innebörden att blockhyresgästen åtar sig att säkerställa att andrahandshyresgästerna avstår från sitt besittningsskydd gentemot blockhyresgästen.
Vid en eventuell prövning av blockhyresgästens rätt till förlängning av hyresförhållandet kan då inte andrahandshyresgästernas behov vägas in, eftersom andrahandshyresgästerna inte har något besittningsskydd förutsatt att villkoret efterlevs. Prövningen kan då med större sannolikhet utfalla till fastighetsägarens fördel.
Överklagas till hovrätten
Ett par nyheter infördes i hyreslagen den 1 oktober 2019 vilka innebär att hyresnämndens beslut om godkännande av blockhyresvillkor, liksom hyresnämndens beslut om avstående från besittningsskydd avseende både bostad och lokal, numera går att överklaga till hovrätten.
Många fördelar
Sammanfattningsvis kan blockhyreskonstruktionen innebära många attraktiva fördelar för fastighetsägaren, inte minst att en marknadshyra i stället för en bruksvärdeshyra kan tas ut från blockhyresgästen. Men hyreslagens bestämmelser om blockhyra är komplicerade och det finns ett flertal fallgropar man kan hamna i om avtalet inte skrivs på rätt sätt eller om det glöms bort att begära hyresnämndens godkännande av de speciella blockhyresvillkoren.
Av artikeln framgår även några exempel på de många frågeställningar som parterna bör fundera igenom för att få avtalet så bra som möjligt.
Cecilia Stenfalk
Cecilia är advokat på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på hyresrätt och entreprenadrätt.
