Varför betalar hyresgästen indextillägg och hur fungerar det?

Magnus Strömqvist är advokat med kompetens inom kommersiella hyresavtal. I denna artikel redogör han för bakgrunden till den vanliga indexklausulen i lokalhyresavtal och förklarar hur en sådan fungerar.

De flesta som arbetar med uthyrning av lokaler känner till att det ofta finns en klausul om indextillägg. Ett indextillägg är ett tillägg till en bestämd kostnad som är angiven i hyresavtalet. Oftast så rör det sig om ett tillägg till bashyran eller driftskostnader. Genom ett indextillägg kan hyresvärden i viss mån och på ett enkelt sätt värdesäkra hyran.

Jämförande indextal
Det vanligaste på marknaden är att indextillägget beräknas i förhållande till utvecklingen för priserna på konsumentmarknaden och har sin utgångspunkt i statistikmyndigheten SCB:s konsumentprisindex (”KPI”) med 1980 som bas. KPI är en sammanställning av fastställda indextal med grund i hur konsumentpriserna har utvecklats genom åren.

Genom att jämföra olika månaders indextal med varandra kan en part fastställa hur stor den procentuella ökningen har varit mellan två tidpunkter. Det är denna ökning som sedan används till att beräkna indextillägget.

Bastal från oktober
Oftast används indextalet för oktober för ett visst år som bastal. Det vanligaste är att använda bastalet för oktober året innan hyrestiden började i de fall då hyrestiden har börjat mellan 1/1 och 30/6 och oktober för innevarande år för avtal där den har börjat mellan 1/7 och 31/12.

Det står dock parterna fritt att komma överens om annat.

Felaktig klausul kan ge bakslag
Det är mycket vanligt förekommande på marknaden att parterna kommer överens om att använda Fastighetsägarnas bilaga 6E eller 6F, men vi ser ofta bestämmelser som hyresvärden själv har tagit fram; ibland med mindre lyckade resultat.

En felaktigt upprättad indexklausul kan innebära att hyresgästen kan invända mot att betala index och på så sätt slippa betala tillägget. Det är därför viktigt att veta hur en sådan klausul ska upprättas om man inte vill använda sig av standardiserade klausuler.

Bakgrund
Möjligheten att räkna upp hyra och andra kostnader med index har funnits under mycket lång tid. Bakgrunden är med högsta sannolikhet att parterna efterfrågade längre avtalstider, vilket hyresvärdarna ofta motsatte sig med anledning av att de inte kunde höja hyran under hyrestiden.

Lagstiftarna införde därför en möjlighet att beräkna hyran på en annan beräkningsgrund, där en korrekt upprättad indexklausul är ett exempel på en sådan ”annan beräkningsgrund”.

Anledningen till att det i vissa indexklausuler ges utrymme att ange en procentandel, där endast andelen ska indexuppräknas, har sin bakgrund i att många hyresgäster tidigare ansåg att endast de delar av hyran som rörde hyresvärdens kostnader för drift och skötsel av fastigheten skulle indexuppräknas.

I dag är det mycket sällan en annan del än hela hyran indexuppräknas.

Kritiska röster om KPI
Bestämmelsen om index har genom åren varit utsatt från kritik från både hyresgästs- och hyresvärdssidan.

Hyresvärdarna har ofta anfört att KPI inte är rättvisande när det gäller kostnadsökningar för drift och underhåll av fastigheter eller marknadshyra. Hyresgästerna har ofta anfört att det endast är hyresvärdens kostnader för drift och underhåll som ska vara föremål för indexuppräkning.

Lagkrav
Grundregeln är att hyran ska vara till beloppet fast bestämd. Av 12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken följer dock en möjlighet att hyra också kan utgå med ett belopp som bestäms enligt ”annan beräkningsgrund”.

Av samma bestämmelser följer också att det endast är tillåtet att debitera index vid hyresavtal med en hyrestid om minst tre år. Observera att även förlängningstiden också måste vara minst tre år.

Tidigare har det varit möjligt att ha index även i bostadshyresavtal men den möjligheten försvann i samband med en lagändring i slutet av 70-talet.

Hur gör man?
Det är dessvärre omöjligt att ge en beskrivning för hur man gör när man beräknar index, då det beror på hur bestämmelsen är utformad.

I de fall som KPI används som utgångspunkt beräknar man skillnaden mellan aktuellt indextal och det bastal som har angivits i hyresavtalet.

Om det aktuella indextalet är större än bastalet, divideras den framräknade skillnaden med bastalet och tilläggets storlek får man fram genom att multiplicera kvoten med själva bashyran.

Risker
Det är nu för tiden relativt vanligt med indexklausuler som hyresvärden själv har upprättat och i många fall innehåller dessa en lägsta nivå som hyra och tillägg ska räknas upp med varje år. Det är inte ovanligt med två till fyra procent som lägsta årliga ökning.

Ofta räknas ”index på index” vilket innebär att det är den redan indexuppräknade hyran som ska ligga till grund för den efterkommande uträkningen året efter. Det innebär i längden att den årliga ökningen genomsnittligt sett över hela hyrestiden blir högre än den angivna procentsatsen.

Det föreligger då en risk för hyresgästen att denne får betala en högre hyra än vad marknadshyran för lokalen är. Detta förhållande skulle kunna anses utgöra ett oskäligt hyresvillkor om det ställs i en uppsägning om villkorsändring utförd av hyresvärden.

Då föreligger en risk för hyresvärden att hyresgästen i stället för att acceptera de begärda villkoren väljer att flytta ifrån lokalen och ställa krav på skadestånd av hyresvärden. Det finns emellertid inte några vägledande avgöranden i domstol kring detta, så rättsläget får sägas vara ovisst. Men det är viktigt att vara medveten om riskerna med en sådan bestämmelse.

Ett indextillägg som är baserat enbart på KPI utgör dock inte någon sådan risk.

Sammanfattande tips

1. Var noggrann och sätt dig in i bestämmelserna om du ska skriva en egen indexklausul. Om du är osäker bör du ta hjälp en jurist eller använda dig av ett standardvillkor som är vedertagna på marknaden.
2. Sätt dig in i hur tillägget ska räknas ut. På Fastighetsägarnas websida finns ett formulär som räknar ut indextillägget förutsatt att du har använt deras indexklausul. Se faktaruta.
3. Se till att hyrestiden och förlängningstiden är minst tre år. I annat fall föreligger risk för att inte kunna kräva hyresgästen på tillägget.
4. Glöm inte bort att göra ny beräkning årligen.

Magnus Strömqvist
Advokat på Landahl Advokatbyrå med inriktning på kommersiell hyresrätt, hyresförhandlingar och tvistelösning.