Enligt advokat Michelle Brodin kan föreningen i vissa fall förebygga konflikter kring uteplatsen genom att ingå ett skriftligt avtal med bostadsrättshavaren. Här listar hon vad som bör vara med i avtalet.
Sommaren är över och vintertiden nalkas. Troligtvis plockar bostadsrättshavarna in utemöblerna på sina uteplatser och ger inte uteplatsen någon närmare tanke förrän våren närmar sig. Vissa bostadsrättshavare har kanske å andra sidan stora planer på att förändra uteplatsen inför kommande vår och planer börjar troligtvis smidas redan under vintern.
Inför vintern kan det därmed vara lämpligt för bostadsrättsföreningens förvaltare att ställa sig följande frågor:
- Vem ska ansvara för uteplatsens skick och underhåll under vintern?
- Vilka förändringar får bostadsrättshavaren göra på sin uteplats?
- Hur får uteplatsen nyttjas?
”Uteplatsen är väl min?”
Ett inte helt ovanligt resonemang från bostadsrättshavarens sida är att uteplatsen är deras egen och får användas och skötas på det sätt som bostadsrättshavaren önskar.
Även styrelsen i bostadsrättsföreningen saknar ofta kunskap om vad som gäller.
Rättigheter och skyldigheter avseende uteplatsen styrs dock av hur uteplatsen är upplåten av bostadsrättsföreningen.
Om uteplatsen är upplåten med bostadsrätt
Är uteplatsen/markytan upplåten med bostadsrätt är den en juridisk del av lägenheten och normalt gäller då samma regler för uteplatsen som resten av lägenheten. Detta innebär att bostadsrättshavaren har underhållsansvaret om inte något annat har bestämts i stadgarna och att bostadsrättshavaren får vidta en del ändringar utan tillstånd. Styrande är bostadsrättslagen och stadgarna. I sammanhanget kan det noteras att
7 kap. 7 § bostadsrättslagen som reglerar när bostadsrättshavaren behöver tillstånd ändras den 1 januari 2023. Närmare vad förändringen innebär kommer jag dock inte närmare gå in på i just denna artikel.
Om uteplatsen inte är upplåten med bostadsrätt
Om uteplatsen är upplåten med bostadsrätt framgår det som huvudregel av det ursprungliga upplåtelseavtalet alternativt av ett tilläggsavtal till upplåtelseavtalet.
Det är dock vanligt att uteplatsen eller den ifrågavarande markytan inte alls omnämns i det aktuella upplåtelseavtalet och att tilläggsavtal saknas. Utgångspunkten är då att det är fråga om en allmän nyttjanderätt (vanligtvis benefik, det vill säga ingen ersättning utgår).
Bostadsrättslagen reglerar inte dylika nyttjanderätter och stadgarna ger sällan närmare vägledning. Det kan vidare ifrågasättas om stadgarna blivit en del av nyttjanderättsavtalet som gäller mellan föreningen och bostadsrättshavaren och därmed om de överhuvudtaget är tillämpliga i förhållande till upplåtelsen.
Nyttjanderätt till uteplatsen
Den omständigheten att bostadsrättshavaren inte har ett skriftligt avtal med föreningen om att få nyttja uteplatsen innebär dock inte att en sådan rätt inte finns.
Enligt praxis kan nämligen en nyttjanderätt ha uppstått genom passivitet och/eller konkludent handlande om bostadsrättshavaren har börjat nyttja markytan.
Det ska vidare noteras att även muntliga avtal gäller.
Rättigheter och skyldigheter när skriftligt avtal saknas
Ofta är det dock inte frågan om en nyttjanderätt finns eller inte avseende uteplatsen som skapar problem. Vad som inte sällan blir tvistigt är hur uteplatsen får användas, vilka åtgärder som får vidtas på den och vem som ansvarar för skötsel och underhåll.
I avsaknad av ett skriftligt avtal som reglerar detta får man då söka ledning ur allmänna fastighetsrättsliga principer, nyttjanderättsbestämmelserna i jordabalken, partsbruk mellan bostadsrättshavaren och föreningen samt i viss mån, när tillämpbart, stadgar och eventuellt ordningsregler. De allmänna principerna och jordabalken ger dock sällan någon närmare vägledning i detta sammanhang.
Vad gäller vården av den upplåtna ytan följer endast av allmänna principer att den upplåtna ytan ska vårdas väl. I avsaknad av närmare ordningsregler och överenskommelser lär dock det huvudsakliga underhållsansvaret ligga på föreningen.
Bostadsrättshavaren lär vidare få nyttja och ändra uteplatsen relativt fritt så länge det inte är fråga om åtgärder som kräver tillstånd eller utgör otillåtna störningar enligt bostadsrättslagen.
Undvik tolkningssvårigheter och tvistigheter med ett avtal
Ett grundligt och välformulerat skriftligt nyttjanderättsavtal kan dock utesluta, eller i vart fall minska risken, för tolkningssvårigheter och bråk.
Notera att avtalet kommer vara knutet till den faktiska bostadsrättshavaren varför antingen bostadsrättshavaren eller föreningen måste tillförse att avtalet följer med en ny bostadsrättshavare.
En inte helt ovanlig lösning är att det i nyttjanderättsavtalet skrivs in att nyttjanderätten kan överlåtas till en ny bostadsrättshavare med eller utan bostadsrättsföreningens tillstånd.
Exempel på vad som kan vara aktuellt att reglera i avtalet är:
- Upplåtelsetid
- Vilken yta som avses
- Upplåtelsens ändamål
- Hur ytan får användas
- Villkor för när uppsägning/upphörande kan ske
- Villkor för byggnationer
- Återställande vid avflytt
- Ansvar för skador
- Eventuellt sanktioner om bostadsrättshavaren bryter mot villkor/regler
- Ansvarsfördelning avseende underhåll och skötsel
- Rätt att överlåta
Det kan vara lämpligt att föreningen tar hjälp av en jurist för upprättandet av avtalet. Det bästa för att undvika tvister kring uteplatsen är enligt min mening förebyggande åtgärder i form av ett välformulerat nyttjanderättsavtal.
Michelle Brodin
Advokat på Landahl Advokatbyrå, särskilt inriktad på frågor inom bostadsrätt, nyttjanderätt och entreprenadrätt.
