Den digitala utvecklingen behöver en infrastruktur att stå på. Allt fler saker i våra fastigheter ska kopplas upp och en del prylar har redan ”den moderna tekniken” i sig. Hur ska vi tänka runt nästa generations trådlösa och ”trådade” teknik. Den kommer att möjliggöra nya smarta funktioner i våra fastigheter där tidigare kostnaden för kablar och eventuella kommunikationsbrister varit ett hinder.
Med allt fler sensorer och system i fastigheterna – vilka saker och prylar behöver kablar (”trådad” teknik) och vad behöver inte kablar? I den digitala tidsåldern där allt kan kopplas upp så är frågan hur man ska koppla upp sina egna prylar och hur man hanterar att andra kopplar upp produkter som installeras i en fastighet?
Tre extra intressanta teknikerDet finns många tekniker där ute, men tre tekniker är extra intressanta och kommer att revolutionera fastighetsbranschen på många sätt. Att få mer intelligenta byggnader, eller mer information från sina fastigheter har länge inneburit installation av många olika kablar för kommunikation och el.
Det har dessutom behövts olika utrustningar för att omvandla lokala systemlösningar till mer öppna nätverksbaserade system. Nu börjar vi dock se nya tekniker som gör att vi får färre kablar med mer funktionalitet som inte kräver en massa extra utrustning för att få till en “internetbaserad produkt”.
Power over Ethernet (PoE)
PoE är en ny standard som möjliggör att du i en nätverkskabel kan skicka både el och datakommunikation i samma kabel. Här öppnar teknologin upp nya applikationer och möjligheter.
Fördelen med att via en nätverkskabel även kunna överföra el till utrustningen är att du varken behöver dra själva elkabeln eller tänka på allt som behövs kring elinstallationen. Alla enheter som kopplas på får även en tilldelad IP-adress vilket förenklar hantering, konfigurering och underhåll av alla enheter. Precis som dagens kontorsutrustning som övervakas över “nätverket” kan nu fastighetens alla system integreras i samma övervakning. Det gör att du som administratör snabbt vet när ett system ligger nere.
Flera olika användningsområden
Några praktiska användningsområden är självklart alla energisystem, men även IP-övervakningskameror, informationsskärmar, passagesystem och mobilnätverk.
En fastighet som ofta nämns som världens smartaste byggnad, inom teknisk innovation, är The Edge i Amsterdam. Här har tekniken hjälpt fastigheten att uppnå 98 procent Breeam-poäng (miljöcertifieringssystem som visar på om en fastighet arbetar för att teknik och hållbarhet går hand i hand). Här används PoE-teknologin för att med hjälp av uppkopplad belysning över befintliga sittplatser kunna informera om vilka lediga kontorsplatser det finns i fastigheten.
Optimerar driften
Tekniken kallas PoE-Lightning som adderar på ny teknik där du kan använda Led-system som Philips Light Over Ethernet (LoE) där lamporna blir smarta sensorer för att exempelvis övervaka användningen av ett rum. Detta innebär att i stället för att addera sensorer som enbart har funktionen att samla in data, har du nu en sensor inbyggd i lampan.
Om ingen finns i rummet behöver det inte vara tänt och har ingen varit där behövs det inte heller städas och så vidare. Fastigheten och driften kan optimeras på fler än ett sätt.
Med PoE-tekniken och -ljus börjar även en teknologi som heter Light Fidelity att bli intressant. LiFi är 100 gånger snabbare än WiFi och har bland annat testats i Estland. LiFi innebär att varje lampa i hemmet blir en uppkopplad portgång som sänder höghastighetskommunikation till det som finns under lampan – exempelvis datorn, tv’n eller mobiltelefonen.
Säkrare kommunikation
Eftersom belysningen är bärare av kommunikationen så innebär det att ljus inte går genom väggar, vilket också gör kommunikationen mer säker då den inte går att avlyssna lika lätt eller störas ut som andra kommunikationskanaler.
”Allt vi behöver göra är att montera ett litet mikrochip i varenda potentiell belysningsanordning och kombinera detta med två grundläggande funktionaliteter – belysning och trådlös dataöverföring. I framtiden kommer vi inte att ha 14 miljarder glödlampor, utan vi kan komma att ha 14 miljarder Li-Fi:s utspridda globalt för en renare, grönare och även ljusare framtid”, sade Harald Haas i ett Tedtalk (Harald myntade uttrycket Li-Fi och är professor i mobil kommunikation vid Edinburghs Universitet)
Sensorernas nätverk – NB-IOT och 5G
Just nu utvecklas allt fler teknologier för att sensorer ska kunna koppla upp sig direkt mot internet. Enligt konsultbolaget Gartner kommer 20 miljarder saker att vara uppkopplade år 2020. För att en ständigt ökande mängd uppkopplade enheter ska kunna skicka och ta emot data krävs en ny lösning för kommunikationen.
Narrowband Internet of Things (NB-IoT), heter den nya tekniken som kan lösa utmaningen. Den är utvecklad för att skicka små dataströmmar under en lång tid, vilket är precis vad som behövs inom Internet of Things. 4G är istället anpassad för att förutom datakommunikation även kunna användas för röstsamtal, det vill säga en helt annan typ av kommunikation.
Att använda 4G för att skicka stora datamängder blir för dyrt. Dessutom är det i många fall inte optimalt eftersom det är en förhållandevis energikrävande teknik, och man vill ju slippa att regelbundet byta batteri när det nu rör sig om många enheter. I vissa fall kan de uppkopplade sakerna ha en batteritid på 10–15 år.
Teknikens fokus är självklart att hantera enheter som inte kräver så mycket data, ytan som ska leverera under en lång tid samt att ha bra täckning inomhus och även under mark.
Ett insteg till 5G
Narrowband IoT (NB-IoT) är lite av ett smakprov och insteg till 5G, men som går att implementera i 4G-nätet.
Det är inte helt officiellt definierat hur 5G kommer att hanteras – däremot drivs det på specifikationer som säger att det ska vara 40 gånger snabbare än 4G samt stödja 1 miljon anslutningar per kvadratkilometer.
Evolutionen i 5G kommer förutom att inte behöva en extra portgång för att få sensorer uppkopplade även att innebära att höghastighetsbredband kan användas. Exempel på användningsområden är filmstreaming, data från självkörande bilar eller VR i realtid.
USB-C
USB-C-tekniken har börjat bli en standard där både pc- och Apple-datorer kan använda samma kablar för att ladda datorerna/enheterna och överföra kommunikation (bild och ljud). En standardisering som jag personligen välkomnar efter att ha haft olika strömadapters med mig överallt beroende på vilken dator jag ska använda och vad jag ska visa.
Med USB-C (eller USB Type-C), som är en ny standard inom konsumentelektronik-industrin för att styra enheter samt hantera höghastighetskommunikation i samma kabel, kan man också se att man kan leverera detta som enda uttag i kontor och bostäder.
Ett exempel på detta är KTH Live-in-Lab där varje studentrum har sex integrerade USB-uttag som kan användas för strömförsörjning utan att behöva nätadapter direkt till datorn, mobilen eller surfplattan. Det kommer inte att dröja tills fler konsumentprylar kan använda denna teknik som strömförsörjning och kommunikation.
En annan häftig grej med USB-C är att du också får ett hanterbart nät vilket möjliggör att du kan styra uttagen från ett centralt system. Studenterna i KTH Live-in-Lab får med hjälp av en mobilapplikation välja att styra sin enhetsladdning för att bara ladda när det finns ett överflöd av elproduktion från de lokala solpanelerna (som finns som energialternativ just där), vilket bidrar till att balansera lokal kraftproduktion och strömförbrukning.
Hur ska fastighetsägare tänka?
Med allt fler olika kostnadseffektiva infrastrukturer som nu erbjuds behöver man som fastighetsägare ha en strategi. Vilka enheter behöver man dra kabelkanalisation till och vilka enheter bör vara sensorer? Detta kan man prioritera utifrån hur enkelt det är att koppla upp, byta batteri, avgöra om det är mycket trafik som ska gå till och från sensorn
En annan viktig sak att diskutera och hantera är vem som är ägare till infrastrukturen och sensorerna.
För en del prylar vill man koppla upp som fastighetsägare, men när NB-IoT-teknologin och 5G blir kostnadseffektivt kommer vi med stor sannolikhet få något som är “connectivity by design”. Det vill säga att produkter är automatiskt uppkopplade, vilket är en följd av att leverantörer går mot tjänstefiering samt lägger delningsekonomi som grunden till uppkoppling för att samla in data för att effektivisera och optimera sin affär.
Framtiden är verkligen spännande och jag tänker just på digitala lås där man kan koppla upp lås eller kontrollenheter för några kronor i månaden – vilken intressant modell!
Christoffer Börjesson
Christoffer är chef för digital fastighetsutveckling på Fastighetsägarna Stockholm. Hans mission är att leda fastighetsbranschens utveckling inom digitalisering.
