Våga jobba aktivt med underhållsplanen. Att ta hänsyn till fastighetens unika behov och laborera med olika scenarion kommer med stora fördelar både för dig som förvaltare och dina kunder, menar Jens Jansson, fastighetsförvaltare på HSB Stockholm.
Som förvaltare har jag många gånger träffat bostadsrättsföreningar som vill checka av underhållsplanen i all hast. Den känns främmande och då är det lätt att förlita sig på standardiserade intervaller för underhåll i stället för att se till fastighetens unika behov. Det är synd!
Återinvesteringsbehov
Här kan vi som förvaltare göra stor skillnad genom att lägga standardiseringarna åt sidan och istället ta reda på hur sådant som väderlek, sabotage och allmänt slitage påverkar den specifika kunden.
Det är trots allt bara när vi känner till verkligheten som vi kan göra en korrekt uppskattning av bostadsrättsföreningens återinvesteringsbehov, det nyckeltal som krävs för att sätta rätt avgift och få en jämnare avgiftsutveckling.
Faktorer som i sin tur resulterar i något så grundläggande som ett tryggt boende och en långsiktighet där medlemmarna tar ansvar för sitt slitage istället för att skjuta det på framtiden.
Perfekt tillfälle
Nu på höstkanten är ett perfekt tillfälle att börja jobba med underhållsplanen eftersom den bidrar med värdefull kunskap i det kommande budgetarbetet.
Här är det första steget för att ta reda på den faktiska slitagekostnaden att göra en grundlig fastighetssyn och min erfarenhet är att vi förvaltare redan i det här skedet ska koppla in andra kompetenser när det behovet finns. Vilka, beror på kunden. Stundar ett stambyte kan exempelvis byggledaren vara rätt för att avgöra hur fastighetens unika förutsättningar påverkar etableringskostnaden. Information som är viktig för att avgöra projektens ekonomi.
Aktivt förhållningssätt
Att ha ett aktivt förhållningssätt till underhållsplanen gör förvaltaruppdraget givande. Det ger utrymme att planera för framtiden, koppla ihop styrelsen med rätt kompetenser, säkerställa kvalitén på anbuden inför stundande underhåll och tillsammans med styrelsen ta sig tid att laborera med de kommande åtgärderna.
Leta efter smidiga och kostnadseffektiva lösningar genom att flytta åtgärder i tiden. Går det att samköra flera projekt för att få ner kostnaderna och minimera antalet störningar? Här kan man med fördel lyfta in uppgifter om driftkostnader för att se hur de påverkas av olika åtgärder.
Ekonomens perspektiv
Jag ser också ett värde att i det här skedet lyfta in ekonomens perspektiv för att få inblick i hur det planerade underhållet påverkar sådant som lånebelopp och räntekostnader, sistnämnda kan ofta minimeras när det står klart vilka åtgärder som faktiskt ska genomföras.
Något som brukar uppskattas av kunden är att en väl genomarbetad underhållsplan dessutom öppnar dörrar hos banken både vad gäller lånevillkor inför en renovering och vid omförhandling av befintliga lån.
Alla kompetenser
När vi lyfter in verkligheten och lägger tid på planering av underhållet skapar vi de bästa förutsättningarna inte bara för kunden utan också för oss på förvaltarsidan. Vi ska primärt inte syssla med att släcka bränder utan vi ska jobba med en förvaltning som ser långt fram, agerar i god tid och drar nytta av alla de kompetenser som finns under vårt tak.
Jens Jansson
Jens arbetar som fastighetsförvaltare på HSB Stockholm, är huvudansvarig för underhållsplaner och hjälper styrelser och kunder med underhållsplanering. Jens har dessutom en bakgrund som projektledare inom renovering, ombyggnad och tillbyggnad med primärt fokus på stamrenoveringar.
