I en tidigare artikel har beskrivits vad som händer med hyresavtalet när en lokal totalförstörs eller myndighet beslutar om totalt användningsförbud. Som exempel användes ett fall där taket till en detaljhandelsbutik rasat in till följd av en bristfällig takkonstruktion. Frågan är nu istället vilka åtgärder hyresgästen kan vidta, när det konstaterats att takkonstruktionen är bristfällig men något ras (ännu) inte inträffat.
Hyresgästens rättigheter
Om en lägenhet skadas under hyrestiden utan att det är fråga om total förstörelse av lägenheten har hyresgästen enligt 16 § hyreslagen jämförd med 11 § samma lag följande rättigheter:
- Rätt till självhjälp, det vill säga rätt att på hyresvärdens bekostnad avhjälpa bristen om denne låter bli att rätta till bristen så snart det kan ske.
- Rätt att under vissa förutsättningar säga upp hyresavtalet. Det ska då vara fråga om en brist av väsentlig betydelse. Bristen ska vidare vara av sådan art att den inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller hyresvärden ska trots tillsägelse ha underlåtit att, så snart det varit möjligt för honom, avhjälpa bristen.
- Rätt till skälig nedsättning av hyran. Rätten till nedsättning föreligger även om hyresvärden inte är vållande till bristen.
- Rätt till skadestånd, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse. Till skillnad mot vad som gäller vid totalförstörelse eller helt användningsförbud gäller alltså här en omvänd bevisbörda.
Olika scenarier
När hyresgästen fått kännedom om taksituationen, kan man tänka sig olika scenarier:
- Hyresgästen bedömer att han kan driva verksamheten vidare utan risk för skada på person eller verksamhet. I så fall blir det inte fråga om hyresnedsättning eller skadestånd.
- Hyresgästen gör bedömningen att det är för riskfyllt att driva verksamheten vidare och stänger butiken. Man får då göra en objektiv bedömning av frågan om rasrisken är av den arten och omfattningen att den kan betraktas som brist. Det är hyresgästen som ska visa att det föreligger en sådan brist. Om bristen kan anses undanröjd eller försumbar genom åtgärder som hyresvärden vidtagit, bör någon hyresnedsättning inte kunna komma ifråga. Om bedömningen leder till att hyresgästen haft fog för sin åtgärd att stänga hela butiken, har hyresgästen i princip rätt till nedsättning av hela hyran.
Rätt till skadestånd
När det gäller skadestånd ska hyresgästen liksom vid nedsättning av hyran styrka att det föreligger en brist och visa vilken skada han har drabbats av. Om hyresgästen lyckas med det, måste hyresvärden i sin tur visa att han inte gjort sig skyldig till försummelse för att slippa betala skadestånd.
Det ställs höga krav på en hyresvärd för att han ska anses ha fullgjort sin (omvända) bevisbörda. Hyresvärden måste kunna visa att han varit aktiv såväl för att hålla sig informerad om fastighetens status och funktion när det gäller för fastigheten viktiga delar som att han har kontrollerat och övervakat arbete som utförts av honom anlitade entreprenörer.
Skadeståndsansvar gentemot hyresgästen kan således föreligga även för skador som beror på försumlighet från anlitade självständiga företagare, om han inte lyckas fullgöra sin bevisbörda. I så fall får hyresvärden i sin tur vända sig mot skadevållaren för att få ersättning för det skadestånd han tvingas utge till hyresgästen.
- Arbetsmiljöverket blir inkopplat och meddelar förbud att använda lokalen för avsett ändamål. Situationen vid användningsförbud gällande hela lokalen har beskrivits i den tidigare artikeln. Hyresvärden blir skadeståndsskyldig, om beslutet föranletts av försummelse från hyresvärden eller om denne inte utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om myndighetens beslut.
Rune Thomsson
Rune Thomsson är seniorkonsult i hyresfrågor på Landahl Advokatbyrå och även medförfattare till kommentaren till hyreslagen.
