Juristen Rune Thomsson reder ut vad som händer om en lokal totalförstörs eller om en myndighet utfärdar ett användningsförbud.
Fråga:
Vad händer med hyresavtalet om en lokal under hyrestiden totalförstörs eller inte får användas enligt myndighets beslut?
Svar:
Bestämmelser om vad som händer med hyresavtalet när en lägenhet, såväl bostad som lokal, förstörs under ett pågående hyresförhållande finns i 16 § hyreslagen jämförd med 10 § första stycket samma lag. Enligt dessa bestämmelser förfaller hyresavtalet, det vill säga det upphör om lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Man brukar i sådana fall tala om totalförstörelse.
Låt säga att taket till en detaljhandelsbutik har rasat in på grund av brist i takkonstruktionen.
Om lokalen därigenom totalförstörts, förfaller alltså hyresavtalet enligt bestämmelserna i hyreslagen. Någon uppsägning behövs inte. Båda parter befrias automatiskt från sina förpliktelser enligt avtalet. Om hyresvärden är vållande till händelsen har hyresgästen rätt till skadestånd.
Hyresgästens bevisbörda
Skulle hyresgästen påstå att hyresvärden är vållande till takraset, har hyresgästen bevisbördan för sitt påstående. Vanliga bevisregler gäller alltså. I detta fall har vi utgått från att det står klart att det är fråga om ett konstruktionsfel i taket som gjort att taket havererat.
Om hyresvärden har gjort vad som rimligen kunnat krävas av honom, det vill säga med normal omsorg valt entreprenör vid uppförande av huset, kontrollerat arbetets utförande enligt gängse normer och i övrigt handlat omdömesgillt torde han gå fri från skadeståndsansvar.
Hyresvärden kan också, även om han inte är vållande till händelsen, bli skadeståndsskyldig om han inte utan dröjsmål, det vill säga genast lämnar hyresgästen meddelande om händelsen. Hyresgästen kan ju befinna sig på annan ort och genast i och för sin rörelse behöva vidta åtgärder med anledning av lokalens förstörelse.
Användningsförbud på hela lokalen
Motsvarande regler som gäller vid totalförstörelse gäller enligt 16 § jämförd med 10 § andra stycket hyreslagen, om myndighet på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet. Ett förbud gäller även om det inte vunnit laga kraft.
Skulle till exempel Arbetsmiljöverket i det angivna exemplet anse att risken för takras är så stor att det föreligger ett missförhållande i skyddshänseende, kan verket med stöd av 7 kap. 8 § första stycket arbetsmiljölagen besluta att lokalen inte vidare får upplåtas för ändamål som innebär att det utförs arbete i lokalen.
Hyresavtalet förfaller då, det vill säga det upphör och parterna befrias utan uppsägning från sina förpliktelser. Hyresvärden blir dock skadeståndsskyldig om beslutet föranletts av försummelse från hyresvärden. Bedömningen av om försummelse ligger hyresvärden till last blir densamma som vid totalförstörelse. Hyresvärden blir också skadeståndsskyldig om han inte utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om myndighetens beslut.
Lokalen är inte totalförstörd men uppvisar brist
I 16 § hyreslagen jämförd med 11 § samma lag anges vilka rättigheter som hyresgästen har, om lägenheten är bristfällig i något avseende utan att vara totalförstörd. Dessa bestämmelser kommer att tas upp i en kommande artikel.
Rune Thomsson
Rune Thomsson är seniorkonsult i hyresfrågor på Landahl Advokatbyrå och även medförfattare till kommentaren till hyreslagen.
