Oftast sker en hyreshöjning efter en ”kollektiv förhandling” mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen. Men vad händer om det inte finns något krav på ”kollektiv förhandling”? Experten svarar och ger goda råd till dig som hyresvärd.
För de allra flesta hyreshus i landet finns en gällande förhandlingsordning som innebär att en förhandling om hyreshöjning rörande bostadslägenheterna på den aktuella fastigheten ska ske med en organisation av hyresgäster, vanligtvis Hyresgästföreningen, så kallad ”kollektiv förhandling”. Om fastigheten saknar förhandlingsordning ska förhandling istället ske direkt med bostadshyresgästerna. Detta kallas ”direktförhandling” eller ”individuell förhandling”. Hyresvärden kan alltså inte med juridiskt stöd ensidigt höja hyran.
Vad är en förhandlingsordning?
En förhandlingsordning är ett avtal mellan fastighetsägaren och hyresgästorganisationen, och som innebär att hyresvärden är skyldig att förhandla om varje hyreshöjning med organisationen. Det finns undantag till detta och ett undantag är om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om att hyresavtalet inte ska innehålla en förhandlingsklausul.
Ett vanligt missförstånd är att förhandlingsordningen inte gäller vid överlåtelse av fastigheten, men så är inte fallet. Det kan därför vara bra för spekulanter att undersöka huruvida det finns en gällande fastighetsordning inför förvärvet.
Meddelande om hyreshöjning
Om hyresvärden vill att hyran ska höjas ska ett skriftligt meddelande skickas till de aktuella hyresgästerna.
Det finns inga formkrav på meddelandets innehåll, annat än att hyresgästen måste förstå att villkorsändring begärs. Syftet med meddelandet är att få till en förhandling mellan parterna. Rekommendationen är därför att vara så tydlig som möjlig i meddelandet och låta hyresgästen veta att en hyreshöjning begärs. Som exempel kan hyresvärden redan i meddelandet skriva från vilken tidpunkt hyran ska höjas, med hur många kronor och helst även det nya totala hyresbeloppet.
Meddelandet kan skickas i rekommenderat brev. Hyresgästen anses ha mottagit meddelandet när brevet har lämnats in för postbefordran.
Ansökan till hyresnämnden
Om parterna inte når en överenskommelse, kan hyresvärden få hyran prövad genom att ansöka till hyresnämnden. En ansökan kan lämnas in till hyresnämnden som tidigast en månad efter att hyresgästen mottagit meddelandet.
Kom-ihåg-lista!
- Ta reda på om fastigheten har en förhandlingsordning
- Förhandlingsordningen följer med vid överlåtelse av fastigheten
- Vid direktförhandling, skicka ett skriftligt meddelande till hyresgästerna om den begärda hyreshöjningen
- Meddelandet ska innehålla information om vad som ska förhandlas
- Meddelandet bör lämpligen skickas med rekommenderat brev
- Tänk på att skicka meddelandet i god tid då ansökan till hyresnämnden kan göras först en månad
- efter att hyresgästen mottagit meddelandet
Aziza Örs
Advokat på Landahl Advokatbyrå
