”Att kalla det förvaltning är lite som att stå på hälarna”

Ersätt förvaltning med utveckling. Det föreslår AMF Fastigheters vd Mats Hederos när han berättar hur han ser på fastighetsbranschens utmaningar och möjligheter.

När finans-, bank- och fastighetskrisen slog till med full kraft i Sverige i början av 90-talet var Mats Hederos regionchef på Gota Banks dotterbolag, fastighetsutlåningsinstitutet Gigab.

Det fanns många orsaker till krisen, men avregleringarna av finansmarknaden på 80-talet och den låneboom som följde spelade en avgörande roll. Fastighetsbolag lånade mer och mer pengar och köpte bland annat utländska fastigheter i mycket större skala. Därefter följde en djup nedgång med fallande fastighetspriser och problem i det finansiella systemet.

– Sällan har man väl skämts så mycket som när krisen slog till. Men många fortsatte att låna ut och det accelererade fram till när Nyckeln, Gamlestaden med flera havererade som låneinstitut. Sen gick det rakt in i banksystemet och riskerade hela Sveriges ekonomi, säger Mats.

Reparerade skadan
1992 började Mats jobba som investment banker på SE-bankens investmentbank Enskilda Securities. Han var med och rekonstruerade många börsnoterade fastighetsbolag och gjorde om dåliga lån till konvertibla förlagslån som kunde konverteras till aktier och säljas av banken.

– Det var en bra konstruktion som gjorde att många bolag kunde leva vidare. Bankerna och staten fick tillbaka en stor del av sina pengar. Så det blev en bra lösning.  Efter det som hänt 1992 kändes det bra att kunna bidra, jag jobbade ganska mycket på det dåliga samvetet. Det gällde att få ihop affärerna och vara med och reparera den skada man hade varit med och orsakat.

Krisen har påverkat
Efter att ha jobbat inom bank och finans i många år gick Mats över till fastighetsbranschen. 2003 fick han jobb som transaktionschef på AP Fastigheter, 2006 blev han fastighetschef på AMF Pension och i samband med bildandet 2010 blev han vd på AMF Fastigheter, som är ett helägt dotterbolag till pensionsbolaget AMF.

Hur har hans erfarenheter från 90-talskrisen påverkat hans nuvarande arbete?

– Det har påverkat mig mycket och har stor inverkan på mitt förhållningssätt. Det är ingen slump att jag jobbar på ett obelånat bolag. När jag började på AMF Fastigheter var uppdraget att öka allokeringen i fastigheter. Då var det en hel del av mina erfarenheter som gav mig insikt i vad som funkar och inte funkar i uppgång och inte minst i nergång och krissituationer.

Anpassade strategin
Vilka delar i AMF Fastigheters strategi har koppling till erfarenheterna från 90-talskrisen?

– Många av de tankarna som är grunden för AMF Fastigheter har sitt ursprung i det som man förstod skulle vara gångbart i 90-talskrisen, det vill säga egen förvaltning, att man var stark i utvalda geografiska områden och har möjlighet att utveckla dem som kluster.

AMF Fastigheter äger idag 35 fastigheter med kontor, butiker och hotell i centrala Stockholm.

– Är man stark inom vissa områden som vi är i Stockholms innerstad kan man vara stabil och påverka mycket över tid, inte bara vara en vindflöjel som är beroende av alla andra runtomkring. Man märkte ju också att hyresgäster hellre valde hyresvärdar som hade många alternativ i områden som var intressanta och som kan hjälpa en över tillväxtresan.

Egen personal
Mats berättar att en annan viktig del i AMF Fastigheters strategi som påverkats av erfarenheterna från krisåren är att ha egen personal.

– Just i krissituationer är den egna personalen jätteviktig. Det tycker jag även idag, men under krisen var det många av bolagen med egen personal som klarade sig bättre. Då fanns ett egenvärde i att behålla strukturerna även om det var kris och man var bankbelånad.

Pandemins effekter
Är den pågående pandemin upptakten till en ny fastighetskris?

– Det är en utmanande situation för många branscher som vi fastighetsbolag arbetar mot, det påverkar såklart oss. För tillfället är vi dock gynnade av låga räntorna och andra finansiella förutsättningar, säger Mats och tillägger;

– Från statens sida vill man sannolikt inte ha ett nytt 1992. Det är ju inte bara det finansiella systemet utan även pensionssystemet som skulle påverkas om fastighetsbolag började gå omkull. Det skulle påverka alla.

Framtidens kontor
Hur kommer kontoren att påverkas av pandemin, digitaliseringen och distansarbetet?

– Jag har ingen aning! Anledningen till att jag säger så är att jag vill vara lite provokativ mot alla som har förutfattade meningar om hur allt kommer att bli. Det är ju väldigt få som vet hur framtidens arbetsplats faktiskt kommer att se ut. Juryn är fortfarande ute på vilka beteendeförändringar som blir permanenta. Det beror särskilt på hur näringslivet utvecklas och frågar vi företagen idag så vet inte de heller. Kommer pandemin att hålla på i flera år kommer vi ju ha en utveckling som vi inte ens kan föreställa oss i dagsläget.

Ingen ny trend
Trenden med mer distansarbete och mindre kontorsytor är inte ny, utan det är snarare så att pandemin har inneburit att frågan har hamnat i centrum för allas intresse och att utvecklingen har accelerat.

– Det här är ju en trend som har funnits ganska länge. I innerstaden där hyrorna ökat har många hyresgäster redan före pandemin växlat ner antalet kvadratmeter och förutsatt att medarbetarna inte är på sin arbetsplats alla dagar i veckan.

Hur ska fastighetsbranschen möta den här utvecklingen?

– Att det kommer förändras är ju klart. Skulle man sätta ord på det skulle det vara flexibilitet. Det kommer vara honnörsordet framåt för många lokaltyper.

Granne med coworking
Mats menar att många av de senaste kontorsetableringarna i centrala Stockholm är ett bra exempel på hur man kan öka flexibiliteten och den trenden ser han bland flera företag.

– En aktör vi tecknade avtal med gick ner till en tredjedel av sin gamla yta, men personalstyrkan var intakt. I stället satte de sig bredvid en coworkingaktör. Då har de flexibilitet, till exempel när de tar in folk för ett nytt projekt eller behöver vara fler på plats, säger Mats och tillägger;

– Många företag har valt att lyssna på sin HR-chef i sin kontorsstrategi för kunna göra rekryteringar, behålla kompetenta medarbetare och bygga en företagskultur.

Växande e-handel
Även butiker och köpcentrum står inför stora utmaningar, främst på grund av den snabbt växande e-handeln.

AMF Fastigheter, vars vision är att utveckla stadsrum där människor vill vara, satsar därför mycket på nya projekt för att göra centrala Stockholm mer attraktivt. Just nu jobbar bolaget till exempel med Space, ett digitalt kulturcentrum i den 5:e Hötorgshuset

– Handeln fortsätter att förändras och det kommer sannolikt bli färre kvadratmeter handel. Men då måste man hitta andra vägar att skapa attraktiva bottenvåningarna. Det är de som höjer attraktionskraften i en stad. Handel är och förblir en viktig del av det, men det kommer att vara ännu fler besöksanledningar.

Stadens värde
Mats påpekar att vi har sett stora förändringar inom detaljhandeln de senaste åren, till exempel när många svenska stadskärnor konkurrerades ut av externa köpcentrum.

– Vi får se vart det tar vägen den här gången. Men det är viktigt att vi i fastighetsbranschen inser vår roll i hela samhällsbygget och ser att det inte bara handlar om att bara göra kortsiktiga optimeringar. Det är viktigt att behålla stadens attraktionskraft annars eroderas värden av stora mått i ett längre perspektiv.

I och med allt fler ödsliga svenska stadskärnor har i alla fall frågan fått mycket mer uppmärksamhet.

– För första gången under min yrkesverksamma tid finns det intresse för de här frågorna som vi i fastighetsbranschen har varit intresserade av under 40 år. Nu finns intresse för det här bland en väldigt stor del av allmänheten, politiker och media. Nu börjar vi på allvar diskutera stadslivets värde, vilken roll staden ska ha och att det inte är helt självklart att det blir som man har hoppats eller trott att det alltid ska vara.

Drivkrafter i jobbet
Samhällsutveckling är Mats allra starkaste drivkraft.

– Jag vill som fastighetsägare försöka göra någonting som är bra för AMF:s pensionssparare och samhället där vi verkar. För att göra det måste man vara lönsam. Annars har man inga resurser eller förmåga för att göra något bra, säger Mats och tillägger;

– Vi har jobbat mycket med att få de centrala delarna i Stockholm att bli attraktiva för de som bor och jobbar i stan men även för turister, så att bolag vill etablera sig där. Från att få ville vara i vissa delar av city har många internationella storföretag etablerat sig i innerstaden de senaste 10–12 åren. Och när man ser att det går att förändra stadsdelar genom ett aktivt arbete så inspirerar det till att göra ännu mer.

Lyssna på andra!
Vad är den största utmaningen för fastighetsbranschen?

– Att ha förmågan att lyssna. Vi är en ganska expertstyrd bransch. Vi har blivit lärda att vi ska lösa andras problem. Men för att kunna göra det måste man lyssna på vad de har för problem och vad deras mål och vision är.

I synnerhet tycker Mats att det är viktigt att lyssna innan man drar igång stora projekt. Hans budskap är: våga lyssna på andras infallsvinklar på framtiden Därför gör AMF Fastigheter intervjuer med olika berörda grupper och företagsledare innan bolaget drar igång stora investeringar.

Branschens viktigaste frågor
Vilka framtidsfrågor tycker Mats är viktigast för fastighetsbranschen?

– Dels är det att inse sin roll i samhällsbygget. Jag tror inte alla inser hur viktig fastighetsbranschen är i ett större sammanhang. Har man den insikten är det mycket lättare att agera. Det handlar inte bara om hur många transaktioner som görs, utan vad som görs för att skapa ett bättre samhälle. Framförallt för klimatet där fastighetsbranschen har en stor inverkan.

– Det andra är att utnyttja digitaliseringen på rätt sätt, så att man digitaliserar i takt med de faktiska behov som finns och inte bara utifrån vilka möjligheter tekniken skapar. Det är en stor utmaning att göra rätt sak i rätt tid.

En annan sak som Mats tar upp har koppling till vilka nya kompetenser som behövs inom förvaltningen i framtiden. Han menar bland annat att den sociala kompetensen är extra viktig och likaså förmågan att kunna skapa nya attraktiva miljöer och aktiviteter.

Framtidens fastighetsjobb
Mats räknar upp några av de kompetenser som han tror att det kommer finnas stort behov av inom förvaltningen i framtiden:

– Tekniker av olika slag är ju en bristvara och de behövs under alla omständigheter. Men deras roll skulle man kanske omdefiniera så att den blir mer attraktiv för yngre personer, för det är ju ett väldigt roligt jobb.

– Den andra kompetensen som behövs är digitala förmågor som både förstår möjligheterna i den nya tekniken och att skapa ekonomi i det.

Projektledare saknas
Mats ser också ett behov av generella projektledare utan specialistkompetens, men som är bra på ekonomistyrning och projektledning. Ett problem som han tar upp är att det saknas utbildningar som riktar in sig på generell projektledning.

– Är man arkitekt, byggare eller it-tekniker eller vad man nu är och blir projektledare i ett allmänt projekt är det väldigt stor risk för att det blir övervikt på sådant som man själv har kompetens inom. Det finns jättemånga undantag, men rent generellt blir det ofta så.

– Sen finns ett stort behov av kompetensen att kunna ta människor. Om vi ska konkurrera med många andra branscher om talanger, så måste vi visa att vi har förmåga att ta emot människor som har förmåga att kunna ta andra människor. Det är en väldigt viktig ingrediens som vi själva inser behövs, men jag tror inte att vi på något sätt marknadsför oss som en bransch som vill ha den typen av kompetens.

En jättetillgång
På AMF Fastigheter finns många medarbetare med kompetenser som normalt inte brukar räknas som fastighetskompetens. Mats menar att det är en ”jättetillgång” jämte fastighetskompetensen.

– I och med pandemin kommer det finnas ännu större utmaningar i hur städer och samhället ska utvecklas. Då gäller det att inte bara leva i det förgångna, utan att ha människor som vågar se förändringar i både efterfrågan, behov och hur folk lever.

Utveckling lockar fler
För att attrahera den unga arbetskraften tror Mats att fastighetsbranschen måste ta bort ordet förvaltning. Så har AMF Fastigheter gjort. Där jobbar alla med stadsutveckling.

– Jag tycker att begreppet förvaltning är lite som att stå på hälarna om man ska attrahera den unga arbetskraften. Går du ut till 100 personer i åldrarna 20–30 år och frågar hur många som vill jobba med förvaltning och hur många som vill jobba med utveckling, så tror jag att de flesta vill jobba med utveckling. Det handlar om hur vi ser på driften och utvecklingen av våra fastigheter och stadsrum. Där är det vi kallar ”förvaltning” den viktigaste resursen. Begreppet utveckling attraherar även många äldre som vill vara med och utveckla något i stället för att göra som man alltid har gjort, vilket ordet förvaltning antyder, säger Mats.

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se