Två råd har Biljana Pehrsson tagit fasta på genom sin karriär. Bägge återspeglar hennes personlighet och intresse för människor och laguppställning. Här berättar hon om Jernhusens fokusområden och framtid och tiden då Kungsleden blev uppköpt av Castellum.
Biljana Pehrsson rekryterades som Jernhusens nya VD under våren 2024. Hon anar att valet föll på henne för att de sökte en erfaren VD och ledare som är både strategisk och affärsmässig och duktig på kund.
– Jernhusen är ett välskött bolag med kompetenta och engagerade medarbetare. En ny resa var påbörjad, med stora projekt, kundfokus och stora investeringar att göra. Det hade jag erfarenhet av sedan tidigare. Som många andra bolag hade de även insett att det inte är tekniken i fastigheterna som gör skillnad, utan människorna i bolaget. Det perspektivet tycker även jag är superintressant och roligt att jobba med.
Två goda råd
Medarbetare och tydligt ledarskap är av betydelse för Biljana Pehrsson. Det krokar arm med två råd som hon har burit med sig genom sin karriär. Det första är att inte ”rekrytera kopior av sig själv”.
– Det ska vara olikheter. Ett lag blir bättre om vi har olika bakgrund, erfarenheter, ålder, utbildning och så vidare. Jag tänker hela tiden på laguppställningen, säger hon.
Hon spelade mycket basket i sin ungdom och skolades in i vikten av teamwork. Hon ser sig som en lagspelare och refererar till det i arbetet i ledningsgruppen.
– Alla ska känna att de är med på en resa och att vi alla bidrar till att uppnå våra högt ställda mål. Är vi ett bra team i toppen av ledningen på ett bolag så kommer det återspegla sig i hela bolaget. Våra medarbetare ser det.
Le efter ett ledningsgruppsmöte
Det andra rådet linjerar med detta; som ledare måste du inse att alla medarbetare tittar på dig extra mycket. När det är ledningsgruppsmöte vet alla på bolaget om det.
– Jag har fått lära mig att när vi lämnar mötesrummet ska vi vara glada och le och inte se sura eller bekymrade ut. Det kan sprida onödig oro.
Bägge råden speglar Biljana Pehrsson som person; hennes intresse för teamarbete och människor och att hon har lätt för att visa glädje.
Att ha tydliga och högt ställda mål – och att ha kul på jobbet är således hennes drivkrafter och väldigt viktigt för henne. ”Tycker man inte att det är kul, då gör man ett sämre jobb” som hon säger.
Bäst på matematik
Biljana Pehrsson är uppvuxen söder om Stockholm i Jordbro och Haninge. Hon spelade basket och var duktig i skolan. Som bäst på matematik i sjätte klass på Jordbromalmsskolan och flicka fick hon vara med i ett IT-program på KTH. De pampiga byggnaderna imponerade på henne och hon kände att dit ville hon återvända som student. Drömmen höll i sig men när hon väl sökte efter gymnasiet räckte inte hennes höga betyg till El-linjen, så hon valde den linje med lägst intagningspoäng – Lantmäteri. Vilket blev en fullträff enligt henne, el-teknik hade hon nog inte varit lika engagerad av, säger hon och ler.
Bodde i Moskva
Första jobbet efter KTH var på Centrum Invest, med köpcentrum som innehav. Där stannade hon 13 år och blev skolad inom flera områden. Bland annat fick hon sitt första VD-uppdrag i en avknoppning till bolaget. Därefter har hon jobbat på fondbolaget East Capital som fastighetsinvesterare och bodde 3,5 år i Moskva eftersom Östeuropa var i fokus då. Under den tiden blev hon också styrelseledamot i börsnoterade Kungsleden som hon, efter ägarbyte, blev VD för.
– Det var 2013 och jag fick leda och driva ett fastighetsbolag på börsen, vilket var superintressant och något jag inte gjort innan. Jag har inte jobbat så mycket med bostäder, alla bolag har varit kommersiella fastigheter.
Blev avsatt som VD
Men så kom dagen då Kungsleden blev uppköpt av Castellum och Biljana sammanfattar den tiden:
– Tanken var att jag skulle bli VD för det nya sammanslagna bolaget, men det gick inte som planerat, så de avsatte mig efter en månad. Jag hamnade i karantän och fick inte jobba på ett halvår.
Det var första gången hon inte jobbade och hon gjorde allt hon inte hunnit innan; träna, fika, äta lunch och ha möten. Hon fick konkreta erbjudanden och styrelseuppdrag men råddes att inte hoppas på något för snabbt. Det fick ta tid. Till slut valde hon att gå tillbaka till det operativa som VD och hoppade in i Nordr Sverige. Men, 2022 störtdök nybyggnadsbranschen, hon fick dra i nödbromsen, varsla medarbetare och krympa kontoret.
Jernhusens tillväxtresa lockade
Två år senare kom erbjudandet från Jernhusen. Biljana såg hur välskött och finansiellt stabilt bolaget var. Det fanns också en tillväxtresa att kliva på, som tilltalade henne.
Tidigare har Jernhusen varit ett mer förvaltande bolag med stabilt antal fastigheter. I takt med att godstransport och resande med tåg ökar så finns nu efterfrågan på större stationer, fler depåer, verkstäder och industrifastigheter för att ta hand om alltfler tåg som rullar i Sverige.
– Förra året, 2024, investerade vi ungefär 1,6 miljarder i stora utvecklingsprojekt. I år lägger vi cirka 2,5 miljarder till och den investeringstakten kommer vi ligga på, kommande år. Jernhusen kommer att utveckla och öka investeringen i både befintliga och nya fastigheter.
Ett fjärde strategiskt mål
Jernhusen har fram tills nu haft tre strategiska mål för att skapa ett hållbart värde. Ett mål är en lönsam tillväxt, där ägarna sätter upp det finansiella målet. Det andra är ”säkert, sunt och tryggt” eftersom man arbetar med fastigheter och platser som väldigt många människor besöker och arbetar på. Det tredje målet är att uppfylla Parisavtalet genom att halvera sitt klimatavtryck fram till 2030 och var nere på noll till 2045.
I den senaste affärsplanen togs ett fjärde mål fram; positiv kundupplevelse.
– Kunderna är såklart våra hyresgäster och deras medarbetare, men även kundens kund; de som ska resa eller handla hos våra kunder i stationshusen eller de som arbetar på våra depåer eller i kontorshusen. Vi ska regelbundet göra undersökningar, NKI ” nöjd kundindex” och så kallad NRI ”nöjd resenärsindex”. Vi ska också definiera och jobba med vårt kunderbjudande och se hur det kan vässas under kundresan.
Ett dilemma som Jernhusen har är att de ofta blandas ihop med Trafikverket. Jernhusen äger stationshuset, men inte perrongerna eller ens trappor eller hissar upp till husen – gränsen går precis vid huskroppen.
– Det vet inte våra kunder eller resenärerna. Får vi en felanmälan om en hiss ska vi inte säga ”ring Trafikverket” utan ta emot anmälan och föra den vidare. Det är ett sätt att ge en positiv kundupplevelse.
Biljana Pehrsson gillar när det finns en tydlig riktning och både kort- och långsiktiga tydliga mål som är mätbara. Då blir det lättare att se om man har gjort framsteg och kan förbättra sig genom att vara en organisation som drar lärdomar. ”Då jobbar man inte i blindo” som hon uttrycker det.
Jernhusens utmaningar
Det som särskiljer förvaltningen på Jernhusen jämfört med andra bolag är just att det rör sig mycket människor genom deras fastigheter – ungefär en halv miljon besökare per dag passerar bolagets centralstationer i Sverige. Utmaningarna är att hantera stora ytor, mängden besökare och att vara öppna nästan dygnet runt.
– Det kräver mer frekvent städning, teknisk drift av till exempel rulltrappor och ett otroligt slitage. Det är verkligen förvaltningsintensivt.
Förutom själva fastigheterna äger Jernhusen även järnvägen som går till depåerna, så kallade sidosystem. Det kräver unik kompetens som andra fastighetsbolag inte har; så som spårförvaltare, elektriker och säkerhetsspecialister.
Fokus på säkerhet och klimatarbetet
Ett annat fokusområde som Jernhusen står inför är säkerhetsarbetet i stationshusen där man har bevakning med kameror dygnet runt. Biljana Pehrsson ser att de ska kunna ta hjälp av digitaliseringen framöver. Nya tekniska lösningar och tillämpningar av AI kan optimera det arbetet, tänker hon.
Även målet att bli klimatneutralt till 2045 är en utmaning och ”en svår ekvation”.
– Majoriteten av vår energianvändning har låg klimatpåverkan och vi arbetar mycket med exempelvis återbruk. Men i vår förvaltning och när vi ska utveckla och bygga ut kommer det oundvikligen att ha en inverkan på klimat och miljö. Här behöver vi hitta vägen fram, vi vill minimera vårt klimatavtryck och i sista stegen kommer vi kanske att behöva arbeta med gottgörelse.
Jämnt temperament
Genom att prata om målen, vara intresserad av vad engagerade och kompetenta medarbetare berättar försöker Biljana Pehrsson stötta organisationen i deras arbete. ”Det är viktigt att alla känner att de bidrar i sina respektive uppdrag och projekt” säger hon och påpekar att gemensamt för alla medarbetare på Jernhusen är att de brinner för att fler ska välja tåget – som det mest hållbara transportalternativet.
En medarbetare till Biljana beskriver henne som rak och tydlig och att det går att bolla saker med henne. Samt att hon har ett jämnt temperament.
Biljana skrattar och säger att hon för det mesta är glad och hon hoppas att hon framstår som en chef som man inte behöver dra saker i långbänk med. Hon tar de beslut som behövs för att få framdrift i verksamheten.
– Jag vill se mig själv som är möjliggörare, att få ut kraften i hela bolaget. Alla ska känna att det händer saker här.
Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se
Biljana Pehrsson
Ålder: Född 1970, 55 år i år.
Uppväxt: Föddes i Belgrad i forna Jugoslavien och växte upp i Jordbro och Haninge.
Yrkeserfarenhet: Började som Projektledarassistent på Centrum Invest, vandrade uppåt och blev med tiden VD på Centrumutveckling, en avknoppning. Gick sedan över till East Capital Private Equity som vVD och chef för fastighetsinvestering. Ingick i styrelsen för Kungsleden och blev därefter dess VD. Genom uppköp slogs Kungsleden ihop med Castellum där hon stannade en kort tid som VD. Blev sedan VD på Nordr Sverige och nu VD för Jernhusen sedan i maj 2024.
Familj: Man och tre barn, två döttrar som flyttat hemifrån och en son kvar hemma.
Bor: I lägenhet i Stockholms innerstad.
Fritidsintressen: Träna, resa, läsa och gå på teater.
Något som inte så många vet om mig: ”Jag är styrelseledamot i Kungliga Dramatiska Teatern. Dramaten är ett aktiebolag som lyder under Kulturdepartementet. När de skulle renovera Thaliabyggnaden behövdes en person med fastighetserfarenhet och Näringsdepartementet rekommenderade mig. Det är otroligt spännande att få en inblick i den konstnärliga världen.”
