Skandia Fastigheters VD: ”Det sker en polarisering på lokalhyresmarknaden”

Skandia Fastigheters VD Åke Pettersson för resonemang kring mycket – och delar gärna med sig av sina tankar. I Porträttet avhandlas Proptech och AI, lokalmarknaden och hyresgästerna, ledarskap och arbetskultur. Samt behovet av en bra spikpistol.

Åke Pettersson har arbetat i över 20 år på Skandia Fastigheter, men i två vändor. Under första omgången började han som analytiker och jobbade med fastighetsaffärer. Han blev sedan snabbt fastighetschef och ansvarade för helheten, från förvaltning till fastighetsutveckling och transaktioner. När Diligentia köptes ut från börsen valde man att outsourca hela förvaltningen. Efter fem år konstaterades dock att som långsiktiga ägare var det bättre att ha den in-house.

– Vi var nära 200 personer först, gick ner till cirka 20 och återanställde sedan ett hundratal nya medarbetare. Efter den resan var jag klar och valde att sluta, efter sju år.

En ny, kul roll lockade
I mellanperioden jobbade han på Arcona med fastighetsutveckling och blev headhuntad till AP Fastigheter som transaktionschef. Därefter kom frågan om han inte ville tillbaka till Diligentia/Skandia, i en roll som affärsutvecklingschef. Det var 2011.

– Det som lockade var en bredare och rätt kul roll. Förutom transaktionerna fick jag möjlighet att titta på nya affärer. Jag tog fram strategin för att bygga upp ett nytt segment av samhällsfastigheter och få det att växa, som ett bra komplement i Skandias övriga portfölj som ger ett stabilt flöde.

2019 blev Åke Pettersson VD och har genom åren haft flera positioner där han har fått forma bolagets inriktning och storlek. Men han tar inte åt sig äran utan talar i vi-form.

– Det har gått väldigt bra för oss. Vi är skickliga på att tajma och göra rätt affärer vid rätt tidpunkt. Vi har gjort bra satsningar och haft en väldigt god avkastning under alla år.

Lokalhyresmarknaden är en utmaning
Den primära utmaningen för Skandia är att ha ”fortsatt lönsamhet i en svårnavigerad omvärld” där man jobbar med relativt många olika segment jämfört med andra aktörer, menar han. Fastighetsportföljen består till 50% av kontor, 25% bostäder och 25% köpcentrum. Därutöver förvaltar man även portföljen med samhällsfastigheter i ett separat mandat.

Med övervikten mot kommersiella lokaler påverkas man såklart av rådande marknadsläge för kontor och handel. Däri ligger också utmaningarna för Skandias förvaltning. Konjunkturen gör att hyresgästerna är mer avvaktande.

– Beslutprocesserna är segdragna. Många hyresgästbolag har inte riktigt landat i hur de faktiskt vill jobba inom sin organisation. Det förlänger ledtiderna.

Polarisering
Kontorsmarknaden var negativ hela 2023–24, det var fler som lämnade än nytecknade ytor och de som expanderar gör det inte i samma utsträckning. Han ser att volymerna ökade under 2024 men det är fortfarande en negativ tendens. Han påpekar dock att har man rätt läge och produkt så går det fortsatt bra, medan mer sekundära lägen och produkter har fått det tuffare. Det har skett en polarisering.

– Sitter man med rätt fastigheter, byggnader och lokaler så kommer man vara vinnare, medan det kommer att finnas ett antal förlorare. Spreaden mellan bra och dåligt har ökat och kommer att fortsätta öka, säger Åke Pettersson frankt.

Bra svensk arbetskultur
Samtidigt tror han att den svenska arbetskulturen gynnar kontorsefterfrågan på sikt. I Sverige tenderar vi att gilla kontorsnärvaro jämfört med andra länder. Vi har mindre hierarkiska strukturer, chefen sitter inte inne med alla svar eller granskar arbetet över ens axel. Svensken verkar trivas mer med sin chef än i till exempel Tyskland, Frankrike och USA, där fler väljer hemarbete.

– Jag tror ju på att man är mer kreativ och utvecklar saker framåt om man gör det tillsammans och träffar andra, än om man sitter hemma. Den svenska ledarskapsmodellen är inte så dum ändå och kan vara en framgångsfaktor för Sverige i den verklighet vi befinner oss i.

Branschens ansvar
Och verkligheten är ju att vi har lokalytor som inte utnyttjas fullt ut, bland annat på grund av distansarbete, menar Åke Pettersson. Där tycker han att hela branschen har en gemensam utmaning och ett ansvar. Vi borde använda ytorna smartare och mer effektivt, bland annat genom att samutnyttja delar, som till exempel receptioner och konferensrum.

Hyresgästernas utmaning är att locka tillbaka sina anställda till kontoren och det gör man genom att skapa attraktiva miljöer. Men tyvärr blir det en motsättning när alla vill skapa sitt personliga kontor, med egna spännande cafémiljöer och konferensrum. Hur kan vi skapa ett personligt och lockande kontor, men samtidigt, utifrån ett större perspektiv, vara resurseffektiva?

– Skandia bygger och erbjuder gemensam reception och konferensrum men hyresgästerna är inte riktigt framme där än. I regel vill hyresgästen ha alla funktioner inom sin egen förhyrning, tar hjälp av rådgivande arkitekter och har ofta starka egna uppfattningar. Vi kan försöka guida till rätt val men i slutändan blir svaret att ”går vi inte med på deras program så kommer någon annan göra det”.

Han tror på en utveckling i rätt riktigt längre fram, men än så länge finns en tröghet.

– Alla förstår dilemmat, men fortfarande sitter man kvar i sina gamla hjulspår.

Lättpratad och frikostig
Åke Pettersson är lättpratad och delar frikostigt med sig av reflektioner och tankar under intervjun. Han anar att hans medarbetare skulle påpeka att han har ”väldigt mycket åsikter om allting”.

– Jag har en tydlig grundinställning och uppfattning om hur allt är. Därmed inte sagt att jag inte kan byta åsikt. Jag är inte så prestigefull i den bemärkelsen. Men man måste argumentera väl för sin sak, då är jag inte främmande för att ändra mig.

Ett ämne som han också gärna talar om är Proptech. Något som Skandia Fastigheter har fokuserat på och driver frågor kring, genom att kroka arm med andra fastighetsbolag och organisationer.

– Det är inte för att Proptech är roligt i sig utan för att det är kopplat till klimatutmaningen, där energi är en bristvara och en begränsning. Proptech blir en nyckel så att vi kan spara energi utifrån klimat- och kostnadsperspektiv.

Behov av branschstandarder
Engagemanget i Proptech-frågan är sprunget ur insikten att det behöver utvecklas branschstandarder. ”Ingen vinner på att var och en bygger upp sin egen lösning”, som han säger. Dessutom ser han de ekonomiska vinsterna med enhetlighet.

– Det köps och säljs fastigheter varje år och det är inte rimligt att vid varje transaktion ska köparen vara tvungen att bygga om undercentralerna för att den inte lirar med den egna tekniken. Utifrån ett transaktionsperspektiv kan inte varje byggnad vara unik på det sättet.

Spanar han in i framtiden tror han på AI som hjälpmedel. Här och nu finns gränssnitt som talar olika språk, men med generativ AI skulle verktyget kunna översätta och få olika integrationer att komma överens och prata med varandra. Då skulle vi inte bli lika hårdvaruberoende som vi är idag.

Måste upp på ledningsnivå
Åke Pettersson är uppenbart engagerad, påläst och insatt i digitaliseringens fördelar och begräsningar. Han driver inte frågorna själv, påpekar han, men däremot prioriterar och sanktionerar han dem inom den egna organisationen genom att tillsätta resurser, anställa dedikerade personer och medverka i olika forum. Han tycker dock inte att utvecklingen går tillräckligt snabbt i branschen.

– Den här typen av frågor måste upp på ledningsnivå i fastighetsbolagen. De måste förstå vikten av frågorna för att saker ska hända. Annars riskerar det att fastna och bara bli en budgetfråga, där man knuffar beslut framför sig. Det finns en begränsad förståelse för detta inom vissa bolag.

Engagemang i arbetet lyser igenom hos Åke Pettersson – och han förväntar sig detsamma av sina medarbetare. Nyckeln till att lyckas är att man tycker det man håller på med är både viktigt och roligt anser han.

Insikt i många olika roller
Genom att ha haft varierande positioner tror han sig också ha en hyfsad bild av vad olika roller i ett bolag innebär, vilket underlättar i hans ledarskap. Han har insikt i arbetet inom förvaltningen, utveckling och transaktioner.

– Tack vare min bakgrund kan jag förstå utmaningar på vägen och kan navigera mellan idéer. Jag är mindre krass och har respekt för att saker kanske inte fungerar eller utvecklas som de ska eller tar längre tid. Jag har suttit där själv.

Hans drivkraft är att komma framåt, göra förflyttningar och att se saker hända – och han släpper sällan en fråga.

– Jag är ganska envis och kan säkert uppfattas som lite jobbig just för att jag inte glömmer grejer. Jag återkommer till det och förr eller senare blir saken uträttad. Någon har sagt att jag har ett ”bra minne”, säger Åke Pettersson och skrattar.

Spikpistolen ger balans
Att vilja se resultat verkar han även ta med sig till fritidshuset i Stockholms norra Skärgård. Han har låtit bygga upp ett skal och har sedan på egen hand gjort hela inredningen till huset, utan att ha en bakgrund som snickare. Nu är han inne på ett tillhörande garage.

– Det är väldigt stimulerande att själv göra någonting konkret med händerna. Det är den bästa återhämtningen för att vara i balans. Man tvingas koppla bort vardagsjobbet och gör någonting helt annat. Jag kan längta till att sticka upp till landet och köra spikpistol en hel helg.

Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se

Åke Pettersson

Ålder: Född 1969 och är nu 55 år
Uppväxt: I centralorten Brottby i Vallentuna
Yrkeserfarenhet: Gick Lantmäterilinjen på KTH, blev sedan Hyresgästrådgivare på Locum. Kom till Skandia Fastigheter/Diligentia som Analytiker och blev därefter Fastighetschef. Gick över till Arcona som Fastighetsutvecklare. Blev sedan Transaktionschef på AP Fastigheter/Vasakronan. Kom tillbaka till Skandia/Diligentia 2012, som Affärsutvecklingschef och blev VD på bolaget 2019.
Familj: Sambo och två pojkar, 13 och 15 år
Bor: På nedre Gärdet i lägenhet och har ett lantställe på Rådmansö. ”Det blir en kombination som jag tycker är väldigt bra.”
Fritidsintressen: ”Jag försöker vara mycket i skärgården på sommartid och åka båt, snickra eller bara vara ute. Jag åker också hyfsat mycket skidor utför på vintern.”
Någonting som inte så många känner till om mig: ”Jag är överraskande bra på 80- och 90-talsmusik.”

Dela artikeln: LinkedIn
Inköpsportal - tipsa oss

Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *

Maximum file size: 516MB

Bild, minst 540 pixlar bred *

Maximum file size: 516MB

Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *

Maximum file size: 516MB

Inköpsportal - tipsa en kollega