Jag heter Björn Schenholm och har en bakgrund från förvaltning sedan många år. De senaste åren har jag ”fibrerat” våra fastigheter för att vi ska kunna digitalisera våra hus.
Samtidigt så har omvärlden fullständigt exploderat av uttryck som ”fastigheterna måste digitaliseras” och jag tror att de flesta av oss står undrande inför vad det betyder. Jag har varit på många seminarier i just det ämnet. Digitala lås, e-handel, matleveranser och så vidare.
Jag blir så trött… och det kommer förmodligen uppfattas som att jag slår in öppna dörrar nu. Anledningen är svårigheten att få organisationer att göra anpassningar till ett ”digitaliserat” samhälle. Här ska jag försöka belysa det. Först måste man fundera på och formulera för sig och sin omgivning vad det är man vill uppnå, det vill säga hur man vill att saker och ting ska upplevas i en framtid. Enkelt att säga men svårt att formulera.
Oftast är drivkraften i första skedet, öppet nät, att få en återkommande intäkt. Sen inser man att det finns möjligheter att få kontroll på sina fastigheter och då dyker första hindret upp.
Då riskerar det ju att bli synligt, att det vi idag tror är en bra fastighet egentligen borde prestera bättre, 20 procent grovt uttryckt. Det skapar en känsla av otillräcklighet och rädsla av att inte räcka till. Vi i förvaltningen har ju gjort ett dåligt jobb.
Hinder nummer två är att många upplever att det blir svårt, till exempel ”sånt kan inte jag-saker” som programmering. Alla vet ju hur mycket en dator kan strula. Tänk då ett helt hus där källardörren måste stå öppen för att fläktarna ska snurra.
Det är så många tror att det blir om man digitaliserar husen. Och inte utan anledning.
Ett tredje hinder är att man inte vet vart man ska vända sig för att få hjälp. Vi har ju en tradition av att ”dator kan väl alla”. Därför har många en låg grundkompetens inom området, men ingen vågar säga att man inte kan.
Förväntningar på att ”detta klarar väl alla” har inneburit att hjälpfunktionen har halkat efter. Alla har ju inte en IT-avdelning som kan hjälpa till. Sen vet vi att datafolk är en bristkompetens, men då syftar man på programutvecklare och inte på de som löser vardagsproblem som att datorn hängt sig.
Allt sammantaget betyder att man gärna låter någon utomstående, som säger att det här löser vi åt dig, kliva in i fastigheten och sen låtsas man att allt är bra.
Men är det bra? Ja, kanske, i första skedet. Energiförbrukningen minskar ju. Hur är det med resten av huset? Digitala lås? Ska någon annan sköta det? Kan man då säga att det är ett tryggt hus för de boende?
En fundering som jag tror är viktig redan nu, är att ta ställning till hur mycket man vill ”äga” sitt hus. Det fungerar tyvärr så, att när vi låter ”utomstående” få tillgång till våra hus riskerar vi att inte längre ha kvar kontrollen som en fastighetsägare faktiskt förväntar sig.
Men den viktigaste frågan är så enkel som driftnetto och långsiktighet. För även om det betyder stora investeringar för att kunna kompensera för kompetens genom att skala kompetens med hjälp av digitalisering, så blir det färre att dela det förbättrade driftnettot med och det betyder mer lönsamma fastigheter över tid.
Och har man väl släppt kontrollen över sitt hus är det svårt att ta tillbaka den. Då har man en beroendeställning till sin omgivning. Det gör det svårt att göra bedömningar av vad som är rimliga investeringar. Så när samarbetspartnern säger att vi måste byta ut givarna upplever man en frustration av att behöva återinvestera. Och när datorn lever i 3 år, så lever huset i 200.
Några andra hot är Airbnb, e-handel, myndighetsbesiktningar som OVK och annan effektivisering i att justera husen. I en digitaliserad fastighet borde inte OVK vara nödvändig. Det finns sätt att göra den överflödig, liksom hissbesiktningar och vissa ronderingar.
Det här är reflektioner som gör att i alla fall jag vill anstränga mig och försöka förändra, trots motstånd. Jag hoppas att andra som läser detta inte känner sig ensamma i sin vardag.
Tips och trix:
- Äg din infrastruktur, fiber=vattenrör.
- Ta kontroll över fastigheten, du är en grindvakt för de boende.
- Räkna långsiktigt, tänk miljö, hållbart.
Björn Schenholm
Chef affärs- och fastighetsutveckling
Einar Mattsson
