Det pågår en trend som jag hoppas få har missat. En trend som förhoppningsvis ganska snart får ett rejält uppsving.
Den kommer att ta fastighetsbranschen ur sitt nuvarande traditionella ekonomiska sätt att tänka och kasta ljus på de områden inom fastighetsbranschen som vi till synes ofta glömmer bort – nämligen att hållbart utveckla det befintliga beståndet.
Kärt barn har många namn
Stena Fastigheter har varumärkesskyddat titeln Relationsförvaltare, MKB Fastigheter stoltserar med Bosocial utvecklare och väldigt många kommunala bolag, däribland Helsingsborgshem kallar dem för Bosocial samordnare.
Titlarna är många och har nog fått sig en dos av titelinflation. Vissa av er tänker kanske på vaktmästaren som tidigare fanns i nästan varje byggnad, andra har en mer teoretisk förankring och tänker på offentliga personer, som Jane Jacobs kallar dem för. Oavsett så är arbetsuppgifterna snarlika och fokuserar på både hårda och framförallt mjuka värden. Värden som främjar social hållbarhet.
En riktig snackis
Social hållbarhet är begreppet som det senaste året blivit en riktig snackis och där det i dag sprudlar av aktörer i branschen som försöker visa upp sig som socialt hållbara.
Det har handlat om flyktingkrisen, sociala klausuler i upphandling, medarbetarnas välbefinnande, nolltolerans mot olycksfall, giftfria materialinköp och sist men inte minst boendes/brukarnas välbefinnande.
Det sistnämnda är det område som jag anser att vi inom fastighetsbranschen negligerat mest och som vi i dag har en skuld att betala tillbaka till alla dem som vi försatt i social ohållbarhet och vetat om det. Våra medmänniskor som drabbats av otrygghet, skadegörelse, obesvarade felanmälningar, segregation, sämre levnadsstandard och i värsta fall även död.
Anpassade för människors välbefinnande
Vi som är ägare av det fysiska rummet har ett ansvar att se till att de områden vi förvaltar både inomhus och utomhus är anpassade för våra medmänniskor och deras välbefinnande. Det är glädjande att se initiativ och certifieringsystem som Well, CityLab och andra som har detta fokus vid nyproduktion.
Men jag befarar att vi längre fram kommer att stöta på behov och problem som vi inte har tänkt på. Samma behov och problem som i decennier bubblat upp i de så kallade utsatta områdena och ignoreras i det befintliga beståndet.
De fastighetsbolag som i dag inte bara jobbar med kortsiktiga ekonomiska aspekter, där projektutveckling och nyproduktion är i fokus, utan också med de sociala aspekterna i sitt befintliga bestånd kan och kommer skatta sig lyckliga över att förvalta attraktiva områden som leder till lägre omflyttningsfrekvens, minskade förvaltningskostnader och höjda fastighetsvärden, som forskning av bland andra Gunnar Blomé från Malmö Högskola visat.
Områden med kollektiv förmåga
Ser man dessutom till att förebygga gentrifiering, som i dag främst manifisteras i renovräkningar, kommer man få till riktigt trevliga och självstyrda områden, eller som i forskarspråk, områden med kollektiv förmåga. Helt enkelt områden med stabilt grannskap som känner ansvar och där folk bor värdiga liv.
Men det tar inte stopp där. Vi behöver tänka längre och förstå varför vi i dag fokuserar mer på projektutveckling och nyproduktion än förvaltning. Min slutsats, utifrån mina två år i branschen samt lång erfarenhet av att bo i miljonprogramsområden, är att vi hellre skapar nya värden i våra böcker genom att slita och slänga med det vi har och bygga nytt, istället för att förvalta och förädla det som redan finns.
Sluta slit och släng
Det är först när vi slutar att slita och slänga med jordens resurser som vi också slutar att slita och slänga med våra medmänniskor.
Vad menar jag då med det? Jo, att det är dags för hela fastighetsbranschen att ta hållbarhet på allvar och inte se frågorna fastna på en administrativ och marknadsföringsmässig nivå. Det finns en stor potential i det som i dag inte används resurseffektivt, både i form av fastigheter, människor och samspelet där emellan. Dessutom är den mest hållbara byggnaden, den som aldrig behöver byggas. Då handlar det om att lära sig att använda sig av det som finns!
Tre områden att jobba med
Här kommer sammanfattningsvis tre områden som vi behöver jobba med för att på riktigt skapa en hållbar stadsutveckling i befintliga områden:
- Ekologiskt perspektiv: Det är dags att inse att den mest hållbara byggnaden är den som aldrig behöver byggas och att resurseffektivitet är det mest hållbara förhållningssättet vi kan ha till våra byggnader. Det betyder att vi måste identifiera Tids- och Yt-vakanser. Alltså tider som fastigheter, byggnader och lokaler inte används och ytor såsom tak, väggar, gräsmattor och parkeringsplatser som inte används och som kan förädlas med solpaneler, växtväggar, utegym och annat.
- Socialt perspektiv: Genom att nyttja tids och ytvakanser så kan vi binda ihop våra stadsdelar och ge föreningsliv, organisationer, småföretag och andra aktörer möjligheten att ta plats i våra byggnader och som kan främja fler aktiviteter i den byggda miljön som gör den mer integrerad, levande, behaglig och därmed attraktiv. Istället för tråkig, tom och otrygg vissa tider på dygnet på grund av att vi byggt städer där vi bor på en plats, går till skolan på en annan plats, reser till jobbet på en tredje plats och åker bort för att handla det vi vill ha på en fjärde plats.
- Ekonomiskt perspektiv: Genom att arbeta på detta sätt så minskar man på sina förvaltningskostnader, ökar fastighetsvärdet och skapar en byggd miljö för människor, istället för att anpassa människor efter en viss byggd miljö. Vill man gå ett steg längre så kan man med fördel inrätta en intern ”hållbarhetsfond” där mer av den årliga avkastningen återinvesteras i specifikt hållbarhetsarbete.
För att kunna göra allt detta behöver vi anställa människor som faktiskt vill, kan och är utbildade för att se potentialen i den fysiska miljön och människorna i den. Vi behöver fler sociologer, socialantropologer, socionomer, stadsplanerare, kulturgeografer, hållbarhetsexperter och fler vaktmästare/fastighetsskötare som har en nära kontakt med våra hyresgäster.
Tiden har kommit
Tiden har kommit för Hållbarhetsförvaltare att ta plats i fastighetsbranschen för att facilitera dessa frågor internt, externt och operativt. Hållbarhetsförvaltaren är en person som ser till att alla våra värdeord, visioner, ambitioner och vilja att skapa hållbara bostadsområden realiseras.
Hållbarhetsförvaltarens arbete handlar om att skapa möjligheter genom att utgå ifrån människan och naturen. Inte genom att slita och slänga med människan och naturen.
Vill vi bygga de bästa byggnaderna för att sedan se dem degraderas? Eller vill vi bygga de bästa byggnaderna, som med tiden förädlas?
En hållbarhetsförvaltare ser till att det sistnämnda sker och skapar en cirkulär fastighetsbranch.
Robin Al-Salehi
redaktionen@forvaltarforum.se
Robin Rushdi Al-sálehi såg ett behov och skapade sin egen tjänst som Hållbarhetsförvaltare och arbetar i dag med att få med hållbarhetsarbetet i det operativa arbetet på Hemsö Fastighets AB.
