Del 7 – Åtgärder för digital rådighet

I vår serie med artiklar vägleds du till hur en byggnad blir digital och uppkopplad. Sjunde delen i artikelserien handlar om hur du får egen rådighet över infrastrukturen i dina fastigheter.

Artikeln uppdaterades i augusti 2023

En avgörande fråga att ta ställning till i början av digitaliseringsresan är om du vill ha rådighet över infrastrukturen i byggnaden. Om svaret är ja så måste en egen infrastruktur finnas, och som har egen tillhörighet i byggnaden. Orsaken är att man inte vill tvinga en köpare att behöva ta över exempelvis befintlig energiförvaltning.

Varje fastighet bör även vara självständig i förhållande till andra uppkopplade fastigheter, samt ha möjlighet till en stabil kommunikation med övriga fastigheter och system. WiFi i hela huset kan exempelvis bli instabilt och dyrt om inte det inte finns andra affärsnyttor, inkluderande hyresgäster eller exempelvis kameror, vilket motiverar och bidrar med nytta.

Ta även hänsyn till hur infrastrukturen kan skalas upp, integreras och bytas ut i framtiden.

Åtgärdskatalog med exempel
När fastigheten nu är uppkopplad finns möjlighet att addera system och användare. Prioritera system som använder öppna protokoll/API:er så att beroendet av proprietära system och sensorer successivt minskar och försvinner.

Vilka åtgärder är lämpliga att börja med när fastigheten väl är uppkopplad? Nedan ges några exempel som också baseras på mognadsgrad. 1 är den enklaste nivån med enbart informationsinsamling och nivå 6 inbegriper artificiell intelligens för den digitaliserade fastigheten.

1. Informationsinsamling
Med hjälp av olika sensorer kan exempelvis inomhusklimat och energi följas och delas med förvaltning och kunder. De får den information de behöver när de efterfrågar den, såsom momentana värden för exempelvis luftkvalitet, energiförbrukning, solinstrålning och temperaturer.

2. Analys
Kunden och de personer som vistas i och runtomkring byggnaden ges en ytterligare dimension på service och en positiv upplevelse. De får den information de behöver när de efterfrågar den såsom momentana värden och jämförande statistik för exempelvis luftkvalitet, energiförbrukning, solinstrålning, UV och temperaturer. Var och en ges möjlighet att reagera och anpassa sitt beteende.

3. Styrning
Om sensorer och analys integreras till styrsystem som SCADA för till exempel klimatsystem, belysning och solavskärmning ges möjlighet att göra automatiska behovsjusteringar och möjlighet till trimning av energiprestanda. Byggnaden driftar sig själv.

4. Integration
Detta steg ger möjlighet till optimering av flera system samt automatisering och uppföljning av flera åtgärder och tjänster. Här får kunden också exempelvis information om kontraktstider, kostnader, villkor, gränsdragning etcetera. Flera samverkande system öppnar för nya möjligheter.

5. Diagnostik
Diagnostik av alla system ger automatiska arbetsorder. Exempelvis för serviceanmälningar, egenkontroller för systematiskt brandskyddsarbete och andra rapporter. Funktioner för utnyttjandegrader, antal timmar på kontoret/skrivbordet, kommunikation med omgivningen via chattfunktioner är andra funktioner. Möjlighet att se på momentan status samt planera och följa upp exempelvis ronderingar och arbetsorderhantering, externa entreprenörer och jourmontörer, myndighetskrav, energiprestanda och förvaltningsresultat. Möjlighet att dra långtgående slutsatser och korrigera.

Fastighetsförvaltningen hyr ut lediga lokaler och hyresgästanpassar samt planerar underhåll där man planerar, utför och sedan följer upp exempelvis driftnetto.

Den pågående dialogen med hyresgäster och i förlängningen nöjdkundindex (NKI) kan stödjas på ett positivt sätt men också dialogen med intressenter runt omkring såsom ägare, investerare, ledning, medarbetare samt förbipasserande allmänhet kan främjas som också kan ge information tillbaka som hjälper till vid planeringen framåt.

6. Artificiell intelligens
AI-styrning med artificiell intelligens är ett sätt att överstyra systemen med att kontinuerligt optimera åtgärderna efter indata, historik, analys och åtgärder. Detta är i dagsläget den översta nivån på utvecklingen.

Behov och nyttor i förvaltningen (inklusive extern drift) är trimmad och kan alltså samverka med hjälp av prediktioner, optimering och adaptiv styrning för energibesparing samt behovsstyrning och optimala flöden för media och nyttjande.

Hur påverkar smart cities/smart grids och hur kan byggnaden anpassas till detta? De behov och nyttor som finns i den yttre miljön kan exempelvis hanteras i uppkopplade funktioner för skal- och försåtsskydd samt belysning ur ett trygghetsperspektiv tillsammans med prognostisering av energi och klimat för att förutsäga behov av tillgänglig energi, åtgärder efter rörelser, aktiviteter och väder. Exempel kan vara ljussättningar, tidiga insatser med trygghetsvärdar, behovsstyrd snöröjning och bortforsling av avfallsfraktioner, optimering och ackumulering av värme eller kyla.

Vitsen med att till slut nå en uppkopplad och adaptiv fastighet gör att det är lättare att förutsäga och anpassa olika åtgärder kopplat till behov och nyttor vilket i förlängningen ger en mer kundanpassad, hållbar och kostnadseffektiv förvaltning. En datadriven förvaltning.

Att tänka på
Fundera på hur värdet på dina fastigheter påverkas vid en eventuell försäljning av hur systemen är uppkopplade och var informationen sparas och vem som äger den. Kan svaret översättas till att gälla även för hur rationell fastigheten är att förvalta?

Vilka av de sex nivåerna ovan befinner sig dina fastigheter på?

Patrik Larsson och Björn Schenholm,
Meta