Det händer att det i hyresavtal finns mer detaljerade ordningsregler än reglerna i hyreslagen. Om en hyresgäst bryter mot en sådan ordningsregel uppstår frågan om hyresvärden kan säga upp hyresgästen. Fastighetsjuristen reder ut frågan och svarar.
I hyreslagen finns det generella regler kring hur en hyresgäst får använda lägenheten som hyresgästen hyr. En hyresgäst får till exempel inte använda lägenheten för något annat ändamål än det ändamål som avsetts med uthyrningen och måste vårda lägenheten väl under hyrestiden. Om en hyresgäst bryter mot dessa bestämmelser genom att inte vårda lägenheten väl så att det kommer in ohyra i lägenheten eller orsakar att den blir angripen av mögel kan det leda till att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet. I allvarligare fall kan hyresavtalet till och med vara förverkat så att hyresvärden kan säga upp det omedelbart.
Ordningsregler och hyreslagen
Många hyresvärdar vill att mer specifika eller detaljerade ordningsregler ska gälla för hyresgästerna i en byggnad. Det kan till exempel röra sig om att hyresvärden vill reglera hur blomlådor får sättas upp på balkonger eller om hyresgästerna får grilla på sina balkonger, om hyresgäster får sätta upp parabolantenner eller om hyresgäster får installera en diskmaskin i sin lägenhet.
Hyreslagen sätter inte upp några generella hinder mot att hyresvärden tar in särskilda ordningsregler i hyresavtal som gäller mellan hyresvärden och hyresgästen. För att ordningsreglerna ska bli en del av hyresavtalet är det viktigt att ordningsreglerna antingen står i hyresavtalet eller är en bilaga till hyresavtalet.
Om hyresgästen bryter mot ordningsregler
En hyresgäst som bryter mot avtalade ordningsregler bryter mot hyresavtalet. Brott mot hyresavtalet kan leda till att hyresförhållandet mellan hyresgästen och hyresvärden ska upphöra, antingen omedelbart på grund av att hyresavtalet är förverkat eller efter en uppsägningstid.
I förverkande-fallen krävs att det rör sig om en allvarlig överträdelse av hyresavtalets ordningsregler. Det är därför mycket sällan som ett brott mot ordningsreglerna kan leda till att hyresavtalet upphör omedelbart.
Att följa avtalade ordningsregler är en avtalad förpliktelse för hyresgästen. Brott mot ordningsregler kan därför innebära att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser på ett sätt som gör att hyresgästens besittningsskydd bryts. Hyresvärden kan då säga upp hyresavtalet till upphörande med hänvisning till att hyresgästen har brutit mot ordningsreglerna.
Om brottet mot ordningsreglerna orsakar skada
Om en hyresgäst bryter mot en ordningsregel och det orsakar hyresvärden skada kan det vara möjligt att få ersättning från hyresgästen för denna skada.
En sådan situation kan vara om hyresgästen i strid mot ordningsreglerna i sitt hyresavtal inte stänger av vattentillförseln till en diskmaskin då diskmaskinen inte används. Om vattenslangen till diskmaskinen går sönder då vattentillförseln är på men diskmaskinen inte används kan det leda till stora vattenskador och stora kostnader för hyresvärden som måste åtgärda vattenskadan.
Har hyresgästen varit vårdslös kan hyresvärden få ersättning från hyresgästen för de kostnader som hyresvärden får för att åtgärda skadan som brottet mot ordningsreglerna har orsakat – i detta fall kostnaderna för att åtgärda vattenskadan.
Tänk på det här
- Informera om ordningsreglerna då hyresavtalet undertecknas och lägg dem som bilaga till hyresavtalet.
- Se till att ordningsreglerna undertecknas av hyresgästen som ett bevis på att hyresgästen har tagit del av dem. Det kan vara viktigt att kunna visa att hyresgästen har förstått att det fanns speciella ordningsregler som tillhör hyresavtalet.
- Varna hyresgästen och begär att hyresgästen ska rätta sig och följa ordningsreglerna före hyresavtalet sägs upp. I vissa allvarliga fall är en varning inte nödvändig.
- Se alltid till att samla in underlag som bevisar att hyresgästen har brutit mot ordningsreglerna.
- Dokumentera eventuella skador som brottet mot ordningsreglerna har orsakat och kostnaderna för att åtgärda dem.
Camilla Adell
Advokat på Landahl Advokatbyrå
