Vi spenderar den största delen av livet i och vid byggnader där vi bor och arbetar och cirka 40 procent av Sveriges energianvändning går åt för att möjliggöra detta.
Omsättningen av energi till inomhusklimat och elkraft till verksamheter och hushåll är i dag till största delen datoriserad och automatiserad. Dessa system kallas ofta för byggnadsautomationssystem.
Att det finns stor potential för energieffektivisering i det byggda beståndet är allmänt känt. Att denna påtagliga potential inte realiseras i tillräcklig utsträckning är ett lika känt dilemma och ämnet för otaliga undersökningar, utredningar och projekt.
Onödig energianvändning
Den relativt färska kunskapsinventeringen “Brukaranpassad, hållbar byggnadsdrift med fokus på inneklimat och energiprestanda i kontorsbyggnader – en kunskapssyntes”pekar på möjligheten att minska energianvändningen med 20–25 procent genom “aktiv driftoptimering”.
Samtidigt konstateras att det arbetet ofta nedprioriteras, bland annat då “det tar för mycket tid och blir därigenom för dyrt…”.
Andra utredningar som Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) låtit genomföra bland offentliga fastighetsförvaltningar har också visat på energieffektiviseringspotential om ca 25 procent där den största delen av resultatet bedöms bero på driftoptimering av befintliga system.
Dessa och flera liknande rapporter styrker känslan av att de flesta byggnaders installationssystem innehåller olika typer av fel och att många av dessa resulterar i onödig energianvändning.
Byggnadsautomationssystemen kan både orsaka en stor andel av felen, exempelvis på grund av felaktiga inställningar, och vara nyckeln till upptäckt och åtgärdande av felen.
Svårtillgängliga data och verktyg hinder i vägen
Om vi föreställer oss den totala mängden uppkopplade och kommunicerande system som ett isberg, kan vi likna andelen över vattenytan som sådant som motsvarar dagens nivå med avseende på funktionalitet, kommunikationsmöjligheter, övervakningsbarhet och inte minst IT-säkerhet.
Toppen av isberget kan relativt enkelt kopplas upp och integreras mot affärssystem, behörighetshanteringssystem och andra tjänster för enklare användning och administration och skapa mervärden för fastighetsägare och brukare.
Den största delen av isberget som är under vattenytan, representerar allt annat datoriserat. Där finns värdefull men otillgänglig data och nyttiga men svårtillgängliga verktyg som skulle göra stor nytta för kundanpassning, verksamhetsuppföljning och driftoptimering.
Insikt och verktyg
För att finna och åtgärda felen behövs insikt i kombination med verktyg. En avgörande framgångsfaktor är att verktygen är tillräckligt lättillgängliga. I ett omfattande och utspritt byggnadsbestånd förutsätts därmed centraliserad åtkomst till data och analyshjälpmedel, samt till operatörsgränssnitt för övervakning och justering av inställningar inom byggnadsautomationssystem.
Samtidigt finns det många datoriserade system och känsliga funktioner i fastigheterna som behöver skyddas mot obehörig åtkomst och användning.
Vägval och utmaningar
Så, hur ska en fastighetsförvaltning agera för att tillgängliggöra data och funktioner från ett helt bestånd på ett kontrollerat sätt?
Det kan finnas olika vägar med sina respektive för- och nackdelar.
En sak vi har lärt oss är att många strategier brister vid genomförandet, då de är alltför fokuserade på “toppen av isberget” och den senaste tekniken på marknaden som ännu inte har fått genomslag hos produktleverantörer, entreprenörer och slutanvändare och inte heller tar tillräckligt hänsyn till det befintliga beståndet.
Kostnadsdrivande integrationsarbete
I praktiken blir ofta omförandet av standardiserade teknikplattformar i ett bestånd svårare, dyrare, mera utdragna eller rent av omöjliga bortom pilotfasen på grund av faktorer som skapar trögheter för utrullningen.
Exempel på sådana faktorer är kostnadsdrivande integrationsarbete, entreprenadformer vid nybyggnad och reinvesteringar, LoU, regionala marknader av produkter och entreprenörer, inköp och avyttringar inom fastighetsbestånd och systemplattformar med inlåsningseffekter.
Ingredienser för en framgångsrik strategi
Vi tror att en framgångsrik strategi utgörs av
- hänsyn till det befintliga beståndet från början
- ett lagom stort grepp om centrala funktioner på en flexibel, framtidssäker, kostnadseffektiv och skalbar plattform
- glasklar gränsdragning gentemot projekt och entreprenörer för anpassning och integration av nya objekt, samt konkurrensutsättning vid behov
- underliggande byggnader som är helt och hållet autonoma med avseende på funktion och användargränssnitt
- ägarskap och kontroll över data.
Pragmatism i kombination med framsynthet helt enkelt!
Farhad Basiri
redaktionen@forvaltarforum.se
Farhad Basiri är vd för Iquest som tillhandahåller konsulttjänster inom utveckling och digitalisering av fastighetsverksamheter och utvecklar plattformslösningen Orbiq jämte systemstöd för hållbarhetscertifieringar.
Ladda ned rapporten “Brukaranpassad, hållbar byggnadsdrift med fokus på inneklimat och energiprestanda i kontorsbyggnader – en kunskapssyntes”, här
När resultatet räknas : optimering av egen driftverksamhet i offentliga fastighetsföretag, ISBN 978-91-7164-214-1.
