Vi äger ett fyrtiotal lokalbyggnader – kontor, utbildningslokaler och ett par idrottsanläggningar. Vi har följt EPBD-arbetet och utgår från att kommande minimikrav på energiprestanda kommer att träffa delar av vårt bestånd. Men Boverkets föreskrifter är ännu inte beslutade, tröskelvärdena ligger kvar i remissförslag och Energimyndigheten slutredovisar sitt uppdrag först i oktober. Vår ledning menar att det vore oansvarigt att binda upp investeringsmedel mot siffror som fortfarande kan ändras. Har de fel? Experten ger råd.
Er ledning har inte fel i sak. Att dimensionera investeringsbeslut mot remissförslag är dålig ordning, och den som gör det får ofta göra om jobbet. Men frågan är ställd som om det bara fanns en sorts beslut. Det finns två: de som förutsätter att tröskelvärdet är känt, och de som inte gör det. Nästan allt ni behöver göra det närmaste året tillhör den andra kategorin.
Det som redan är beslutat gäller oavsett var trösklarna hamnar
Innan man diskuterar det osäkra är det värt att inventera vad som är fastställt – för där är listan längre än många tror.
• Riksdagen har beslutat om ändringarna i plan- och bygglagen och lagen om energideklarationer. De trädde i kraft 1 juli 2026.
• Boverkets föreskrifter om hållbar mobilitet är beslutade och gäller sedan 1 juli 2026. De retroaktiva kraven utökas 1 januari 2027, och för vissa offentliga byggnader tillkommer ytterligare krav 2033.
• Det retroaktiva kravet på minst en laddningspunkt vid befintliga lokalbyggnader med fler än 20 bilparkeringsplatser har gällt sedan 1 januari 2025.
• Kravet på fastighetsautomation och fastighetsstyrning i lokalbyggnader med system över 290 kW skulle vara uppfyllt redan 1 januari 2025 – retroaktivt, utan att någon ändring behöver göras i byggnaden.
• Energiklass A0 för nollutsläppsbyggnader finns i energideklarationen sedan 25 maj 2026.
Inget av det här väntar på ett tröskelvärde. Antingen uppfyller ni kraven eller så gör ni inte det. För ett bestånd i er storlek är den genomgången några veckors arbete – inte ett investeringsbeslut. Min erfarenhet är att den nästan alltid hittar minst en byggnad där svaret är nej.
Skilj på ”nivån är inte beslutad” och ”vi vet ingenting”
Konstruktionen är fastlagd i direktivet, och den är inte föremål för remissen. Tröskeln 2030 motsvarar de 16 procent av lokalbyggnadsbeståndet som hade sämst energiprestanda 2020. Tröskeln 2033 motsvarar de 26 procenten. Referensåret är alltså fixerat – det är var gränsen dras som återstår att fastställa, inte vilket bestånd som mäts. Differentiering mellan lokalkategorier kommer att göras, och undantag finns för byggnader med bevarandevärden och vid ofördelaktig kostnads-nyttoanalys.
Två saker till är värda att känna till, eftersom de påverkar hur ni bör agera nu.
Tröskeln är ett fast tal, uttryckt i kilowattimmar per kvadratmeter och år och satt utifrån beståndet som det såg ut den 1 januari 2020. Den enskilda byggnaden prövas mot det talet med sin aktuella prestanda, och prövningen görs enligt direktivet mot energideklarationen. Målsnöret flyttar sig alltså inte när ni förbättrar er. Varje åtgärd ni genomför i höst räknas fullt ut mot ett värde som redan ligger fast – den blir inte bortkastad om nivån justeras. Det är den viktigaste enskilda upplysningen i den här frågan, och den som starkast talar emot att vänta.
Samtidigt föreslås metoden för att uttrycka energiprestanda ändras, så att dagens primärenergital ersätts av ett energiprestandatal beräknat på delvis nya förutsättningar. Talet i era nuvarande energideklarationer är därför inte samma storhet som det ni kommer att mätas mot. Det är ett skäl att avstå från finkalibrerade jämförelser mot remissens tabeller just nu – men inte ett skäl att avstå från att rangordna ert eget bestånd.
Det som återstår att beslutas är de exakta talen per lokalkategori, när Boverkets föreskrifter träder i kraft, hur tillsynen ska utformas och vilka styrmedel som kommer att finnas. Boverket och Energimyndigheten slutredovisar sina uppdrag senast 1 oktober 2026, och den nationella byggnadsrenoveringsplanen ska lämnas till EU-kommissionen senast 31 december 2026. Det är i den takten bilden klarnar.
Räkna baklänges
Ta en av era mest exponerade byggnader och räkna från 2030 och bakåt. Ett större installations- eller klimatskalsprojekt tar i storleksordningen 18–36 månader från beslut till driftsatt och intrimmad anläggning, och då är upphandlingsförfarandet ett eget osäkerhetsmoment. Lägg till att åtgärden helst ska samordnas med planerat underhåll – nästa naturliga fönster kan ligga flera år bort och infaller inte när det passar.
Beslutspunkten hamnar då någonstans 2027–2028. Väntar ni tills allt är beslutat, i praktiken en bit in på 2027, har ni kvar en marginal som inte längre tål en överklagad upphandling eller ett underhållsfönster som glider ett år. Det är så väntan blir dyr: inte genom en sanktion, utan genom att valfriheten försvinner och åtgärden till slut måste drivas som ett eget projekt utanför underhållsplanen.
Fyra saker ni kan göra i höst utan att gissa
1. Rangordna beståndet internt. Ni behöver inte veta var snittet går för att veta vilka fem byggnader som är era sämsta. Den inbördes ordningen ändras inte av föreskrifterna.
2. Lägg underhållsplanerna bredvid rangordningen och markera fönstren 2027–2031. Det är där kostnaden per sparad kilowattimme avgörs – långt innan tröskelvärdet gör det.
3. Inventera vad ni faktiskt kan mäta. Mer data kommer att krävas oavsett var nivåerna landar, och styr- och mätsystem har lång ledtid. Här sammanfaller det dessutom med ett krav som redan är skarpt – och med ett som är på väg. Direktivet sänker gränsen för fastighetsautomation från dagens 290 kW till 70 kW senast 31 december 2029, där det är tekniskt och ekonomiskt genomförbart. Hur den sänkningen landar i svenska föreskrifter är ännu inte klart, men att den kommer är inte en gissning. I praktiken innebär det att merparten av era större lokalbyggnader kommer att omfattas.
4. Dokumentera vad ni gjort sedan 2020. Det räknas – men bara om det går att visa, och prövningen sker mot energideklarationen. En byggnad där ni bytt ventilationsaggregat 2022 men inte uppdaterat deklarationen sedan dess redovisar en prestanda ni redan har lämnat bakom er. Många har gjort mer än de kan belägga.
Det ni däremot ska undvika är motsatsen: att beställa färdiga åtgärdsförslag dimensionerade mot ett tröskelvärde hämtat ur remissen. Där får er ledning rätt.
Förberedelse har ingen nedsida
Skillnaden mellan att vänta och att förbereda är att förberedelsen inte kostar något att ha fel om. Landar nivåerna mildare än väntat har ni ändå en rangordnad plan, samordnade underhållsfönster och ett bättre driftnetto. Landar de strängare har ni ett års försprång. Det är sällan man får en så billig försäkring – och den kräver inte att någon gissar.
Fredrik Ramsfeldt
AFRY
