Allt du vill veta om digital fastighetsautomation

SKR och Offentliga fastigheter har tagit fram en rapport om digital fastighetsautomation. Rapporten ska vara ett stöd vid upphandling och installation. Den visar också på möjligheter samt hinder och risker som en digitalisering av fastighetsskötseln och automationen för med sig.

Fastighetsautomation innebär ett eller flera frikopplade system som styr och övervakar olika funktioner i en fastighet, till exempel belysning, värme, ventilation och brandlarm.

Digital fastighetsautomation innebär att de olika systemen är ihopkopplade och samverkar med varandra för att bidra till en optimal och anpassningsbar inomhusmiljö. Det innebär även att fastighetsautomationen sker digitalt och att hela fastigheten blir ”smartare”.

Trappa för digital fastighetsautomation
För att visa på olika nivåer av digitalisering har författarna utvecklat en trappa i fyra steg för digital fastighetsautomation, där steg 0 innebär att allt i fastigheten sköts manuellt medan steg 3 innebär avancerad digital fastighetsautomation med ett överordnat system som gör det möjligt att förvalta informationen genom hela byggnadens livslängd.

De flesta på steg noll
Enligt Johan Thorell, en av rapportförfattarna befinner sig de flesta kommunala fastighetsägare på steg noll.

– De kanske har automatisk styrning av pumpar men övervakar inte och samlar inte data för framtiden. Då har kommersiella fastighetsägare kommit längre, säger han.

Många vinster
Det finns många vinster med att digitalisera fastighetsautomationen.

– De absolut största vinsterna är ökad kvalitet genom bättre kontroll och ökad komfort och det finns även ekonomiska vinster. I dagsläget bör det vara givet att nyttja den digitala teknik som finns för att veta hur de hus man förvaltar mår, utan att behöva gissa eller gå dit och titta, säger Johan Thorell. Dessutom är det bra för samhället i stort, till exempel möjligheten att tillgängliggöra data för alla, så kallad öppen data.

Johan Thorell.

Ta med digitaliseringen
Han uppmanar alla fastighetsägare som i dag bygger nytt eller gör större renoveringar och ombyggnader att ta med digitaliseringen i planeringen.

– Det borde vara självklart att man skapar förutsättningar för en smart fastighet genom att investera i sensorer och kommunikationsutrustning i dag, särskilt eftersom hårdvaran blivit så billig. Idag kan ju en bil ha mer än 200 sensorer medan ett hus sällan har i närheten av så många. Vi ligger efter.

Hinder och risker
Men det finns också många hinder och risker med att digitalisera fastighetsautomationen, säger Martin Kalén, IT-säkerhetskonsult på Sweco, som också bidragit till rapporten.

–Tekniskt avancerade system kostar i inköp och implementering. Och initialt blir fastighetsförvaltningen mer svårhanterlig, särskild för ovana användare. Det kan därför krävas en viss kompetensutveckling, säger han.

Martin Kalén.

Leverantörsinlåsning
Det finns också en risk för leverantörsinlåsning när det gäller datatillgång och datafångst när man kliver uppåt i trappan för digital fastighetsautomation.

– För vissa slutna och leverantörslåsta system är tillgång till insamlad data inte nödvändigtvis tillgänglig för beställaren, vilket kan leda till inlåsning, säger Martin Kalén. Bästa sättet att undvika detta är att ställa tydliga och krav och definiera vem som äger och har tillgång till datan. Och kanske kravställa öppna tekniska standarder för samverkan mellan olika leverantörers system.

Ökade säkerhetskrav
Systemen behöver också uppdateras över tid och det kan vara dyrt och medföra stora kostnader i förvaltningen, det måste man budgetera för och vara beredd på.

När man går över till ett uppkopplat system ökar säkerhetskraven, IT-säkerhetsfrågan kommer in i bilden. Det ställer helt nya krav på organisationsformer enligt Martin Kalén. Och det gäller i hela processen från initiering till förvaltningen.

– Centrala styr- och övervakningssystem som bildar en komplex helhet, många aktörer kring de här nätverken och funktionerna, olika kompetensnivå och insikt i hur det fungerar. Det kräver samordning och att man eventuellt organiserar om och vidareutbildar.

Ta hjälp av IT-organisationen
När det gäller säkerhet rekommenderar rapporten att man stöder sig på SKR-verktyget som kallas för Klassa. Där utför man en informationssäkerhetsklassning, som ger vägledning om hur man arbetar och följer upp säkerhetsarbetet beroende på vad man kopplar upp.

– Det krävs en hög grad av samordning för att identifiera hot och risker. Där är den traditionella IT-organisationen en stor tillgång. Där finns en medvetenhet att aktivt jobba med och följa upp sårbarheter och bevaka hot från omvärlden. Den här kompetensen kombinerat med fastighetsförvaltningens expertis, tycker vi gör det möjligt att uppnå en effektiv fastighetsförvaltning men också med hög säkerhet, säger Martin Kalén.

Text: Hans Hellberg
hans.hellberg@forvaltarforum.se

Ladda ned och läs rapporten Digital Fastighetsautomation här

Se filmen om Digital Fastighetsautomation här

Vinster med digital fastighetsutomation

  • Bättre kontroll på fastigheten, enklare att styra
  • Minskade energikostnader
  • Minskade förvaltningskostnader
  • Bättre felavhjälpning
  • Bättre inomhusmiljö
  • Ventilationskontroller, besiktningar och energideklarationer kan göras digitalt
  • Underhållsplaneringen underlättas, liksom nyckel- och låshantering.

Hinder och risker

  • Bristande kunskap om digital fastighetsautomation
  • Kostsamt och ibland svårt att installera i gamla fastigheter
  • Kräver högre säkerhet för att undvika intrång
  • Risk för leverantörsinlåsning
  • Personuppgiftshantering, GDPR
Inköpsportal - tipsa oss

Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB

Inköpsportal - tipsa en kollega