Digitala tvillingar – nytt fastighetssystem

Akademiska Hus och Örebro universitet utvecklar Sveriges första virtuella campus via en digital tvilling. Innovationsledaren Peter Karlsson berättar om projektet.

Den digitala skanningen av Örebro universitet är i stort sett klar. Satsningen är den största i sitt slag i Sverige och den första som omfattar ett helt campusområde.

Innovationsledaren Peter Karlsson.

– Det vi har nu är bara en skannad modell och den är i stort sett klar. Det är först nu när vi börjar fylla på information som det blir en digital tvilling. Det börjar bland annat med sensorer för närvaron i olika lokaler. Sedan kommer vi gå vidare med energimätningar och driftinformation. Men färdig kommer den digitala tvillingen aldrig att bli, säger Peter Karlsson, innovationsledare på Akademiska Hus.

Projektet är ett led i Örebro Campus Lab och det samarbetsavtal som fastighetsägaren Akademiska Hus och Örebro universitet ingick under hösten 2018 med målsättningen att tillsammans verka för att universitetet ska bli landets mest digitaliserade lärosäte.

Vad är en digital tvilling?
Enkelt beskrivet är en digital tvilling en kopia i datormiljö av något som existerar i verkligheten, till exempel en byggnad eller en hel stad. Det verkliga objektet rapporterar sin aktuella status till den digitala tvillingen, till exempel med hjälp av sensorer.

Med tvillingen kan man dessutom testa och simulera olika händelser för att se hur det verkliga objektet kommer att påverkas.

– Det här är ett nytt område som man håller på att utforska. Man har använt det inom bland annat tillverkningsindustrin. Inom fastighetsbranschen finns BIM-modeller eller skannade modeller, men de modellerna i sig är inga digitala tvillingar förrän du börjar fylla på dem med information. Det kan vara sensorer, kameror för flödesmätningar, bokningar och felanmälningar. Man hänger upp all information man kan i den här modellen, så att man efterliknar verkligheten. Då kan man använda den, säger Peter Karlsson.

Hur gjordes skanningen?
I sommar har BIM-konsulten Zynka Bim genomfört en digital skanning av Örebro universitet. Det rör sig dels om en invändig scanning av Akademiska Hus samtliga byggnader, vilka totalt omfattar drygt 100 000 kvadratmeter.

Peter Karlsson berättar att även utemiljön skannats. Detta har skett med hjälp av drönare för att på så vis skapa en komplett bild av campus. Det ger möjlighet att se hur folk rör sig mellan byggnaderna och hur de använder campus.

– Invändigt har de använt en vagn med tre laserskannrar och kameror för skanningen. Det första man tänker är att en digital tvilling blir som Google Street inomhus. Men det är inte bara det som är syftet, utan det är att skannrarna skickar ut och mäter upp miljarder små punkter som bygger upp hela modellen i ett punktmoln.

Hur används systemet i Örebro?
Peter Karlsson berättar att på sikt är det främsta syftet att hjälpa människorna i byggnaden i deras vardag, till exempel att hitta runt på campus, men syftet är också att förbättra Akademiska Hus lokaler i framtiden.

– Det vi kommer göra först är mer kopplat till driften och förvaltningen, så att man får ett och samma system där vi kan hänga upp en massa information. Så driften är prioriterad i nuläget samt att skapa en bild av hur byggnaderna nyttjas. Då kan vi förstå varför vissa rum nyttjas mer och andra mindre och hur människor rör sig. Vi kan också få till en större flexibilitet i vår affär om vi får ett bättre nyttjande av byggnaden och underlättar driften.

När det gäller nyttjandet av lokaler ser Peter Karlsson en stor framtida möjlighet för fastighetsbranschen.

Hur kan digitala tvillingar hjälpa fastighetsägare?
– Man brukar säga i branschen att kontor i Sverige utnyttjas aldrig mer än till 50 procent någon gång. Tänk om man kunde få upp nyttjandet lite – det skulle ge en enorm potential. Vi kanske till och med slipper bygga nya kontor. Men för att klara av det måste vi fastighetsägare också bli mer flexibla i vår affär. Då behövs mer flexibla avtal och så vidare. Och för att lyckas med det behöver man någonstans att hänga upp all den här informationen eftersom det blir enormt många fler transaktioner och uthyrningar.

Men Peter Karlsson ser många andra användningsområden för fastighetsägare när det gäller digitala tvillingar.

– Fastighetsägare kan använda det här för att få en bild av hur underhållet ser ut och hänga upp felanmälningar där. Man kan också använda den för att visualisera och förstå hur energiflödena ser ut. Det är mycket fokus på energi, men i framtiden tror jag att man kommer att nyttja det här mer som en strategisk resurs med mer fokus på hur fastigheten kan hjälpa människor som arbetar där. Den typen av lite mjukare frågor, till exempel hur man skapar värde för människor som arbetar där.

Vilka fördelar finns för driften?
Idag har fastighetsägare information i olika system, det finns ibland BIM-modeller och liknande, men det gäller långtifrån för alla fastigheter. Nu kan man få en skannad modell för alla byggnader, gamla som nya.

– Vår tanke är att driften ska kunna hänga upp sin information här, till exempel via sensorer, men även information kopplad till en kylmaskin eller liknande. När vi har en digital tvilling har vi olika lager i den. Det ena lagret är den skannade modellen eller BIM-modellen, men vi har också ett lager där vi sätter upp våra sensorer och ett lager med fastighetsdata som förvaltare och drifttekniker kan nyttja. Det är där vi har den stora fördelen att vi har en och samma modell för alltihop.

Akademiska Hus kommer i samarbete med Örebro universitet att se till att den digitala tvillingen hålls uppdaterad.

Vilken information kan användarna få?
– När till exempel driften vill titta på någonting så vänder vi ut information som berör dem i olika lager. Och när hyresgästerna vill titta på något kan de få information som de är intresserade av.

Det kan vara information som med hjälp av bildigenkänning kan peka ut var brandsläckare, stolar eller väggurtag finns. Man kan även koppla egenskaper till grejorna, till exempel att en viss brandsläckaren ska bytas eller fyllas på var tredje år.

– När vi har den här modellen kan våra entreprenörer nyttja den informationen, till exempel om man väljer att lägga ut driften. Eller om det blir ett fel på någonting en natt när vår ordinarie personal inte är där. Då kan de som har jour nyttja modellen för att hitta felet.

Kan systemet även skicka ut information?
Peter Karlsson berättar att i framtiden är tanken att den digitala tvillingen på Örebro universitet även ska kunna tala om att det till exempel är dags att fylla på en brandsläckare eller skicka en arbetsorder till en viss firma.

– Vi är inte riktigt där ännu, men det är den typen av funktionalitet som vi ska bygga in. Det kan man göra idag med dagens system, men här hänger man upp det i en modell så att man kan hitta brandsläckaren. Det blir mer komplett.

På ett par av byggnaderna på Örebro universitet har skanningen gjorts vid två eller tre tillfällen. Det innebär att en drifttekniker kan ta fram den skannade modellen på sin Ipad eller dator och lokalisera kablar och vattenledningar bakom innertak och väggar.

Kan BIM-modeller kopplas till systemet i Örebro?
I dagsläget är systemen inte kompatibla, men Peter Karlsson tror att det är nästa steg i den utveckling som sker när det gäller digitala tvillingar.

– Vi funderar mycket på om vi också ska ha BIM-modeller kopplade till det här. Den skannade modellen är ju bra för den ger ju en bild av huset verkligen är byggt. Men vi får inte med all den här informationen om objekten. Hur kan vi fylla på mer information? Man vill ju gärna veta vad det är för plattor i innertaket och eller vilket fönster sitter där. Ska vi samköra modellerna eller hur gör vi?

I och med fotograferingen med kamerorna finns bilder på allting i systemet. Det innebär att ett första steg kan vara att tilldela den här delen av punktmolnet information om vad det är för objekt man ser, till exempel en brandsläckare.

Tror du att vi får se fler digitala tvillingar?
Peter Karlsson känner inte till några fler digitala tvillingar i den här storleken i fastighetsbranschen, men i framtiden tror han att vi kommer att få många sådana här system.

– Ja, det tror jag. Just nu håller vi på att treva oss fram och det gäller ju att vi hittar de stora värdena som kan motivera det här. Det gäller för oss att verkligen påvisa att det är bra, antingen för oss i förvaltningen eller för hyresgästerna. Det är viktigt att vi kan samla ihop den viktiga informationen och visualisera den på ett smart sätt för att underlätta. Det kan man göra till viss del i dagens smarta fastighetssystem. Men just att hänga upp det i den här modellen innebär att vi tar ett steg längre.

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se

 

Bli den första att kommentera "Digitala tvillingar – nytt fastighetssystem"

Lämna en kommentar