På två år har Skellefteå gått från att ha en av landets högsta inflyttningar till att tappa nästan 4 000 invånare. För det kommunala bostadsbolaget Skeboinnebar Northvolts konkurs att hundratals nybyggda lägenheter står utan hyresgäster.
VD Helena Markgren menar att bolaget ändå var förberett. Sedan de stora investeringarna inleddes har Skebo regelbundet gjort scenarieanalyser och stresstester av hur en nedgång skulle slå.
Besluten togs i ett annat läge
– Det är svårt att förstå vilket läge vi var i för bara två år sedan, säger Helena Markgren.
Hon hänvisar till SCB:s statistik från den 31 oktober 2024. Då var det ingen annan kommun som växte så mycket genom inflyttning som Skellefteå. Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala växte mer i absoluta tal, men huvudsakligen genom födelseöverskott.
– Barn som föds har oftast ett hem att gå till. Skellefteå växte genom inflyttning, och vi är bara en trettiondel av Stockholm. Bostadsmarknaden var övermättad. Det bodde folk där det inte skulle bo folk, sommarstugor hyrdes ut och det fanns en andrahandsmarknad som en del tjänade på.
Enligt bedömningar levde upp till 1 000 personer på andrahandsmarknaden. Det var i det läget som Skebos styrelse, Skellefteå Stadshus AB och kommunfullmäktige fattade investeringsbesluten. Alla beslut var tagna innan Northvolt Ett Expansion AB gick i konkurs i oktober 2024. Mellan 2022 och 2024 hade Skebo inflyttning i ungefär 750 nya lägenheter, beslutade cirka två år tidigare. Helena jämför med Stockholmshusen, som började planeras 2014 och har haft inflyttning i 1 000 lägenheter.
– Vi klarade 750 på tre år. Det är mycket för en så liten kommuns bestånd. Därutöver har Skebo 629 lägenheter i produktion som blir klara i år och nästa år. De besluten togs från våren 2023 till sommaren 2024, och det är de som i dag är den största utmaningen.
Färre flyttade än väntat
Sedan oktober 2024 har Skellefteå tappat nästan 4 000 invånare. Över 5 000 arbetstillfällen försvann när Northvolt gick i konkurs i mars 2025. Helena påpekar att Northvolt inte var den enda arbetsgivaren under expansionen. Ungefär hälften av anställningarna fanns hos Northvolt och dess underentreprenörer, den andra hälften hos andra arbetsgivare.
Ungefär hälften av de inflyttade var svenskar från andra delar av landet än Västerbotten, den andra stora andelen kom från andra länder. Under några år gick Skellefteå från en kommun där ”man nästan visste vem som var släkt med vem” till över 100 nationaliteter.
– Det talades mycket om att det kom ensamstående män. Hälften var par och familjer. Den andra hälften var ensamstående män, men när man frågade dem hade nästan alla en partner eller familj som de ville ta hit om det fanns en vettig bostad. Med 5 000 förlorade jobb hade det inte varit konstigt om vi tappat 7 000, 8 000 eller 10 000 invånare. Att det stannat vid knappt 4 000 visar att många har slagit ner sina bopålar här och vill hitta en annan försörjning.
Utflyttningen tog fart sommaren 2025. Enligt Helena Markgren hängde den till stor del ihop med att arbetstagare från länder utanför EU hade tre månader på sig att hitta ett nytt jobb med en grundlön på minst den nivå som krävs för arbetstillstånd.
– Det gick inte att ta ett jobb i hemtjänsten och jobba nätter och helger för att nå upp till nivån med ob-tillägg. Det var en nyhet för mig, och jag tror för många beslutsfattare, att kravet gällde grundlönen och inte den totala ersättningen. Jag tror att det är en allmän missuppfattning.
Scenarieanalyser före varje stort beslut
I efterhand har kritik riktats mot att aktörer i Skellefteå var för optimistiska om Northvolt. Helena menar att Skebo har agerat utifrån fakta.
– Jag har många gånger velat sitta i TV-morgonsoffan när påståenden och gissningar om Skellefteå har spridits. Sedan vi påbörjade våra större investeringar har vi gjort regelbundna scenarieanalyser och stresstester av hur Skebo skulle påverkas om det blev ett tapp. Styrelsen, stadshusbolaget och fullmäktige har vetat hur Skebo skulle påverkas av en nedgång.
Skebo har stoppat alla större nya investeringar men fullföljer de projekt som är i produktion.
Scenarieanalyserna fortsätter.
– De är ett bra underlag för oss som jobbar här, för att förstå var vi kan agera. Men de ger också en trygghet i att vi kommer att klara oss. Vi bygger i ett hundraårsperspektiv och våra fastigheter kommer att bli någons hem, men vi har några tuffa år framför oss.
Effekterna syntes inte direkt i vakansgraden. Vid årsskiftet 2024/2025 var den 0,6 procent, motsvarande en vakant trygghetsbostad på grund av ett dödsbo i Skelleftehamn, två mil från centrum. Under hösten 2024 lämnade främst entreprenörer och konsulter som bott i tillfälliga bostäder, inhyrda i andra hand eller i sommarstugor. I mars 2025, i samband med Northvolts konkurs, låg vakansgraden på omkring 2 procent.
– Det är en ganska rimlig nivå för en allmännytta. Då finns det något för den som flyttar till staden, för den som separerar eller för ungdomen som ska lämna föräldrahemmet.
Konsulter i uppgången, slimmat i nedgången
Skebo hade knappt 80 anställda, inklusive bovärdar och drifttekniker. Under byggboomen anställde bolaget relativt få och tog i stället in konsulter som projektledare och byggledare. Nyproduktionen upphandlades som totalentreprenader, vilket gav stöd från entreprenören och dess konsulter.
– Det är jag glad för i dag. Nu har vi avvecklat konsulterna, låtit bli att återbesätta pensionsavgångar och anpassat både arbetsstyrka och arbetssätt så nu är vi knappt 70.
Prioriteringen gäller även vardagen. Till branschkonferenser skickar Skebo en medarbetare, som sedan delar med sig av det som tas upp till kollegorna.
Uthyrarna blev säljare
Redan hösten 2024 ändrade Skebo sitt sätt att hyra ut. Tidigare visade bovärden lägenheterna. Nu gör uthyrarna det, med ett upplägg som liknar mäklarens.
– I stället för att berätta om tekniska frågor kring fastigheten berättar vi om området, var bussen går och var Ica eller Coop finns. Vi ställde om från att vara ordermottagare till att lyssna in behovet så vi kan matcha rätt.
Bolaget arbetar också med sina målgruppsanpassade bostäder. Under bostadsbristen upplevde Helena att till exempel boenden för 55 år och äldre, där bara personer med lång kötid fick plats, bidrog till att nyinflyttade styrdes till ytterområden och nyproduktion. Nu ser hon målgrupperna som ett verktyg, och Skebo testar nya varianter.
410 lägenheter väntar på efterfrågan
Den senaste inflyttningen i nyproduktion skedde i oktober 2024. Då var den genomsnittliga kötiden tre år. I dag har Skebo 410 lägenheter som i princip är färdiga men inte uthyrda. Bolaget väntar med att släppa dem tills hela området är klart och det finns en bedömd efterfrågan, eventuellt mot en riktad kundgrupp.
Det har också en ekonomisk effekt. Skebo behöver inte aktivera de planenliga avskrivningarna fullt ut från slutbeskedet när de inte är öppnade.
– Om man räknar generellt på en investering på en miljard kronor och två procents avskrivning blir det 20 miljoner kronor i kostnader som vi kan skjuta fram något.
I höstas lanserade Skebo Komfort plus, en pilot i nyproduktion för personer från 50 år. När hyresgästen fyller 65 omvandlas hyresavtalet automatiskt till ett avtal för trygghetsbostad, med tillgång till de aktiviteter och den service som ingår. Eftersom nyproduktionen redan är tillgänglighetsanpassad behöver lägenheten bara kompletteras med till exempel spisvakt och stödhandtag i duschen.
Över 500 personer har kommit på visning och ett tjugotal har gjort intresseanmälningar, varav cirka hälften redan har tecknat avtal. Skebo öppnar ett av husen även om det inte blir fullt till en början.
– Vi tror inte att vi fyller det första huset förrän vid årsskiftet nästa år, vi vill till exempel kunna vara flexibla med inflyttningsdatum kopplat till hyresgästens eventuella husförsäljning. Men det är viktigt att de som flyttar in trivs, så att de kan tala gott om boendet för vänner och bekanta. Vi kommer inte att öppna andra nyproduktioner innan vi har ett koncept eller ser att efterfrågan finns.
Det finns inga beslut om att riva fastigheter. Om det blir aktuellt handlar det om enstaka byggnader med stora underhållsbehov eller liknande utmaningar, inte om en generell åtgärd.
Studenter och företagskunder
Under bostadsbristen hade Skebo studentbostäder i vanliga treor och fyror. För att frigöra dem etablerades 2021 tillfälliga studentbostäder i moduler. Avvecklingen av modulerna påbörjades direkt efter Northvolts konkurs. I dag bor ingen där.
Studenterna har i stället erbjudits tvåor på 55 kvadratmeter i nyproduktion, med en maxhyra under studietiden. När studierna är klara kan de bo kvar till ordinarie hyra.
– Vi tror att vi är ensamma i Sverige om att erbjuda en bo kvar-garanti i en studentbostad. Annars har man ofta bara en viss tid på sig att hitta något nytt när man tagit examen.
Skebo har länge blockuthyrt lägenheter till kommunen och till viss del till företag. Nu marknadsförs erbjudandet tydligare: möblerade lägenheter med service, där företaget står för hyreskontraktet.
– Vi märker att många företag inte vill ha särskilda företagsboenden. De vill att de anställda ska bo bland skelleftebor och bli en del av samhället. Det är en lärdom från uppgången som fungerade bra.
Driftnettot i fokus
Skebo sålde en stor del av sitt bestånd under åren före Northvolts etablering, och ett år hade bolaget en soliditet på över 90 procent.
– Rent företagsekonomiskt hade vi kanske kunnat sitta still och vänta ut det här. Men vi vill ta ansvar för fastighetsmarknaden i Skellefteå, för våra hyresgäster och för hyresgästernas grannar.
Bolaget har tre fokusområden. Det första är intäkterna, att behålla dem och hitta nya intäktsströmmar. Det andra är kostnaderna, att genom hårdare prioriteringar och nya arbetssätt bibehålla driftnettot. Det tredje är den sociala tryggheten. I det sista ingår att Skebo tänder belysningen i vakanta lägenheter i hus där det redan bor folk, så att det inte blir mörkt under vinterhalvåret. Vissa trapphus hålls stängda för nyuthyrning, så att nya hyresgäster flyttar in där det redan bor andra. Genom konceptet Hej granne uppmuntras hyresgästerna att bry sig om varandra.
Ägarens avkastningskrav har inte sänkts. Prognosen för 2026 är en avkastning på 4,1 procent och en soliditet på 48 procent.
Scenarieanalyserna visar att avkastningen riskerar att hamna under 4 procent och att soliditeten kan sjunka, beroende på hur nedgången slår. – Det hänger mycket på att vi är aktiva.
Fast botten 2027
Lyten har tagit över Northvolts anläggningar i Skellefteå och har inlett ett samarbete med EdgeConneX, som planerar ett datacenter för AI. Entreprenörer har fått stora kontrakt, vilket Skebo märker i efterfrågan på tillfälliga bostäder.
– Vi är i mångt och mycket i samma läge som när Northvolt började etablera sig, men nu finns infrastrukturen, skolorna och bostäderna på plats. Skälen till att Northvolt kom hit finns kvar: god tillgång till grön energi, malm och träindustri. I samband med Lytens pressmeddelande om övertagande av Northvolts fabriker så steg vår bostadskö med 5 000 personer på en månad. Så vi vet också att det finns stort intresse att flytta hit när rätt arbetstillfälle erbjuds.
Ändå vill Helena inte dra några slutsatser förrän befolkningsutvecklingen vänder långsiktigt. Under några veckor i somras var inflyttningen högre än utflyttningen.
– Det känns som att bada i en norrländsk insjö. Man anar botten, men har inte riktigt fast mark under fötterna än. Jag tror att vi har fast botten 2027 och därefter en försiktig tillväxt. Hon påminner om att även tillväxten var en kris.
– Man pratar om en kris nu, men vi var i en kris när vi växte så mycket och inte hade bostäder på ett vettigt och hållbart sätt. Jag tror att väldigt få av oss vill tillbaka till den extrema tillväxten.
Kommundirektören brukar säga att det finns mycket att lära av Skellefteå, både i uppgång och nedgång. Helena beskriver det som ett living lab.
– Det är ingen testmiljö någon annanstans. Vi är mitt i den. 80 procent av i morgon kommer att vara som i går, men 20 procent kommer alltid att vara nytt. Vi måste lära oss att leva i en föränderlig värld.
Helena Markgrens råd till andra VD:ar
Vilka råd ger hon till VD:n för ett allmännyttigt bostadsbolag i en kommun där en stor etablering knackar på dörren?
- Gör scenarieanalyser och stresstester innan ni fattar större investeringsbeslut. Fortsätt med dem även när läget förändras.
- Ta en dialog med planavdelningen om planberedskapen. Om planavdelningen tycker att den är god, be dem dubbla den.
- Se till att detaljplanerna är flexibla. En detaljplan ska leva i 50 eller 100 år, och det man tror i dag är inte nödvändigtvis det som gäller om två eller tio år.
– Under den värsta bostadsbristen fanns en detaljplan för ett vård- och omsorgsboende som inte skulle byggas. Vård- och omsorgsboenden och studentbostäder ligger inte långt ifrån varandra, med gemensamma samlingsrum och egna lägenheter. Men eftersom planen var så detaljerad krävdes en planändring för att vi skulle kunna ta över marken för studentbostäder. Med mer generella planer hade det inte behövts.
Fakta:
Skebo Skelleftebostäder AB (Skebo) är Skellefteå kommuns allmännyttiga bostadsbolag och ägs via Skellefteå Stadshus AB.
VD: Helena Markgren
Anställda: knappt 70
Inflyttning i nyproduktion 2022–2024: cirka 750 lägenheter I produktion, klara 2026–2027: 629 lägenheter, varav 410 färdigställs 2026 men ännu inte har öppnats.
Antal bostäder inklusive de 410 ej öppnade: 5 469
Prognos 2026: avkastning 4,1 procent, soliditet 48 procent
Tidslinje
Oktober 2024: Northvolt Ett Expansion AB försätts i konkurs.
Mars 2025: Northvolt AB försätts i konkurs. Över 5 000 arbetstillfällen i Skellefteå försvinner.
2026: Lyten slutför förvärvet av Northvolts anläggningar i Skellefteå.
Oktober 2026: Skellefteå har tappat nästan 4 000 invånare på två år.
