Hur vet man egentligen om man gör ett bra jobb som förvaltare eller drifttekniker? Det finns många nyckeltal att följa, men få är så viktiga som driftnettot.
Det är det mest centrala måttet när vi förvaltar våra fastigheter. Hyrorna minus de löpande förvaltningskostnaderna är det som bör stå i fokus när vi planerar och följer upp verksamheten.
Om man sätter driftnettot i relation till fastighetsvärdet får man direktavkastningen i procent. Det är ett mått som visar vilken löpande avkastning förvaltningen av fastigheten ger. För att sedan få den totala avkastningen måste även värdeförändringen läggas till. Den är skillnaden i fastighetens marknadsvärde vid ut- och ingången av året, minskat med de investeringar (capex) som gjorts under året.
Men även värdeförändringen är beroende av driftnettot, eftersom värdet på fastigheten helt enkelt är summan av alla dess framtida driftnetton. Genom att förbättra förutsättningarna för ett bra driftnetto framöver så höjer vi alltså värdet på fastigheten. Ett högre driftnetto ger ett högre värde.
Förbättra driftnettot gör vi genom att maximera hyrorna, minska vakanserna och optimera kostnaderna. Det betyder att flera olika kompetenser behövs för att lyckas riktigt bra och det är därför fastighetsförvaltning är ett utpräglat lagarbete. Alla behövs och alla kan bidra till ett bättre driftnetto inom sitt eget område. Allt vi gör i fastigheterna för att höja årets eller de långsiktiga driftnettona är bra. För driftpersonalen kan det handla om att minska energianvändningen, förebygga driftstörningar och förlänga livslängden på tekniska installationer. Små förbättringar i vardagen kan ge stora effekter på driftnettot över tid. Och omvänt gäller att inte lägga så mycket tid och resurser på sådant som inte förstärker driftnettot.
Hur man ska prioritera sina aktiviteter beror på vilken typ av fastighet det gäller. I kontors- och butiksfastigheter med höga kvadratmeterhyror är det viktigast att alla kvadratmetrar alltid är uthyrda och drar in hyra. Där är kostnaderna för tomma lokaler (i form av uteblivna hyror) ofta den största kostnadsposten. Att hyra ut tomma lokaler så fort som möjligt, till så hög hyra som det går med minsta möjliga hyresrabatter och ombyggnadskostnader är det bästa man kan göra då. I en bostadsfastighet däremot är hyrorna mer givna och vakanser oftast inte något problem (om man är på rätt marknad) och då blir optimering av driftkostnaderna och underhållsplaneringen mycket viktigare.
Oavsett typ av fastighet är det alltid avgörande att ha nöjda kunder/hyresgäster som väljer att bo kvar i sina bostäder och stanna kvar i sina lokaler länge. Hög omflyttning äter avkastning.
Driftnettot är därför mer än ett ekonomiskt nyckeltal. Det är resultatet av tusentals små beslut som fattas varje år ute i fastigheterna. När hela laget förstår hur det egna arbetet påverkar driftnettot blir det också lättare att skapa både nöjdare hyresgäster och högre fastighetsvärden.
Lars Johnsson
Senior Advisor, JCAB
Lj.johnsson@gmail.com
