Med dagens digitala utveckling kan säkert AI hjälpa till med fastighetsanalyser och åtgärdsplaner under bråkdelen av den tid det skulle ta för oss att göra det själva. Men genom att överlåta analysarbetet till en AI-agent tror jag att en stor del av poängen försvinner. Enligt min mening är det i själva framtagandet och tvättningen av indata som vi lär oss mer om våra fastigheter, ser möjligheterna och kan identifiera problemen.
All fastighetsförvaltning handlar i grunden om att skapa ett så bra driftnetto som möjligt och sedan fortsätta utveckla det framåt. Hyresintäkterna minus förvaltningskostnaderna är avgörande för fastighetens löpande lönsamhet, medan driftnettots framtida utveckling har stor betydelse för värdet.
Hur förvaltar man då fastigheterna så resurseffektivt som möjligt och samtidigt skapar största möjliga värde? För mig har Värdeutvecklingsplanen varit ett värdefullt verktyg för det.
En enkel och konkret Värdeutvecklingsplan tydliggör vad som är viktigast att ta itu med just nu, just i den aktuella fastigheten. Den säkerställer att rätt åtgärder genomförs på respektive objekt och visar vem som ansvarar för att åtgärderna verkligen utförs. Planen bygger på två enkla principer och den ska inte förväxlas med underhållsplanen. Värdeutvecklingsplanen ska visa hur värdet på fastigheten kan och ska ökas. Genom att jämföra värdeförändringen med liknande fastigheter i branschen rensas effekten av förändrade direktavkastningskrav bort. Då synliggörs den värdeutveckling som vi själva har åstadkommit.
Den första principen är att identifiera vilka problem fastigheten har, att ta reda på vad de beror på och fundera ut hur de kan åtgärdas. För att kunna göra det jämförs fastighetens prestation med relevanta jämförelsedata. Sådana kan hämtas från dataleverantörer (det finns idag flera olika), från den egna erfarenheten eller från andra liknande fastigheter i det egna beståndet. Hur har direktavkastningen (driftnettot/marknadsvärdet) och värdeutvecklingen (värdeförändringen/marknadsvärdet) stått sig i den jämförelsen? Hur är det med de olika intäkts- och kostnadsslagen? Är värdeutvecklingen bättre/sämre än marknadens?
När den analysen är gjord är det dags för diagnosen. Vad beror mer- eller underprestationen på? Beror den på intäkterna, vakanserna, driftkostnaderna eller investeringar i fastigheten? Nästa steg är att utifrån dessa jämförelser upprätta en handlingsplan som är direkt anpassad för objektet. Varje aktivitet tids- och ansvarssätts och följs sedan upp under året.
Alltså – analys (hur ser det ut?), diagnos (vad beror det på?) och handlingsplan (vad kan vi göra åt det?). Enligt min erfarenhet är det ett sådant systematiskt och datadrivet arbetssätt som leder till de verkliga resultaten.
Den andra principen handlar om att öka värdet genom att se till att använda fastighetens kvadratmetrar på smartast möjliga sätt. Tanken är att försöka flytta upp kvadratmetrarna i en tänkt värdetrappa, där olika användningsområden har olika värde. Exempelvis är en kontorskvadratmeter oftast mer värd än en för boende, som i sin tur är mer värd än en för förråd och allmänna utrymmen osv. I många fall är det också en god affär att utnyttja outnyttjad byggrätt eller att tillskapa ny. Idéerna från denna anlalys samlas sedan ihop inom hela förvaltningsenheten och rangordnas utifrån bedömd lönsamhet. Det är självklart viktigt att de mest lönsamma investeringarna genomförs först och att de mindre lönsamma får vänta eller helt prioriteras bort.
En enkel och konkret Värdeutvecklingsplan möjliggör för alla i teamet att förstå hur det egna arbetet påverkar driftnettot och därmed fastighetens värdeutveckling framåt. Den blir ett gemensamt arbetsverktyg som samlar laget kring tydliga mål, hjälper till med prioriteringarna och gör att alla kan dra åt samma håll. Värdeutvecklingen blir ett ansvar för alla som jobbar med fastigheten och inte bara förvaltarens.
