Telge Bostäder har tagit fram en enhetlig modell för hur de ska prioritera stambyten. Input från den vardagsnära förvaltningen ger förutsättningar till bättre beslut som gagnar en långsiktig fastighetsportfölj.
Hos de flesta bostadsbolag innebär stambyten omfattande investeringar. Det ställer krav på att kunna prioritera mellan fastigheter med olika underhållsbehov, tekniska förutsättningar och risker för framtida skador. Genom att utveckla en enhetlig analysmodell kan Telge Bostäder nu mer systematiskt bedöma var insatserna gör störst nytta.
– Ett konkret exempel är att kunna se vattenskadornas omfattning och påverkan i hela beståndet, i stället för att enbart betrakta skadorna fastighet för fastighet. Analysen kan sedan användas tillsammans med andra underlag när vi planerar kommande åtgärder, berättar Nickolina Kostic, fastighetsutvecklingschef på Telge Bostäder.
Så fungerar deras analysmodell
Modellen bygger på ett automatiserat arbetssätt där information hämtas från bolagets befintliga ekonomi- och fastighetssystem. Man använder data som redan finns i verksamheten; exempelvis skadehistorik, reparationskostnader och fastigheternas tekniska förutsättningar.
Utifrån dessa underlag görs i modellen en individuell investeringskalkyl för varje fastighet, där man bland annat analyserar investeringskostnader, förväntad avkastning och möjliga hyresjusteringar.
– Genom att använda samma beräkningsprinciper för hela beståndet kan vi jämföra fastigheter med olika förutsättningar och få en mer samlad bild av var och när investeringar kan vara motiverade. Det är ett steg från projektvisa prioriteringar mot en mer samlad portföljstyrning.
Inspiration från Schweiz
Inspirationen kommer från ett schweiziskt arbete med strategisk renovering av bostadsfastigheter. Där analyserar man bland annat teknisk livslängd, underhållsbehov, investeringars lönsamhet och påverkan på hyresnivåerna. Telge Bostäder har tagit fasta på det analytiska arbetssättet och vidareutvecklat det utifrån svenska förutsättningar och bolagets egna behov.
På så sätt har man mejslat fram ett datadrivet analys- och beslutsstöd som gör det möjligt att jämföra fastigheter och identifiera mönster i beståndet. Analysen bidrar därmed till en bättre bild av kommande stambytesbehov.
– Resultaten ger en viktig pusselbit i investeringsplaneringen. Modellen avgör däremot inte ensam vilka fastigheter som ska stambytas. Tekniskt skick, andra investeringsbehov och ekonomiska förutsättningar behöver också vägas in, utanför eller tillsammans med modellens analys. På så sätt blir det tydligare både vad modellen visar och vad som fortfarande kräver professionella avvägningar, säger Nickolina Kostic.
Tillvaratar förvaltningens erfarenheter
Enligt henne skapar det nya arbetssättet en tydligare koppling mellan den dagliga förvaltningens erfarenheter och den långsiktiga investeringsplaneringen. Förvaltningens erfarenheter får en tydligare roll i det strategiska beslutsunderlaget. Information om exempelvis inträffade skador kan användas mer samlat för att identifiera mönster och synliggöra behov över hela beståndet.
Det ger förvaltning, projektorganisation och fastighetsutveckling bättre förutsättningar att gemensamt bedöma vilka insatser som är mest angelägna och när de bör genomföras. Ambitionen är att arbeta mer proaktivt, samtidigt som besluten även fortsättningsvis ska bygga på en samlad professionell bedömning.
– Vi har omsatt inspirationen från forskningen till ett konkret beslutsstöd som hjälper oss att göra mer välgrundade prioriteringar, säger Nickolina Kostic.
Målet är inte en statisk modell
Modellen har vuxit fram genom ett tvärfunktionellt arbete där flera kompetenser har bidragit. Telge Bostäder har kombinerat erfarenheter från den löpande förvaltningen och kunskap om tekniska behov med ekonomiska analyser och ett strategiskt portföljperspektiv.
En viktig del har varit att enas om vilka uppgifter som är relevanta och hur resultaten ska kunna omsättas i praktiska prioriteringar. Nästa steg är att kvalitetssäkra data, pröva hur väl de valda parametrarna fångar relevanta mönster och utvärdera resultaten mot verksamhetens erfarenheter.
– Vi behöver också utveckla hur analysen integreras i den ordinarie investeringsplaneringen. Målet är inte en statisk modell som levererar färdiga svar, utan ett stöd som blir mer träffsäkert när vi lär oss mer.
Potential att minska framtida kostnader
Än finns inga ekonomiska vinningar redovisade men den nya modellen kan hjälpa Telge Bostäder att identifiera fastigheter där stambyte har potential att minska framtida kostnader för till exempel vattenskador, akuta reparationer eller underhåll.
– Det är viktigt att skilja mellan en möjlig förbättring av driftnettot och investeringens totala lönsamhet. Ett stambyte kräver betydande kapital, och effekterna måste därför prövas i en bredare investeringskalkyl och följas upp över tid, menar Nickolina Kostic.
I dagsläget är modellen inte AI-driven, men Telge Bostäder undersöker möjligheterna att använda AI för att utveckla analysarbetet ytterligare. Ambitionen är också att öka automatiseringsgraden och minska behovet av manuell hantering.
Kloka avvägningar skapar värde
Avslutningsvis lyfter Nickolina Kostic en utmaning som många fastighetsägares dilemma, inte minst kommunala bostadsbolag med stora bestånd från miljonprogrammet.
– Branschen står inför omfattande investeringsbehov och ofta med begränsade resurser. En modell kan hjälpa oss att se samband och ställa bättre frågor, men det är först när analysen omsätts i kloka avvägningar som den skapar värde för fastigheterna, ekonomin och hyresgästerna.
Nickolina Kostics fem råd för att utveckla en analysmodell
- Börja med besluten ni vill förbättra, inte med tekniken.
- Använd informationen ni redan har, men kontrollera dess kvalitet.
- Involvera förvaltning, teknik, projekt och ekonomi tidigt i arbetet.
- Börja med ett fåtal relevanta parametrar och testa dem mot verkligheten.
- Se analysen som ett stöd för professionella bedömningar, inte som ett facit.
– Det viktiga är att skapa ett arbetssätt där insikter från enskilda fastigheter kan omsättas till bättre prioriteringar för hela beståndet.
