Driftnetto är viktigt, men den verkliga nyckeln till framgång i fastighetsförvaltning är totalavkastningen. Lars Johnsson, tidigare fastighetsdirektör på Folksam, förklarar varför långsiktiga beslut påverkar fastighetsvärdet mer än enbart årets resultat.
Lars Johnsson
Driftnetto har länge varit ett centralt begrepp inom fastighetsförvaltning, men för den som vill maximera långsiktig avkastning är det totalavkastningen som bör stå i fokus. Det menar Lars Johnsson, tidigare Fastighetsdirektör på Folksam Fastigheter, med en lång karriär inom institutionellt fastighetsägande.
– Det enda måttet som egentligen avgör om man förvaltar fastigheter på ett bra sätt är totalavkastningen, alltså driftnettot plus värdeförändringen, säger han.
Enligt Lars är driftnettot i sig bara en del av den större bilden.
– Värdeförändringen är egentligen inget annat än nuvärdet av alla framtida driftnetton. Så allt handlar i grund och botten om driftnetto, men även om vi i vardagligt tal syftar på årets resultat, så är värdet på fastigheten egentligen summan av alla framtida årsresultat.
Det gör att den som förvaltar fastigheter med ett långsiktigt perspektiv inte bör separera driftnetto från värdeförändring.
Totalavkastning styr förvaltningen
För en institutionell fastighetsägare är det ingen skillnad mellan en krona i driftnetto och en krona i värdeförändring.
– Man kan påverka värdeökningen likaväl som driftnettot. Faktum är att man genom att göra förändringar i fastigheten som har positiv effekt under lång tid påverkar totalavkastningen mer genom högre värdeutveckling än ökat driftnetto år ett, säger Lars Johnsson.
Han anser att motsättningen mellan driftnetto och värdeförändring är konstruerad och att fastighetsförvaltare snarare bör titta på helheten.
– Det är lika viktigt att göra bra förvaltningsinsatser för framtiden som det är att maximera driftnettot för innevarande år.
Däremot påpekar han att det kan finnas lägen där kortsiktig likviditet blir avgörande, till exempel om en fastighetsägare har belånat sina fastigheter.
– Men då är det inte driftnettot som är det viktigaste, utan fokusera på kassaflödet. Det är två olika saker.
Institutionellt vs. kortsiktigt perspektiv
Lars lyfter även fram de olika prioriteringarna mellan institutionella fastighetsägare och börsnoterade bolag.
– I ett börsbolag kan ledningen behöva anpassa sina beslut utifrån hur det ser ut i nästa kvartalsrapport. När man förvaltar pensionskapital tänker man annorlunda. Då handlar det inte om att sälja fastigheter för att maximera aktiekursen, utan man vill ofta ha sin fastighetsexponering och äga dem för evigt.
Då handlar det om att optimera alla framtida kassaflöden. Han exemplifierar med uthyrning.
– Det är nästan alltid bättre att ha en hyresgäst och få in intäkter än att spekulera i framtida hyresnivåer.
Underhåll – affärsmässiga beslut
Lars Johnsson betonar också vikten av ett affärsmässigt förhållningssätt till underhåll.
– Man bör inte genomföra underhållsåtgärder bara för att det står i en plan, utan när det är motiverat. Att skjuta upp en underhållsinsats två år kan vara rätt beslut om fastigheten fungerar lika bra utan åtgärden under den tiden.
Han jämför det med privatekonomi.
– Om min villatrappa utomhus spricker, men jag ska sälja huset om två år, lägger jag hellre några hundralappar på lagning än att lägga 100 000 kronor på en ny trappa, även om det senare vore långsiktigt det bästa.
Extern eller intern förvaltning – ingen avgörande faktor
Frågan om intern eller extern förvaltning är för Lars en fråga om strategi och vilket mål man har, inte effektivitet.
– Båda modellerna kan fungera, men det beror på situationen. På Folksam outsourcade vi förvaltningen för att själva kunna fokusera på expansion och värdeskapande.
Samtidigt är det rationellt för ett stort och ”färdiginvesterat” bolag som till exempel Vasakronan att ha intern förvaltning. Han menar dock att branschen för extern förvaltning behöver utvecklas.
– Det saknas en tydlig standardisering och struktur i hur tjänsterna definieras och hur aktörerna positionerar sig. Inte ens aktörerna själva har en klar bild av hur deras bransch ser ut.
Sammanfattning
Lars Johnssons syn på driftnetto och totalavkastning kommer från ett långsiktigt perspektiv på fastighetsförvaltning. Hans budskap är tydligt: totalavkastningen är det enda relevanta måttet för en professionell fastighetsägare.
– Att skapa värde i fastigheter handlar inte om att maximera driftnetto på kort sikt, utan om att förstå hur varje beslut påverkar fastighetens totala avkastning nu och framåt.
Text: Thomas Hallberg
thomas.hallberg@forvaltarforum.se
