Tak, stammar, fönster, hiss, tvättstuga. När ska det renoveras och vad kostar det? För mindre bostadsrättsföreningar utan egen förvaltare är det inte lätt att göra rätt prioriteringar. Riksbyggen har lösningen – AI-baserade digitala tjänsten Replano.
– Det är mycket att hålla koll på och i en mindre förening är ju tiden begränsad, eftersom styrelsemedlemmarna sköter uppdraget på sin fritid. Men utan en noggrann planering är risken stor att man missar viktigt underhåll och får stora problem och höga kostnader. Takunderhåll är till exempel bland det viktigaste att ha med i planeringen. Försäkringen täcker inte ett läckande tak, vilket många tyvärr tror, säger Magnus Kalm, förvaltare hos Riksbyggen i Uppsala, som tillsammans med tre förvaltarkollegor, en fastighetsjurist och en energi- och miljöingenjör fungerar som rådgivare till Replanos kunder.
– En underhållsplan ska alltid baseras på fakta, inte på tyckande, poängterar Magnus Kalm.
Många saknar plan
Han konstaterar att många av Sveriges bostadsrättsföreningar saknar en tydlig underhållsplan.
– Sedan den 1 januari 2023 finns dessutom en lag om att nya bostadsrättsföreningar ska ha en underhållsplan tillsammans med en ekonomisk plan.
Replano är främst framtagen för föreningar med upp till cirka 50 lägenheter i flerbostadshus med en till två byggnader, men kan passa utmärkt även för andra typer av föreningar.
Det AI-baserade systemet hämtar öppna data om aktuell förening från bland annat Lantmäteriet och Bolagsverket. Systemet använder även GPS-koordinater och en algoritm med bildigenkänning som kan räkna ut hur stor ytan är på fasad och tak.
Dessa grundfakta kompletteras sedan genom att styrelsen i en intresserad förening får svara på ett tiotal frågor.
– Det kan till exempel handla om tak, säger Magnus Kalm. Är det av tegel eller plåt? Är entréporten av trä eller metall? När gjordes stambyte? När renoverades hissen? Om man inte vet får man en rekommendation att kolla.
Unik tjänst
Med hjälp av alla fakta skapar AI-verktyget sedan en underhållsplan på fem eller femtio år, man kan välja önskat tidsintervall i verktyget.
– Det är en tydlig plan för drift, skötsel och underhåll. Till exempel kan man få veta att om ett par år är det dags att fixa taket och man får också ett pris på vad det kommer att kosta. Då vet man vad som behöver reserveras i underhållsfonden.
Enligt Magnus Kalm finns det inga konkurrenter som erbjuder en liknande tjänst. Replano har nu varit igång sedan årsskiftet och har lockat ett 40-tal kunder. I maj publicerades Replano 2.0, en uppdaterad version, byggd på analys av Riksbyggens processgrupp och kundernas feedback.
Är det någon ytterligare uppdatering på gång?
– I processgruppen är vi inne i nästa utvecklingsfas. Vi vill till exempel implementera energitjänster och fastighetsägarens egenkontroll i Replano. Bland annat utifrån de senaste vintrarna med kostsamma elpriser.
Förutom Replano, vad jobbar du annars med på Riksbyggen?
– Jag är teknisk förvaltare med ansvar för sju bostadsrättsföreningar i Uppsala på mellan 150 och 400 medlemmar.
Före det?
– Jag har jobbat på Riksbyggen i tre år. Tidigare var jag föreningsutvecklare och förvaltade fritidsfastigheter i Knivsta kommun. I grunden är jag utbildad fjäll- och äventyrsledare men har kompletterat med studier i förvaltningsrätt.
Vad är det bästa med att vara förvaltare?
– Variationen. Det är spännande med riskanalyser, bedömningar, prioriteringar, optimeringar och ständig dialog med olika sorters människor. Men i grunden handlar allt om gemenskap och kollektiv kraft. I en förening äger man ju tillsammans och det behöver vara ordning och reda. Jag gillar att hjälpa kunderna med det och jag möter mycket tacksamhet i jobbet, det känns tillfredställande.
Magnus Kalm är även samordnare för de sex övriga tekniska förvaltarna i Uppland med 95 bostadsrättsföreningar. Att vara rådgivare inom Replano tar tio procent av hans arbetstid.
Replano riktar sig främst till kunder utanför Riksbyggen. Just nu kan man prova tjänsten kostnadsfritt i 30 dagar. Då ingår en fri rådgivning med Magnus Kalm eller med någon annan teknisk förvaltare eller med energiingenjör. Därefter kostar prenumerationen 499 kronor i månaden. Erbjudandet gäller året ut.
