Driftnettot visar om förvaltningen gör ett bra jobb – ändå glöms det ofta bort. Sara Jacobsson på Svefa vill se ett skifte: från brandkårsutryckningar till långsiktig styrning, där alla vet hur de påverkar resultatet.
Ett skarpt fokus på driftnettot borde vara en självklarhet i all fastighetsförvaltning – men så är det inte alltid. Det menar Sara Jacobsson på Svefa, som efterlyser ökad förståelse för vad driftnettot faktiskt är, hur det påverkas och varför det är så avgörande.
– Driftnettot är i praktiken den dagliga leveransen från förvaltningen. Det visar om man gör ett bra jobb eller inte. Ändå är det förvånansvärt många som inte har det som styrande i sin verksamhet, säger Sara Jacobsson, affärsområdeschef på Svefa.
Hon pekar på att många förvaltare har fullt upp med sin del – drift, uthyrning, underhåll – men saknar förståelse för helheten.
– Det blir som att sköta sin egen ekonomi utan att ha koll på hur mycket man tjänar, vad hyran kostar eller hur mycket det går åt till mat. Förvaltning är att tänka strategiskt kring intäkter och kostnader över tid. Om alla i organisationen förstår det, kan man också fatta bättre beslut.
Långsiktigt arbete viktigare än någonsin
Under många år kunde fastighetsägare luta sig mot stigande marknadsvärden och låg ränta. Då tappades fokus på det löpande resultatet.
– Förvaltningen blev något man “bara skötte om”. Man ville hålla ordning, få ner energikostnader och hålla bra avtal, men det långsiktiga arbetet med att stärka driftnettot hamnade i skymundan. Nu när kostnaderna ökar över hela linjen är det här arbetet viktigare än någonsin.
Och ökade kostnader är inget tillfälligt problem, enligt Sara:
– El, nätavgifter, vatten, material, personal – allt blir dyrare. Det enda vi med säkerhet vet om framtiden är att kostnadssidan kommer fortsätta stiga. Då gäller det att förstå vad som driver kostnaderna och hur man kan påverka dem.
Fel kontering är svår att följa upp
Ett vanligt misstag är bristande kontering – att man inte vet vad som döljer sig bakom siffrorna.
– Har man inte konterat rätt kan man inte följa upp. Då ser man bara att ”driften är dyr”, men inte vad som egentligen kostar – är det material, småplock, entrémattor, eller serviceavtal? Då går det inte att analysera eller förbättra.
– Det är samma sak med hållbarhetsarbete och klimatkrav – utan bra kontering tillsammans med leverantörsuppföljning kan man inte heller följa upp koldioxidutsläpp eller leverantörers påverkan.
Sara efterlyser ett kulturarbete där hela organisationen förstår att de påverkar driftnettot – från tekniker till kundförvaltare och ekonomer.
– Många drifttekniker blir jättestolta när de förstår hur de bidrar. Men man måste också få se siffrorna och förstå hur allt hänger ihop.
Slippa panikåtgärder
Det handlar om att skapa en resultatorienterad kultur, där man arbetar strukturerat med ordning och reda – och där även små justeringar kan ge stor effekt på sista raden.
– Det är kanske inte så sexigt att prata kontering och uppföljning, men det är nyckeln till att slippa panikåtgärder och kunna fatta kloka strategiska beslut över tid.
Fem råd till starkare driftnetto
Avslutningsvis delar Sara med sig av fem saker alla borde tänka på för att stärka driftnettot.
- Driftnettot måste vara allas ansvar
Alla i organisationen – från drifttekniker till kundförvaltare – måste förstå hur driftnettot byggs upp och hur deras arbete påverkar resultatet. - Kontering är grunden för att styra kostnader
Utan rätt kontering går det inte att veta vad som driver kostnader. Ordning och reda i bokföringen är avgörande för uppföljning och åtgärder. - Se på fastigheten som din egen plånbok
Om fler tänkte på fastighetens ekonomi som sin egen, skulle fler beslut vara långsiktiga och ansvarsfulla. - Beställ rätt vid energieffektivisering
Vill du minska energianvändningen? Då måste du också tydligt beskriva det i dina avtal. Det räcker inte att uttrycka en målsättning – arbetssätt och uppföljning måste specificeras. - Ta affären när den kommer
Att vänta på rätt hyresgäst kan kosta mer än det smakar. Affären finns i stunden – våga ta den.
Text: Thomas Hallberg
thomas.hallberg@forvaltarforum.se
