Foto: AMF Fastigheter/Tillsammans
AMF Fastigheter har moderniserat Ringen Centrum på Söder med fokus på flexibilitet. Nu är det enhetlig golv-, tak- och väggdesign för alla butiker. Något som gör det enklare att anpassa ytor, ger ett bättre kundflöde och i förlängningen en ökad omsättning.
Ringen Centrum på Södermalm i Stockholm, som ägs och förvaltas av AMF Fastigheter, har sedan det öppnade 1982 varit en naturlig handelsplats för det folktäta området. Mycket har hänt på de år som gått sedan köpcentrumet öppnade så i januari 2023 påbörjades en ombyggnad av ”Ringen”, som det heter i folkmun, för att modernisera handelsplatsen.
Lena Rune
Ringen Centrum hade ett område av långsmala butiksytor med mindre entréer och smala, mörka gångstråk med lågt i tak. De oflexibla butiksytorna var inte optimalt planerade och blev ett hinder för verksamheter att etablera sig där, samtidigt som de också begränsade kundflödena, berättar Lena Rune, centrumchef, Ringen Centrum.
– Därför ville vi skapa mer flexibla lösningar så att vi framöver lättare kan anpassa storleken på butikerna med förminskad ekonomisk och klimatmässig påverkan. Vi hade en stark tilltro till att det skulle underlätta både affärsmässiga och driftförenklade mål för platsen långsiktigt, säger hon.
Dialog grunden för ett lyckat genomförande
I inledningen av projektet gjordes en klimatkalkyl för att de inblandade skulle kunna följa upp klimatpåverkan och fatta beslut utifrån detta. Material med en långsiktig hållbarhet valdes ut och en dialog med hyresgästerna påbörjades. I den drog AMF Fastigheter nytta av kunskap från deras andra projekt som Gallerian och citykvarteret Urban Escape, med bland annat lärdomar kring omflytt av hyresgäster och vikten av dialog.
– Kommunikation är som alltid väldigt viktigt inför, under och efter en ombyggnation. I dialogen var vi naturligtvis också lyhörda för hyresgästernas synpunkter. Detta är särskilt viktigt när ombyggnationen sker samtidigt som verksamheten pågår, säger centrumchefen.
Öppna flexibla ytor och gemensamma utrymmen
I september 2023 var halva det interiöra arbetet klart och den resterande delen färdigställdes i februari 2024. Projektet som helhet, inklusive upprustning av exteriör och ingångar, fortsatte under hösten 2024.
Resultatet blev butikslokaler som har skjutits bakåt för att skapa ett inomhustorg för pop-uper och event, större entréer och glasfasader, men också gemensamma bakutrymmen för butikerna med pentry och toalett, vilket lett till en större försäljningsyta. En viktig del för att AMF Fastigheter skulle nå sitt mål var att standardisera delar av inredningen.
– Det finns ett grundutförande bestående av golv, tak och avgränsande väggar samt ett belysningssystem med tego-tak, där varje butik kan komplettera med egen belysning.
Modifiera butiksstorlekar
Bortsett från det kan butikerna välja sin inredning och färgsättning enligt eget koncept.
– För vår del gör detta det väldigt lätt att modifiera butiksstorlekar framöver, eftersom vi inte kommer att behöva riva stora delar av butiken eller flytta sådant som ventilation, sprinklers och installationer. Med gemensamma bakutrymmen behöver vi inte heller anpassa detta på nytt vid ändring av butikslayout.
Man har redan fått möjlighet att testa detta i praktiken då en av butikerna valde att utöka sin yta efter den initiala öppningen.
– Vi kunde genomföra förändringen enkelt genom att mer eller mindre bara flytta en vägg, säger Lena Rune.
Nöjda hyresgäster
AMF Fastigheters erbjudande om vissa standardiserade delar i butiksinredningen har fungerat bra.
– Vi upplever att vi har mötts av en förståelse, lyhördhet och en vilja att samarbeta kring detta. Ett exempel är den utmaning som uppstår i att anpassa hyresgästens koncept till grundutförandet med lägre avgränsande väggar och gemensamt tak, belysning och golv. Vi tycker dock att vi har kunnat visa på ett resultat som fortfarande möjliggör att varje hyresgäst kan sätta sin prägel på sin lokal, men inom givna ramar, säger Lena Rune.
Vinst för AMF Fastigheter och hyresgästerna
Vinsten för AMF Fastigheter är långsiktigheten med vad de kallar ”framtidssäkrat, hållbart, affärs- och miljömässigt utförande”. Vinsten för Ringens hyresgäster – en mer attraktiv handelsplats samt att de främst betalar för sin faktiska försäljningsyta. Lena Rune igen:
– Resultatet är en mer öppen, ljus och luftig handelsplats med optimerad butiksyta som underlättar för besöksflöden och skapar en vilja att stanna kvar och vistas på platsen längre. Resultatet märks också i omsättningen, Ringen uppmätte sin bästa årsomsättning någonsin under 2024.
Bra dialog har varit avgörande
Lena Rune säger att det är ett arbetssätt som AMF Fastigheter kommer att applicera på fler platser, exakt hur återstår att se.
– Resultatet talar för sig själv, men jag skulle också säga att vi är väldigt stolta över hur vi har skött själva processen gentemot de som påverkas av den här omfattande ombyggnationen. Att tidigt involvera och informera nyckelintressenter på ett professionellt sätt genom att tydliggöra visionen och kunna påvisa att vi tar eventuell oro på allvar genom ett bra bemötande har i min mening varit avgörande, avslutar hon.
Några lärdomar som Lena Rune vill lyfta:
- Våga tänka nytt, planera och förbered i tid – men var också beredd att anpassa till nya förutsättningar.
– Som tidigare nämnt föregicks projektet av ett gediget förarbete, både vad gäller kalkyler för själva affärscaset, såväl som förhandlingar med berörda parter. En tydlig vision är viktig, och fungerar som en solid grund för det samarbete som krävs för att genomföra ett projekt i den här skalan. Sedan kommer det att uppkomma situationer där du som fastighetsägare behöver anpassa dig och välja dina strider. - Involvera nyckelintressenter i ett tidigt skede och informera löpande – visualisera!
– Med nyckelintressenter menas i det här fallet exempelvis hyresgäster (befintliga och nya), grannar, närboende, allmänheten och besökare. Genom att involvera dem tidigt och löpande under processen, skapas en grundförståelse för såväl vad slutresultatet ska bli och vad som krävs för att nå dit, som vad resan dit i sig innebär. Att kunna utgå från ett bra material i form av budskap och renderingar har varit avgörande både i vår kommunikation internt för att alla som jobbar med projektet går mot samma målbild, såväl som externt i dialog och i media. - Underskatta inte vikten av ett bra team work!
– I grund och botten handlar ett projekt som detta om att skapa värde – värde för platsen, våra pensionssparare och staden. Alla som har varit del i detta behövs! En bra projektorganisation behöver också förståelse för innebörden i den löpande förvaltningen under byggtiden och tiden efter. Därför har det varit ovärderligt med det fina samarbete som vi har haft mellan projektet, leverantörer, centrumledning, teknisk drift, säkerhet, marknad och kommunikation samt nyckelintressenter.
Text: Mari-Louise Paulson
redaktionen@forvaltarforum.se
