Bonnier Fastigheters totalgrepp gav 60% lägre energi och mer intäkter

När Bonnier Fastigheter tog över Ersta Torn stod det snabbt klart att huset krävde en totalrenovering, efter årtionden av uteblivna investeringar. Resultatet? Drygt 60 procent lägre energianvändning, enklare förvaltning och större hyresintäkter.

Ersta Torn är ett välkänt inslag i stadsbilden kring Erstagatan och Folkungagatan på Södermalm i Stockholm. Och det är ett hus som sticker ut, bokstavligt talat. Både på grund av arkitekturen, signerad Lars-Erik Lallerstedt, och för att huset är högre än sin omgivning. När huset byggdes 1958 ingick det i Ersta diakonis verksamhetsområde och i tornets mitt gjordes det plats för ett ovanligt stort schakt, där Ersta sjukhus gamla värmepanna placerades. Den inbyggda skorstenen gav huset en extra dimension och Bonnier Fastigheter extra möjligheter under renoveringen. Men det återkommer vi till.

Allt i originalskick

Att förvärva ett hus från 1958, som inte varit omhändertaget, har krävt sitt jobb. Men för Bonnier Fastigheter har det varit självklart att se investeringarna på lång sikt.

– Vi insåg tidigt att vi behövde ta ett helhetsgrepp. Både för att höja standarden för de boende men också för att få ner energianvändningen och förenkla förvaltningen, beskriver Camilo Bossi, affärsområdeschef Bostad på Bonnier Fastigheter. Samtidigt ville vi såklart bevara de arkitektoniska värdena.

I stort sett allt i Ersta Torn visade sig vara i originalskick. Ytskikt, maskiner, installationer, till och med den resurskrävande vattenburna golvvärmen, med läckande rör, som nu har ersatts av nya värmestammar och moderna radiatorer. Hela den gamla undercentralen, som en gång dimensionerats för att värma ett helt sjukhusområde, har istället ersatts med en energieffektiv, behovsanpassad lösning.

Uppgraderat och isolerat

Även utvändigt fanns en hel del att göra, bland annat var husets ytterväggar oisolerade.

– Vi har knackat ner 100 kubikmeter lättbetong och ersatt den med stenullsisolering, utan att behöva bygga ut fasaden. Därefter putsades huset om i sin originalkulör, berättar Camilo Bossi.

Bonnier Fastigheter har också tilläggsisolerat taket och rivit flera balkonger. De visade sig vara i betydligt sämre skick än väntat, för att sedan bygga upp dem på nytt. I trapphusen har originaldetaljerna bevarats och renoverats omsorgsfullt.

Inne i lägenheterna har garderober och dörrar återbrukats i så stor utsträckning som möjligt. Kök, golv, vitvaror och badrum har bytts ut till helt nya. Även de gemensamma utrymmena har uppgraderats med både större och ljusare cykelrum, inklusive serviceplats, ny maskinpark i tvättstugan, nytt soprum för bättre källsortering och moderna passersystem.

Största energivinsten

Men vilka möjligheter gav då schaktet?

– Det stora schaktet blev faktiskt en möjlighet för oss att smidigt installera ett fullskaligt FTX-system, berättar Camilo Bossi. Det gav oss plats att dra mängder av ventilationsrör, något vi aldrig hade kunnat göra annars.

En av de stora energibesparingarna ligger i den nya undercentralen men ventilationslösningen blev nog ändå den största vinsten.

– När tilluften förvärms av frånluften sparar man enormt mycket energi. Vi gick från runt 250 kWh per kvadratmeter och år till en drygt 60 procent lägre förbrukning, konstaterar Camilo Bossi.

Dolda miljöskulder

Projektet har certifierats enligt BREEAM Very Good, vilket har ställt höga krav på både materialval och miljöarbete. Och ett par överraskningar har dykt upp längs vägen.

– Vi upptäckte flera dolda miljöskulder och fick sanera mycket mer än vad vi från början tog höjd för, berättar Camilo Bossi. Vi hittade både asbest och svartlim till exempel.

Men den här typen av utmaningar får man räkna med när man renoverar ett hus från 50-talet, menar Bossi.

– Det viktiga är att ha en organisation som tycker det är kul att lösa problem, som inte stressar upp sig utan är flexibel och lösningsorienterad.

Ett högre fastighetsvärde

Efter totalrenoveringen, som endast tog nio månader, har husets nya teknik och det förbättrade klimatskalet kraftigt minskat energiförbrukningen och el- och driftkostnaderna. Men också bidragit till en enklare löpande förvaltning med betydligt färre akuta insatser. Och samtidigt har intäkterna ökat.

– Att förbättra standarden i bostäderna innebär en bättre boendemiljö för hyresgästerna. Det påverkar i sin tur hyresnivåerna, samtidigt som fastighetens värde utvecklas positivt över tid.

Dessutom har Bonnier Fastigheter lagt mycket energi på att hitta nya ytor. Idag innehåller Ersta Torn fler lägenheter än före renoveringen, sammanlagt 41 stycken.

– Vi kunde till slut tillskapa fyra nya lägenheter, det blev en fin bonus i projektet, avslutar Camilo Bossi.

Text: Pernilla Krantz
redaktionen@forvaltarforum.se