Att förvalta smart handlar om att spara tid, minska risker och skapa värde. Genom att kombinera Miljöbyggnad iDrift och Fastighetsägarnas Egenkontrollsystem har Västerhuset AB både höjt sin förvaltningskvalitet och stärkt sin hållbarhetsprofil – vilket ger affärsnytta.
Miljöbyggnad i drift (MBiD) och Fastighetsägarnas egenkontrollsystem är två verktyg som hjälper fastighetsägare att arbeta mer strukturerat och långsiktigt. På ett seminarium arrangerat av SGBC och Fastighetsägarna, delade experter och praktiker erfarenheter om hur systemen kompletterar varandra och kan ge synergieffekter.
– Att ha en bra struktur på sitt arbete med egenkontroll gör att man redan har gjort väldigt mycket inför certifieringsarbetet. De bägge systemen Egenkontroll och MBiD hänger ihop och att kombinera dem kan underlätta certifieringsarbetet av en byggnad, menar Agneta Henriksson, kundansvarig för Fastighetsägarnas Egenkontrollsystem.
De två verktygen
- Miljöbyggnad iDrift (MBiD) är ett svenskt certifieringssystem för byggnader i förvaltningsskedet och är utvecklat av SGBC, Sweden Green Building Council. Certifieringen är ett poängsystem som bygger både på obligatoriska och valfria delar och kriterier. De obligatoriska ger inga poäng, men de valfria kriterierna gör det, och antalet poäng genererar ett slutbetyg som antingen är brons, silver eller guld.
Kriterierna är ingrupperade i olika ämnesområden, till exempel energi, inomhusmiljö, utomhusmiljö och biologisk mångfald. Andra delar tar upp klimatrisk och sårbarhetsanalyser. - Egenkontrollsystem, framtaget av Fastighetsägarna, innehåller saker som tangerar eller ingår i certifieringen av Miljöbyggnad iDrift. I Egenkontrollsystemet finns 21 kontrollområden inom den tekniska driften av fastigheten, så som avfall och energi, legionella och köldmedia.
Tack vare Egenkontrollsystemet har man koll och får påminnelse när det är dags för nästa besiktning. Det är också uppbyggt efter miljöbalkens regelverk och uppdateras regelbundet.
Att jobba med verktygen i praktiken
Ett fastighetsbolag som arbetar med bägge systemen är Västerhuset, ett familjeägt bolag med cirka 150 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta, som man äger och förvaltar i Skövde och Jönköping.
Man arbetar idag med egenkontrollsystemet som en dokumenthantering där man lägger in besiktningsprotokoll, andra kontrolldokument och även egna punkter som inte ingår i miljöbalken, men som man anser är viktiga att göra uppföljning på, berättar Gustaf Johansson, energi- och hållbarhetsansvarig på Västerhuset AB.
– Parallellt med egenkontrollprogrammet arbetar vi även med certifieringsverktyget från SGBC, och det är mycket som går att plocka in, rakt av.
Ambitionsnivån satte käppar i hjulen
2022 tog styrelsen beslut om att börja certifiera Västerhusets bestånd, för att säkerställa kontinuitet och för att få en god dokumentation på sitt hållbarhetsarbete. Gustaf Johansson gick utbildning för att bli certifierad samordnare hos SGBC.
– 2023 satte vi upp ett eget mål att certifiera 15 byggnader per år. Första året lyckades vi med fyra, så att vi blev lite nervösa. Men 2024 fick vi lite mer rull på hjulen och var uppe i 31 byggnader. I dagsläget är ungefär 43 byggnader certifierade, berättar han.
I den första byggnaden som man certifierade för MBiD var Västerhuset väl ambitiösa. Man ville nå silver men såg potentialen till guld och behövde ta in en hel del konsulthjälp för att ro iland det. Detta gjorde att certifieringen drog ut på tiden, det första året.
– Men vi var det åttonde objektet i Sverige som nådde MBiD nivå guld och framför allt först i vår region, så det var roligt för oss, berättar Gustaf Johansson.
50% mindre energi
I ett annat tidigt certifieringsprojekt lyckades man halvera energianvändningen tack vare borrning för bergvärme (vilket ger värme och fri kyla), byte till sensorstyrd LED-belysning och nya ventilationsinstallationer, samt insättning av flödesbegränsare på blandare. Resultatet blev en höjning av energiklassen från F till B.
– I det projektet gjorde vi en slags grundlig inventering för att kunna skala upp och lyckas i flera hus. Certifieringen är ett bra verktyg för att göra det.
Vilka utmaningar finns med certifieringen?
– Vi har stor andel kommersiella fastigheter där våra hyresgäster efterfrågar asfaltsytor och det är svårt ur certifieringssynpunkt när det gäller utomhusmiljö och biologisk mångfald. Men man får välja vilka poäng man kan plocka. Historiskt är vi duktiga på att jobba med våra installationer, så där har vi kunnat kompensera och nästan plockat full pott på det mesta.
Vilka är fördelarna med certifiering Miljöbyggnad iDrift?
– Verktyget är väldigt lättarbetat och eftersom det är anpassat efter att byggnaden har varit i drift så ger det en väldigt bra inventering. Vi ser också en växande affärsnytta i det eftersom vi tror att många hyresgäster vill hyra ”gröna” lokaler framöver och certifieringen är ett bevis på det, avslutar Gustaf Johansson.
Gustaf Johanssons främsta råd för att arbeta med verktygen Egenkontrollsystem och MBiD:
- Inför användning av Egenkontrollprogrammet gör man en inventering av sina hus och ser vad man har som kan stoppas in i systemet. Man kan även ta med saker som kanske inte passar in, men som är bra för förvaltningen att ha samlat på ett ställe.
- Ska man börja med certifiering är det bra att testa med ett första hus. Gör en enkel check-lista i en Excel-fil. Fyll i vilka poäng ni vet att ni kan plocka och vad som är rimligt att utföra utöver det. Då får man en snabb bild av hur huset ligger till.
- Lås inte fast er vid en viss certifieringsnivå. Vi var väl ambitiösa i första objektet och kunde ha kört fast där, om vi inte hade haft ett beslut på att vi skulle certifiera alla fastigheter.
- Lås inte heller fast er vid manualen. Som exempel; man kan ta poäng genom att ha energisnåla blandare men vi ville inte slänga ut fungerande blandare, det var inte bra hållbarhetstänk. Efter dialog med SGBC kunde vi sätta in enkla flödesbegränsade på befintlig blandare och ändå uppfylla kriterierna.
- Inför den första certifieringen är det bra att kroka arm med en konsultfirma. Det gjorde vi, när vi körde fast.
Text: Marit Engstedt
marit.engstedt@forvaltarforum.se
Nyproduktion och certifiering
Västerhuset certifierar även nyproduktion enligt Miljöbyggnad och siktar då på att bygga enligt nivå silver. Certifieringen har bidragit till att man bygger och anpassar projekten efter kriterier för att nå denna nivå. Bland annat anlägger man i många fall solceller och har i vissa fall kompletterat med energilagring i form av batterier och ackumulatortankar med elpatroner i.
– Så fort vi har överflöd på elenergi så tankar vi våra ackumulatorer med värme och när vi har värmebehov i huset så växlar vi in den värmen i värmesystemet. Det har fallit väl ut och i dagsläget har vi producerat ungefär 2 MW värme sedan i våras, säger Gustaf Johansson, energi- och hållbarhetsansvarig på Västerhuset AB.
